Quản lý vận hành càng chuyên nghiệp, giá trị bất động sản càng tăng

Không dễ để làm

Chia sẻ tại Tọa đàm "Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận" do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty Venus tổ chức ngày 25/6, bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus cho biết, thị trường bất động sản đang bùng nổ, các tòa nhà chung cư, tòa nhà văn phòng, khu đô thị… mọc lên và phát triển không ngừng.

Theo thống kê, hiện cả nước có hơn 4.400 chung cư, trong đó TP.HCM có khoảng 1.440 chung cư, cụm chung cư (nhiều chung cư được xây dựng từ trước 1975), nhưng chỉ có 6 chung cư đạt loại chung cư tiêu biểu. Còn lại, thực tế cho thấy, rất nhiều chung cư đang xảy ra tranh chấp ở các mức độ lớn nhỏ khác nhau, từ chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, bất đồng ý kiến về đóng góp, sở hữu chung, sở hữu riêng…

Bên cạnh đó, cũng không phủ nhận một phần tranh chấp phát sinh từ câu chuyện quản lý vận hành tòa nhà chung cư khi đưa vào vận hành, sử dụng, trong đó đặc biệt là vấn đề quản lý thu chi tài chính, hay bảo hành, duy trì, bảo dưỡng, sửa chữa các trang thiết bị, thái độ phục vụ của bảo vệ, lễ tân… và rất nhiều vấn đề khác.

Dù các chung cư cao tầng đã có từ lâu, nhưng phải thừa nhận rằng, ngành quản lý tòa nhà tại Việt Nam hiện nay chưa thực sự mang dáng dấp một ngành kinh doanh chuyên nghiệp như tại nhiều quốc gia trên thế giới. Bắt đầu từ cơ sở pháp lý là Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng, đã đặt nền móng chính thức cho hoạt động này và hành lang pháp lý được xây dựng, hoàn thiện dẫn đến Luật Nhà ở 2014, Thông tư 02/2016/TT của Bộ Xây dựng. Từ quyết định về đăng ký quản lý vận hành nhà chung cư 2005 như một doanh nghiệp công ích, đến năm 2014 được định nghĩa như một doanh nghiệp thương mại quản lý vận hành nhà chung cư. Đây chính là bước tiến rõ rệt về hành lang pháp lý trong hoạt động quản lý vận hành bất động sản đa sở hữu.

Theo bà Hương, ngành quản lý vận hành tòa nhà nói chung, chung cư nói riêng chỉ mới hình thành và phát triển như 1 ngành nghề thực sự tại Việt Nam hơn 1 thập kỷ nay. Trong khi các loại hình bất động sản đa sở hữu ngày càng nở rộ và phức tạp, ngành quản lý vận hành thực tế chưa theo kịp tiến trình phát triển. Điều này được thể hiện rõ ở một thị trường mà người dân mới bắt đầu làm quen với việc ở trong các tòa nhà chung cư có tiêu chuẩn sống cao và chấp nhận trả phí quản lý như tại Việt Nam, thì càng dễ nảy sinh các vấn đề phức tạp trong quá trình quản lý.

Chỉ với một bức xúc nhỏ từ cư dân như thang máy bị hư, vệ sinh tòa nhà chưa sạch, hay đường ống nước bị tắc nhưng chưa được nhân viên kỹ thuật hỗ trợ kịp thời, cũng rất dễ trở thành “đốm lửa” làm bùng phát các tranh chấp khác kéo theo sau đó.

Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư, tòa nhà văn phòng… diễn ra rất phổ biến, từ tranh chấp sở hữu chung - riêng, cho đến phí quản lý, các dịch vụ tiện ích đi kèm như cây xanh cảnh quang, thu gom rác thải, bảo vệ…

Trong đó, có các dự án bị quên lãng trong khâu quản lý, dẫn đến tình trạng mất kiểm soát, mất vệ sinh, trang thiết bị xuống cấp, mất cắp và các giá trị tiện ích kém chất lượng. Như là điều tất yếu, giá trị bất động sản của tòa nhà sẽ giảm đi đáng kể, cũng như cư dân trong các tòa nhà phải chịu sự thiệt thòi, giá trị của môi trường sống/làm việc/sinh hoạt bị xuống cấp nghiêm trọng.

Phải làm bằng cái tâm

Theo kinh nghiệm trực tiếp quản lý hàng chục các dự án chung cư, văn phòng lớn nhỏ khác nhau tại TP.HCM và nhiều địa phương khác, bà Hương cho biết, các dự án chung cư thường duy trì hoạt động ổn định khoảng 3 năm đầu, những năm sau đó thường xảy ra tranh chấp.

"Câu hỏi được đặt ra ở đây là làm sao để hoạt động vận hành chung cư được tốt hơn?”, bà Hương đặt vấn đề.

Theo phân tích của bà Hương, hiện nay, Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư (Thông tư 14/2008/TT-BXD). Theo đó, nhà chung cư được phân thành 4 hạng, nhưng các tiêu chí phân loại còn rất chung chung, dẫn đến trong thực tế có sự nhập nhằng giữa các loại nhà chung cư. Trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ cũng được cung cấp tương ứng theo từng loại tòa nhà.

Kinh doanh ngành quản lý vận hành tòa nhà là một ngành nhân văn, bởi không chỉ đảm bảo sinh hoạt, môi trường sống của người dân, mà còn gìn giữ khối tài sản của rất nhiều gia đình và doanh nghiệp. Do vậy, khi kinh doanh nhất định phải đặt cái tâm vào để làm.- Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus

Tuy nhiên, hiện nay, thực tiễn thị trường chưa có các tiêu chí phân loại này, dẫn đến tiêu chí chung về mức phí quản lý tương ứng với yêu cầu dịch vụ được cung cấp thực sự chưa rõ ràng.

"Đây là một trong những bất cập mà Venus Corp đang cố gắng khắc phục ngay từ lúc đầu. Trong quá trình đàm phán, thương thảo hợp đồng quản lý vận hành, thì các tiêu chí giá trị của dịch vụ cũng sẽ được xác lập một cách cụ thể. Đây cũng là cơ sở để các bên liên quan (cư dân, khách hàng, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và thậm chí cả các cơ quan hữu quan) thực hiện, giám sát, đánh giá các quá trình cung cấp dịch vụ quản lý vận hành", bà Hương nhấn mạnh.

Cũng theo bà Hương, một khi xây dựng được tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ dựa trên phân loại nhà chung cư của Bộ Xây dựng và nguồn ngân sách thực tế, từ đó, đơn vị quản lý có thể đưa ra các tiêu chuẩn công việc, phân công nhân viên và cũng là tiêu chí giám sát đối với hoạt động quản lý vận hành. Trong đó, đặc biệt chú trọng đến công tác vận hành kỹ thuật, bảo trì bảo dưỡng, sửa chữa hệ thống kỹ thuật và cơ sở vật chất của nhà chung cư và cứu hộ cứu nạn phòng cháy chữa cháy.

Cũng theo bà Hương, ngoài câu chuyện liên quan đến tính chuyên nghiệp của các đơn vị quản lý vận hành, một trở ngại có thể khiến hoạt động quản lý vận hành gặp khó khăn là hoạt động của các ban quản trị chung cư chưa thực sự là đúng chuẩn. Ngoài lý do từ cơ sở pháp lý còn chưa quy định rõ ràng, thì nhiều ban quản trị hiện nay đang bị quá tải về quyền và nghĩa vụ, không phải họ muốn mà pháp luật quy định thế.

Nhiều ban quản trị thành lập, chưa kịp có phê chuẩn của cơ quan nhà nước, thì đã tự giải tán, thậm chí, nhiều người tham gia ban quản trị lại bị “ức chế, căng thẳng”. Cũng không phủ nhận, ban quản trị luôn mong muốn làm tốt, cống hiến, nhưng con đường đi không trải hoa hồng, có nhiều trở ngại và không có người hỗ trợ. Trong khi ban quản trị là một chế định đại diện, lại không được học nghề làm ban quản trị, nhưng lại phải làm các vấn đề động chạm đến chuyên môn, đòi hỏi thời gian và chuyên môn, thậm chí cả hiểu biết về pháp lý.

Do đó, cần phải giảm tải công việc cho ban quản trị, đưa về đúng vai trò, chức năng là đại diện, là giám sát, góp ý, định hướng để thực hiện đúng mong muốn cư dân, yêu cầu đơn vị vận hành thực hiện.

"Khi tách bạch, nâng cao vai trò của ban quản trị, đồng thời các tính chuyên nghiệp của các đơn vị quản lý được nâng lên, chắc chắn giá trị của bất động sản sẽ chỉ có tăng theo thời gian", bà Hương chia sẻ.