Chưa có giải pháp về vấn đề quỹ đất
Nhìn một cách tổng thể, Nghị định 100 đã quy tụ khá đầy đủ nội dung nằm rải rác trong các chính sách về nhà ở xã hội, nhưng chưa có đột phá để giải quyết những vướng mắc đang tồn tại hiện nay.
Một trong những nội dung được mong chờ nhất trong Nghị định 100 là phương án tìm kiếm quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5, Điều 6 Nghị định 100, nguồn quỹ đất vẫn chủ yếu lấy từ 20% diện tích tại các khu đô thị mới.
Theo đó, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao - BT và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao - BOT) tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.
Đối với dự án tại các khu công nghiệp, ban quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, có trách nhiệm tổ chức giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp.
Tại một số nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội, giá cho thuê thấp nhất là vào khoảng 30.000 đồng/m2/tháng, tức khoảng 1,35 triệu đồng/tháng, tuy nhiên, số lượng những căn hộ như vậy rất ít, hoặc ở vị trí không thuận lợi. Còn tại một căn hộ có vị trí thuận lợi, thì giá dao động từ 69.000 - 150.000 đồng/m2/tháng, tức là vào khoảng 2,8 - 6,75 triệu đồng/tháng cho một căn diện tích khoảng 45 m2. Đây không phải là mức dành cho người có thu nhập thấp.
Trường hợp khu công nghiệp đã hình thành mà chưa có hoặc chưa đáp ứng đủ nhà ở cho công nhân, người lao động, thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt (hoặc điều chỉnh quy hoạch) để bổ sung quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn.
Thực tế có thể thấy, các quỹ đất công thì thường xa, không thuận lợi cho sinh hoạt của người dân, trong khi đất 20% tại các khu đô thị cũng thường bị dồn vào các vị trí không thuận lợi, hạ tầng không đầy đủ, không tiện cho sinh hoạt. Tại các khu công nghiệp, do chính sách cũ, hầu hết các khu công nghiệp không dành đất để xây dựng nhà ở, vì vậy hầu như không có quỹ đất.
Ngoài ra, Điều 26, Nghị định quy định: “Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm tổ chức quản lý việc sử dụng, vận hành và khai thác nhà ở xã hội.
Chủ đầu tư dự án phải dành tối thiểu 20% tổng diện tích sàn nhà ở trong phạm vi dự án dành để cho thuê; sau thời gian tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm bắt đầu cho thuê, thì chủ đầu tư được phép bán quỹ nhà ở này cho người đang thuê hoặc đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở theo giá bán quy định tại Điều 21 của Nghị định này”.
Với quy định trên, chủ đầu tư nhà ở xã hội chỉ được phép bán quỹ nhà ở dành để cho thuê sau thời hạn 5 năm. Nếu trường hợp dự án không thể tìm được người thuê, thì vô hình trung lại dẫn đến tình trạng “đất thì thừa, nhưng vẫn kêu thiếu quỹ đất”.
Chưa khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 8, Nghị định 100, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật Nhà ở thuộc nguồn vốn Trung ương, thì Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn địa phương, thì Sở Xây dựng báo cáo UBND cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư, hoặc ủy quyền cho UBND quận, huyện, thị xã lựa chọn chủ đầu tư dự án. Đối với nhà ở xã hội bằng nguồn vốn khác thì lựa chọn chủ đầu tư theo quy định tại khoản 2 Điều 57 của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn của cơ quan có thẩm quyền ban hành.
Theo các nội dung này, thì thủ tục dự án nhà ở xã hội không đơn giản, thậm chí còn phức tạp hơn trước kia.
Đối với lợi nhuận của doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, Điều 21 Nghị định 100 cho phép các doanh nghiệp được tính lợi nhuận từ tối đa 15% tổng chi phí dự án, cao hơn so với quy định trước từ 6 - 8%. Tuy nhiên, thực tế điều này không hề dễ trong bối cảnh hiện nay, bởi lẽ, theo chính sách hiện tại, giá nhà ở xã hội cố định, không nhiều dự án có lợi thế thương mại, nằm ở vị trí khuất nẻo, hoặc khó thu hút được khách hàng do những lùm xùm từ dự án nhà ở thương mại từ trước đó (với những dự án chuyển đổi).
Nhà xã hội không dành cho người thu nhập thấp?
Đối với người mua nhà ở xã hội, thực tế Nghị định 100 vẫn chưa tạo đủ điều kiện cho người thu nhập thấp thật sự mua, thuê được nhà ở. Mặc dù chú trọng vào nhà ở xã hội cho thuê, nhưng theo quy định tại Điều 21, Nghị đinh 100, giá cho thuê được giao cho địa phương quyết định trên cơ sở vốn đầu tư dự án và thời gian thu hồi vốn.
Theo ghi nhận của phóng viên Đầu tư Bất động sản tại một vài dự án nhà ở xã hội đang triển khai tại Hà Nội, giá cho thuê thấp nhất là vào khoảng 30.000 đồng/m2/tháng, tức khoảng 1,35 triệu đồng/tháng, tuy nhiên, số lượng những căn hộ như vậy rất ít, hoặc ở vị trí không thuận lợi. Còn tại một căn hộ có vị trí thuận lợi, thì giá dao động từ 69.000 - 150.000 đồng/m2/tháng, tức là vào khoảng 2,8 - 6,75 triệu đồng/tháng cho một căn diện tích khoảng 45 m2. Đây không phải là mức dành cho người có thu nhập thấp.
Ngoài ra, đối với khách mua nhà, cũng như vay tiền tại gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, không có quá nhiều thủ tục được bớt đi, cũng như không có ưu đãi nào đáng chú ý được thêm cho người có thu nhập thấp. Cụ thể, tại Điều 22, Nghị định 100, người có nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội vẫn phải đáp ứng các thủ tục xác nhận về thực trạng nhà ở, giấy tờ chứng minh theo từng đối tượng…
Theo tính toán, đến năm 2015, trong khu vực đô thị cả nước có khoảng trên 1,74 triệu người có khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5 m2/người) và trên 1,7 triệu người có nhu cầu chỗ ở ổn định. Như vậy, theo ước tính, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người có thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ, đến năm 2020 sẽ tăng thêm khoảng 200.000 căn. Nhu cầu lớn, nhưng với những vướng mắc chưa được tháo gỡ hiện tại, không biết bao giờ nhà ở xã hội mới đến được người thu nhập thấp.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
Tham gia cuộc bình chọn Khu đô thị đáng sống 2015 (Báo đầu tư Bất động sản)
