Nhu cầu cao...
Trong 5 năm qua, có một xu hướng mà các chủ đầu tư đặc biệt lưu ý khi thiết kế các sản phẩm địa ốc là lượng người nước ngoài thuê, thuê mua nhà ở Việt Nam tăng mạnh trước xu thế chuyển dịch dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Tuy nhiên, số lượng người nước ngoài mua bất động sản để ở hay đầu tư chưa nhiều.
Theo CBRE Việt Nam, TP.HCM có thể chiếm tới 70% tổng số người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Cá biệt, có một số dự án, tỷ lệ khách nước ngoài đạt ngưỡng trần 30% theo quy định của Luật Nhà ở. Ngoài ra, khách nước ngoài đặc biệt quan tâm đến những dự án căn hộ cao cấp ở vị trí đẹp như khu vực Thảo Điền - quận 2, khu Phú Mỹ Hưng - quận 7...
Ông Nguyễn Trọng Thức, Phó giám đốc CBRE Hotels Vietnam cho rằng, nhu cầu đầu tư vào các dự án nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài vẫn đang rất lớn, đặc biệt là từ những đối tác đầu tư trực tiếp nước ngoài quan trọng của Việt Nam như Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Singapore…
Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, giá nhà mới tại khu trung tâm TP.HCM đang giữ mức trung bình 5.500 - 6.500 USD/m2. Nhìn chung, giá căn hộ tại cả TP.HCM và Hà Nội vẫn đang ở mức thấp hơn so với các thị trường tương đương trong khu vực như Kuala Lumpur và Bangkok, trong khi tốc độ tăng trưởng cao hơn.
Ông Andy Han Suk Jung, Tổng giám đốc SonKim Land, cho biết, dự án của SonKim Land ngay khi mở bán đã thu hút lượng lớn khách hàng nước ngoài mua để ở và đầu tư, trong đó nhiều nhất là từ Hồng Kông (Trung Quốc) và Hàn Quốc.
“Dự án Nassim Thảo Điền mà chúng tôi bán ra có mức giá khoảng 5.000 USD/m2 (gần 120 triệu đồng), người nước ngoài đăng ký rất nhiều nhưng do giới hạn tỷ lệ sở hữu nên nhiều người không thể mua”, ông Jung nói và cho biết, nhiều người trong số này đã đồng ý phương án thuê nhà trong thời gian 50 năm. Sau đó sẽ tiếp tục gia hạn.
Thực ra, trường hợp của Sơn Kim Land chỉ là số ít trong các dự án mà sở hữu của người nước ngoài đến mức kịch trần. Lãnh đạo một sàn môi giới chuyên hướng đến khách hàng là người nước ngoài có trụ sở tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng cho biết, hiện nay, phần lớn khách nước ngoài ở nhiều khu vực trung tâm kinh tế trên cả nước thường thuê các căn hộ cao cấp chứ ít người mua đứt. Đơn cử như khu vực phố người Hàn ở Phú Mỹ Hưng, phố người Hoa ở quận 5...
Còn theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, mặc dù dự án Khu đô thị Vạn Phúc nhận được nhiều quan tâm của các chuyên gia nước ngoài, nhưng đến thời điểm hiện tại, Đại Phúc vẫn chưa bán căn nhà nào cho người nước ngoài. Chỉ có trường hợp người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam mua nhà, nhưng họ cũng để cho người Việt đứng tên.
“Nhu cầu người nước ngoài muốn sở hữu nhà ở Việt Nam rất nhiều, vừa rồi cũng có một vài chuyên gia người nước ngoài xuống xem và họ rất thích quy hoạch tổng thể của Vạn Phúc. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm của Đại Phúc là nhà phố nên thủ tục để bán cho khách ngoại rất khó khăn”, bà Hương cho biết.
... Nhưng lượng mua khiêm tốn
Ông Trần Minh Hoàng, Phó tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nhu cầu mua bất động sản, đặc biệt là bất động sản cao cấp của khách ngoại ngày càng tăng. Xét về khẩu vị, người nước ngoài thường không thật sự hứng thú với các sản phẩm ở phân khúc trung cấp và bình dân như người Việt.
Dự án Gateway Thảo Điền của SonKim Land có 36% cá nhân nước ngoài mua và thuê mua nhà, nên hội nghị nhà chung cư đã bầu ông Timen Swijtink, quốc tịch Hà Lan, là Trưởng ban Quản trị nhà chung cư. Đây có lẽ là vị trưởng ban quản trị nhà chung cư người nước ngoài đầu tiên ở Việt Nam.
Tuy nhiên, do quy định chặt chẽ về tỷ lệ sở hữu, ông Hoàng cho rằng, nhiều người nước ngoài vẫn tìm cách lách luật với nhiều cách thức khác nhau, tạo ra sự kém minh bạch của thị trường. Chính vì vậy, việc tăng tỷ lệ sở hữu cho người nước ngoài trên từng dự án, từng khu vực và từng loại hình sản phẩm sẽ giúp thu hút nguồn vốn, tăng tính minh bạch của thị trường, đồng thời kích thích sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường đang dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao. Để gỡ khó cho thị trường, bộ này cũng từng đề xuất việc sửa đổi, bổ sung Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 theo hướng tăng số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu trong mỗi toà nhà chung cư.
Đề xuất này cũng được nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đồng tình, trong đó có SonKim Land là nhà phát triển tập trung vào các sản phẩm cao cấp với nhu cầu của khách hàng nước ngoài là rất lớn nhưng theo luật hiện hành thì còn có hạn chế về tỷ lệ.
“Việc cần phải hạn chế tỷ lệ theo tôi là đúng, tuy nhiên nếu được nới lỏng lên đến 49%, tôi tin rằng sẽ giúp thu hút nhiều vốn từ nước ngoài và góp phần giúp đất nước sớm phục hồi sau đại dịch này hơn bất kỳ quốc gia châu Á nào khác”, ông Jung nói. Ông cũng bày tỏ sự nuối tiếc khi nhiều người nước ngoài đã phải thất vọng rời khỏi các lễ mở bán vì dự án không có hoặc đã hết hạn ngạch.
Ở quan điểm ngược lại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại kiến nghị vẫn giữ giới hạn “trần” số lượng nhà ở mà người nước ngoài sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Bởi căn cứ thực tế thị trường, không có “làn sóng” người nước ngoài mua nhà tại nước ta trong 5 năm qua.
Dẫn thống kê sơ bộ về tình hình bán nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài trong 5 năm qua (2015 - 2020) của 17 doanh nghiệp bất động sản, ông Châu cho biết, khối ngoại đã mua 12.335 căn, riêng TP.HCM chiếm 81,2%.
Thực ra, đây mới chỉ là những số liệu mà HoREA khảo sát được từ những doanh nghiệp lớn ở trong nước mà chưa tính đến các doanh nghiệp lớn nước ngoài đang đầu tư ở Việt Nam như Hongkong Land, Keppel Land, Charmvit, Alpha King... vốn đang có thị phần và uy tín khá lớn trên thị trường hiện nay.
Vì thế, ông Châu giả định rằng, nếu 17 doanh nghiệp lớn mà HoREA khảo sát chiếm khoảng 70 - 80% thị phần nhà ở bán cho các cá nhân nước ngoài, có thể ước số lượng căn nhà mà người nước ngoài đã mua trong 5 năm qua trên phạm vi cả nước chỉ vào khoảng 14.800 - 16.000 căn.
 |
Ảnh: Lê toàn |
Trong 17 doanh nghiệp trên, 5 tập đoàn bất động sản là Vingroup, Novaland, Phú Mỹ Hưng, CBRE, Hưng Thịnh được nhiều người nước ngoài lựa chọn, với 10.571 căn, chiếm 85,7%. Tập đoàn Vingroup dẫn đầu cuộc chơi với 40%.
Theo số liệu báo cáo thị trường bất động sản cả nước trong 10 năm (2009 - 2019) của Bộ Xây dựng, đã có 5.000 dự án nhà ở với 3.774.000 căn nhà, bình quân cứ 5 năm phát triển được khoảng 1.885.000 căn nhà. "Như vậy, số lượng 16.000 căn nhà mà người nước ngoài đã mua trong 5 năm qua mới chỉ chiếm tỷ lệ 0,85%”, ông Châu phân tích.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, mặc dù nhu cầu hiện nay rất lớn, cơ chế, chính sách cũng đã có nhưng việc đẩy mạnh bán hàng cho người nước ngoài không mấy dễ dàng.
Theo bà Hương, người nước ngoài thường chọn mua chung cư bởi thủ tục đơn giản hơn, còn nhà phố sẽ khó khăn, phức tạp hơn nhiều. Bà cũng nhận xét, "việc nới hay giữ tỷ lệ sở hữu nước ngoài bao nhiêu không có nhiều ý nghĩa, quan trọng là các thủ tục mua bán và sở hữu có được khơi thông hay không".
Còn nhiều vướng mắc
Luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, theo quy định tại khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ xác lập sở hữu trong địa bàn có dự án nhà ở, thông qua 3 hình thức giao dịch xác lập sở hữu: mua nhà trực tiếp từ chủ đầu tư bằng hợp đồng mua bán; mua nhà từ cá nhân, tổ chức nước ngoài đã được cấp giấy chứng nhận; nhận thừa kế, tặng/cho của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức trong số lượng quy định trong địa bàn.
 |
Vì câu chữ của Luật Nhà ở mà dẫn đến cách hiểu là người nước ngoài chỉ được mua nhà từ chủ đầu tư (nhà ở hình thành trong tương lai) và nhà ở đã cấp giấy chứng nhận, chứ không được là đối tượng nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như hiện nay. Để gỡ vướng mắc này, các chủ đầu tư thường hủy hợp đồng mua bán, hủy hóa đơn giá trị gia tăng rồi ký hợp đồng mua bán mới với người nước ngoài.
Bất cập nữa của khoản 2, Điều 76, Nghị định 99/2015/NĐ-CP là, nếu nhà ở thuộc sở hữu người Việt Nam (đã được cấp giấy chứng nhận), thì không thể bán cho người nước ngoài, nhưng nếu cho người nước ngoài thì lại không bị cấm. Do đó, người bán phải thực hiện các giao dịch giả bằng việc “tặng/cho”.
Tuy nhiên, có đơn vị công chứng lại hiểu rằng, việc tặng/cho chỉ được thực hiện giữa người nước ngoài, nên từ chối công chứng nếu người tặng là người Việt.
Theo quy định hiện hành, trên địa bàn một đơn vị hành chính cấp phường, nếu chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% tổng số lượng nhà ở trong dự án đó. Trường hợp chỉ có một dự án có số lượng nhà ở riêng lẻ tương đương 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 250 căn. Còn nếu có từ hai dự án trở lên mà tổng số nhà ở riêng lẻ trong các dự án này ít hơn hoặc bằng 2.500 căn thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà ở của mỗi dự án.
Ông Châu nhận xét, quy định giới hạn trần này là "thấp và không phù hợp" đối với một số phường tập trung đông người nước ngoài sinh sống. Ví dụ Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng có quy mô hơn 400 ha (Khu A) chủ yếu thuộc địa bàn phường Tân Phong và phường Tân Phú, quận 7, đã và đang triển khai 114 dự án thành phần với 21.845 căn nhà, chưa kể còn có một số doanh nghiệp khác cũng đang triển khai dự án nhà ở thương mại. Quận 7 có khoảng 20.000 người nước ngoài thường trú, chủ yếu là tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng.
Người nước ngoài khi mua nhà thường có xu thế sống cùng nhau, thường lựa chọn các dự án nhà chung cư cao cấp tại những khu vực có đầy đủ dịch vụ, tiện ích, an ninh an toàn, giao thông thuận tiện. Do tập quán đó, UBND cấp tỉnh nên được giao quyền tự quyết định tỷ lệ người nước ngoài được sở hữu nhà tại đơn vị hành chính cấp phường, cho phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương, trừ trường hợp tỷ lệ quá cao thì phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.
Thiếu bảo hiểm, nhà đầu tư còn e ngại
 |
Ông Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia kinh tế |
Nhìn vào con số khoảng 10.000 người nước ngoài sở hữu nhà ở tại TP.HCM sau 5 năm qua, có thể nói là không đáng kể. Trong số này, có nhiều người đã, đang sinh sống, làm việc và lập gia đình ở Việt Nam.
Ngoài rào cản chung hiện nay là dịch bệnh khiến các nhà đầu tư phải tạm hoãn các kế hoạch, thì việc chưa có loại hình bảo hiểm quyền tư hữu bất động sản đang là vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư e ngại mua bất động sản ở Việt Nam.
Trên thực tế, một số nhà đầu tư cũng vẫn bất chấp rủi ro và vẫn mua bất động sản. Nhóm nhà đầu tư này thường đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản và là những người am hiểu Việt Nam. Còn các nhà đầu tư phương Tây quen với việc mua bất động sản phải đi kèm với bảo hiểm quyền tư hữu bất động sản, trong khi nước ta chưa có bảo hiểm này nên họ còn e ngại.
Hơn nữa, nhiều người nước ngoài phải vay ngân hàng để mua nhà, nhưng ngân hàng nước ngoài cũng chỉ cho vay khi có bảo hiểm.
