Rã băng địa ốc, nhìn từ TP.HCM

Nút thắt kìm hãm tăng trưởng

Lần đầu tiên sau hơn 40 năm, tăng trưởng kinh tế của TP.HCM chỉ đạt mức 0,7% so với cùng kỳ năm ngoái, đưa địa phương này lọt vào nhóm “đèn đỏ” về tăng trưởng của cả nước. Dù đã có dự báo về sự chững lại của “đầu tàu” kinh tế, nhưng mức sụt giảm này thực sự gây bất ngờ cho cả chính quyền, doanh nghiệp và người dân.

Có nhiều nguyên nhân khiến tăng trưởng kinh tế quý I/2023 của TP.HCM giảm sâu, song theo lý giải của Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi tại hội nghị của Thành ủy TP.HCM diễn ra tuần qua, tăng trưởng thấp một phần do thị trường bất động sản “đóng băng” gần như 90%, gây nhiều khó khăn cho ngành ngân hàng và ảnh hưởng dây chuyền đến các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác như vật liệu xây dựng, công nghiệp, dịch vụ...

Trong các ngành dịch vụ trọng yếu của TP.HCM, kinh doanh bất động sản tăng trưởng âm 16,2% so với cùng kỳ 2022. Mức độ sụt giảm nghiêm trọng của ngành bất động sản, ngành vật liệu xây dựng là báo động đỏ, gián tiếp tạo nên sự sụt giảm tăng trưởng của Thành phố. Do đó, cần phải nhìn nhận một cách thấu đáo các nguyên nhân để có giải pháp đồng bộ, giúp khôi phục các hoạt động kinh tế, nhất là lĩnh vực có vai trò quan trọng như bất động sản.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản được ví như hàn thử biểu của nền kinh tế, bởi tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến hầu hết các ngành, nghề. Sau hai năm dịch bệnh và thêm “cú đánh bồi” siết tín dụng, thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào tình trạng “đứng hình”, hầu hết các hoạt động môi giới đến xây dựng công trình rơi vào cảnh đìu hiu. Trong thời gian dài, TP.HCM gần như rất hiếm dự án khởi công, số ít dự án đang xây dựng giữa chừng thì gần đây cũng rơi vào tình trạng dừng thi công do chủ đầu tư không còn vốn.

Ở góc độ thị trường, phân tích nguyên nhân khiến thị trường bất động sản TP.HCM gặp khó khăn, nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng, bản chất “đóng băng” của thị trường bất động sản TP.HCM khác với nhiều địa phương khác. Là một siêu đô thị, có dân số trên 10 triệu dân, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM không ngừng gia tăng.

Ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc Tập đoàn DKRA nhìn nhận, thời gian qua, không phải do thị trường không có nhu cầu, mà đúng hơn là không có dự án, sản phẩm đủ điều kiện về pháp lý để giao dịch.

“Ngay cả trong lúc thị trường khó khăn nhất, sản phẩm của một số dự án nhà phố tung ra gần đây đều có kết quả bán hàng khá tốt, hay các dự án căn hộ đầy đủ pháp lý vẫn không ngừng tăng giá, điều này cho thấy nhu cầu nhà ở, nhu cầu đầu tư bất động sản vẫn luôn rất lớn”, ông Hiếu nói và cho rằng, sự “đóng băng” của thị trường thời gian qua chủ yếu do nút thắt về thủ tục pháp lý, dẫn đến nguồn cung khan hiếm.

Theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings, khó khăn của thị trường, của doanh nghiệp bất động sản hiện nay ai cũng có thể thấy được là doanh nghiệp thiếu hụt dòng tiền để triển khai các dự án, thanh khoản thị trường giảm sâu khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc bán hàng, nhưng cái khó này lại bắt nguồn từ việc vướng mắc thủ tục pháp lý của các dự án.

“Do vướng thủ tục nên doanh nghiệp không thể triển khai xây dựng, không thể bán hàng. Việc cơ cấu lại tài sản cũng không dễ thực hiện. Bởi thực tế, nếu pháp lý dự án có vấn đề hoặc chưa đầy đủ, ngân hàng sẽ gặp khó trong việc bán tài sản đảm bảo để tái cấu trúc nợ”, ông Sơn nói và cho rằng, chỉ cần tháo gỡ khó khăn về thủ tục, gỡ vướng cơ chế, dòng tiền ắt sẽ được lưu thông.

Mở nút thắt, rã băng địa ốc

Thực tế, trong những khó khăn mà doanh nghiệp “kêu” suốt thời gian qua thì vướng mắc về pháp lý chiếm 70%, liên quan đến thủ tục của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh.

Do vậy, các chuyên gia cho rằng, muốn rã băng thị trường địa ốc, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phải bắt đầu từ giải pháp gốc rễ, đó chính là mở nút thắt thủ tục. TP.HCM hiện có khoảng 156 dự án bất động sản bị vướng thủ tục, phải nằm bất động suốt nhiều năm qua.

Theo tính toán sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), với 156 dự án bất động sản đang bị vướng mắc, bình quân giá trị mỗi dự án 2.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư lên đến khoảng 312.000 tỷ đồng. Nếu tháo gỡ được vướng mắc về pháp lý để triển khai thực hiện trở lại bình thường, ngân sách Nhà nước có thể thu được khoảng 31.200 tỷ đồng tiền thuế giá trị gia tăng.

Nếu các dự án này đạt lợi nhuận 20% thì ngân sách còn có thể thu thêm 12.480 tỷ đồng thuế thu nhập doanh nghiệp. Đó là chưa kể, nếu các dự án này được triển khai sẽ kéo theo hàng loạt ngành nghề khác hưởng lợi như xây dựng, vật liệu xây dựng, đồng thời tạo công ăn việc làm, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Nhận diện thực tế này, thời gian qua, lãnh đạo TP.HCM đã không ngừng nỗ lực tìm cách gỡ khó cho thị trường địa ốc. Chỉ tính từ đầu năm đến nay, lãnh đạo Thành phố đã liên tiếp tổ chức nhiều cuộc họp gặp gỡ các doanh nghiệp địa ốc để tháo gỡ vướng mắc về thủ tục các dự án bất động sản.

Chủ tịch Phan Văn Mãi nhấn mạnh, trong quý II, TP.HCM sẽ tập trung gỡ vướng mắc cho 40 dự án bất động sản, đồng thời rà soát lại danh sách để xác định nhóm 138 dự án bất động sản đang bị vướng pháp lý để tập trung giải quyết triệt để.

Lãnh đạo Thành phố thừa nhận, mặc dù đã nỗ lực nhiều nhưng kết quả gỡ vướng pháp lý trong quý I chưa như mong muốn. Ông Mãi cũng “điểm mặt” một số sở, ngành tồn đọng nhiều văn bản như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Quy hoạch và Kiến trúc… và yêu cầu các đơn vị này phải có sự rà soát, phân nhóm cụ thể.

Trong tháng 4, phải công bố trên trang web của từng đơn vị và phải thông báo, báo cáo về UBND TP.HCM để rà soát các dự án đang nằm lại, nỗ lực để tháo gỡ cho các dự án chạy, kể cả dự án công và tư.

Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, đại diện nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng, rất kỳ vọng về sự quyết liệt tháo gỡ khó khăn của lãnh đạo TP.HCM trong việc gặp gỡ từng doanh nghiệp, rà soát từng dự án để tìm hướng tháo gỡ. Bởi thực tế, hầu hết các vướng mắc của các dự án đều tồn tại từ nhiều năm và đây cũng không phải là lần đầu lãnh đạo TP.HCM gặp gỡ và cam kết tháo gỡ.

“Chủ trương và thực tế luôn có những khoảng cách, chỉ hy vọng đợt này các dự án sẽ được nhanh chóng gỡ vướng”, lãnh đạo một doanh nghiệp chia sẻ và cho rằng, cần có thủ tục thống nhất, tránh tình trạng hiện nay không chỉ doanh nghiệp mà các sở, ngành có lúc lúng túng, đùn đẩy, không biết thủ tục nào làm trước, thủ tục nào làm sau. Khi thủ tục đồng bộ thì cơ quan chức năng cũng có thể "trông vào" để làm đúng trách nhiệm và tiến độ quy định, dự án của doanh nghiệp không bị “trùm mền”.