Phát triển nhà ở xã hội, cần thay đổi về tư duy

Nhìn từ Đà Nẵng, TP.HCM

Là đô thị lớn nhất nước, giai đoạn 2016 - 2020, TP.HCM đặt mục tiêu xây dựng khoảng 20.000 căn nhà ở xã hội, 35.000 chỗ lưu trú tập trung cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, 10.000 chỗ ở ký túc xá tập trung cho sinh viên.

Tuy nhiên, trên thực tế, trong giai đoạn từ 2016 - 2018, địa phương này mới hoàn thành và đưa vào sử dụng 7.974 căn hộ nhà ở xã hội (từ 14 dự án với tổng diện tích 15,8 ha), 4.600 chỗ ở lưu trú tập trung (từ 1 dự án có diện tích 4,75 ha), 423 chỗ ở cho sinh viên (từ dự án ký túc xá trường Đại học Nông Lâm, phường Linh Trung, quận Thủ Đức).

Như vậy, trong nửa thời gian đầu của kế hoạch, mức độ hoàn thành các chỉ tiêu đề ra của TP.HCM là rất hạn chế.

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, một địa phương đi đầu cả nước trong việc hiện thực hóa mục tiêu “lo nhà ở cho dân”, câu chuyện về nhà ở xã hội sau một thời gian đầu tương đối trơn tru, đến nay cũng bắt đầu cho thấy những khó khăn trong công tác triển khai.

Từ năm 2009, Đà Nẵng đã triển khai các chương trình về nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân và sinh viên trên địa bàn Thành phố. Là địa phương đi đầu, đến hết năm 2018, Đà Nẵng đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng 12.740 căn hộ, trong đó đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách gồm 10.606 căn, vốn tư nhân 2.134 căn. Về nhà ở cho học sinh, sinh viên, TP. Đà Nẵng đã đưa vào sử dụng 2 dự án với 1.146 phòng.

Khó tứ bề

Chia sẻ về những thách thức mà địa phương đang phải đối mặt khi phát triển các dự án nhà ở xã hội, ông Nguyễn Văn Nam, Phó giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, dù là địa phương đi đầu trong việc phát triển nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngân sách, nhưng đến nay, chính số nhà ở xã hội này lại trở thành gánh nặng với ngân sách thành phố, do việc thu hồi vốn để thực hiện tái đầu tư đối với các dự án diễn ra chậm.

“Trong điều kiện ngân sách thành phố còn hạn chế, việc cân đối ngân sách để phát triển các dự án mới là rất khó khăn”, ông Nam nhấn mạnh.

Để giải quyết khó khăn về vốn, hiện Đà Nẵng đang có định hướng phát triển các dự án bằng vốn xã hội hóa, kêu gọi các doanh nghiệp tham gia. Đối tượng doanh nghiệp hướng tới của Thành phố là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động trong khu công nghiệp và người dân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở công nhân. Thậm chí, cả các chủ nhà trọ trong việc sửa chữa, nâng cấp nhà trọ đạt theo tiêu chuẩn tối thiểu đối với phòng ở theo quy định.

TP.HCM hiện chỉ có số ít dự án nhà lưu trú cho công nhân. Ảnh: Le Toan  

Để tăng sức hấp dẫn, khuyến khích các nhà đầu tư, Đà Nẵng cũng áp dụng một số chính sách như miễn tiền sử dụng đất, vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng. Đặc biệt, Thành phố sẽ hỗ trợ toàn bộ chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật bên ngoài dự án để đảm bảo kết nối đồng bộ với hạ tầng khu vực, cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kể điển hình nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, giảm thời gian giải quyết các thủ tục hành chính…

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn Danh, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, khó khăn của TP.HCM lại tập trung ở một số vấn đề như công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, loại hình nhà ở xã hội chưa đa dạng, nhà ở xã hội cho thuê còn ít, chưa đáp ứng nhu cầu thực tế.

Về nguồn vốn, theo ông Danh, nguồn vốn dài hạn hỗ trợ các chủ đầu tư chưa ổn định, nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các tổ chức tín dụng để cho vay thực hiện chính sách nhà ở xã hội vẫn chưa được bố trí. Đặc biệt, chưa có tổ chức chuyên trách của Nhà nước quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để tham gia đầu tư xây dựng và quản lý trực tiếp quỹ nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước…

Cần thay đổi về tư duy, nhận thức

Đánh giá về những rào cản khiến các dự án nhà ở xã hội chưa thực sự đạt được tiến độ như kỳ vọng, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, người dân vẫn nặng về tâm lý mua nhà, đất để sở hữu chứ chưa mặn mà với việc thuê nhà ở xã hội. Đây cũng là một trong những rào cản khiến việc phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam còn gặp nhiều khó khăn. Để thay đổi điều này, cần cả bước chuyển trong cách tư duy, nhận thức của người dân về nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, trên thực tế, giá nhà tại các thành phố lớn vẫn quá cao so với thu nhập bình quân của người dân, đặc biệt là những người trẻ tuổi, dẫn đến sự hạn chế trong tiếp cận nhà ở. Về lâu dài, người dân cũng cần thay đổi quan niệm sở hữu nhà ở sang thuê nhà. Người trẻ tuổi chưa có nhiều tích lũy nên cân nhắc, không nên dốc hết tiền mua nhà, mà có thế lựa chọn thuê tại các dự án phù hợp. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới.

Chia sẻ về kinh nghiệm của Hàn Quốc, TS. Kim Nam Jung, Viện Nghiên cứu đất đai, hạ tầng Hàn Quốc cho biết, một kinh nghiệm tốt của Hàn Quốc mà Việt Nam có thể học tập đó là thành lập các tổng công ty nhà nước phụ trách nguồn vốn phát triển dự án, cùng với đó là việc triển khai các dự án với quy mô lớn tại các đô thị trung tâm lớn.

Kinh nghiệm của Hàn Quốc cho thấy, với các dự án nhà ở xã hội, Chính phủ phải giữ vai trò tiên phong, là đầu kéo. Thực tế cho thấy, ở Hàn Quốc, trong giai đoạn đầu, vai trò của chính quyền trung ương là chủ đạo thông qua việc thành lập các công ty chuyên phát triển sản phẩm nhà ở cho thuê (ở Hàn Quốc, nhà ở xã hội để cho thuê chứ không bán). Giai đoạn sau đó, vai trò của chính quyền địa phương và nhà đầu tư tư nhân sẽ tăng dần khi nhận thấy sức hấp dẫn của lĩnh vực này. Để đảm bảo các dự án được thực hiện hiệu quả, công tác thu thập thông tin thống kê và các nhu cầu của người dân phải được triển khai nghiêm túc.

TS. Kim Nam Jung cũng đánh giá cao vai trò của việc phát triển dự án với kinh tế, chứ không chỉ giúp người thu nhập thấp có nhà ở.

“Việc phát triển nhà ở xã hội liên quan đến ngành công nghiệp xây dựng, do đó, nó có những đóng góp to lớn, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Điều này không là ngoại lệ với Việt Nam”, TS. Kim Nam Jung nhấn mạnh.

Ngoài ra, theo TS. Kim Nam Jung, để tăng sức hút, sức sống cho các dự án nhà ở xã hội, trong 10 năm tới, Việt Nam cần phát triển các dự án có sự khác biệt, để khi nhắc đến nhà ở xã hội, cụm từ này sẽ tạo ra nhận diện thương hiệu riêng, khiến người dân nghĩ đến một không gian đáng sống, thay vì chỉ xây dựng các dự án một cách vật lý.

“Điều quan trọng là chúng ta phải tạo ấn tượng tốt cho người dân và thay đổi cái nhìn của họ về nhà ở xã hội”, TS. Kim Nam Jung nhấn mạnh.

Còn theo đánh giá của ông Nguyễn Trần Nam, hiệu quả của gói kích cầu 30.000 tỷ đồng đã được triển khai trước đó là rất tốt. Thời điểm hiện tại, cần nhanh chóng triển khai cơ chế bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại cổ phần do Nhà nước chi phối, cho cả chủ đầu tư và khách hàng vay mua. Làm được như vậy, với 1 tỷ đồng lãi suất có thể huy động được thêm 33,3 tỷ đồng (với mức bù lãi suất dự kiến 3%/năm) từ nguồn vốn ngoài ngân sách.