Đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương
Thực hiện chỉ đạo của Bộ Chính trị tại Kế hoạch số 03-KL/TW ngày 18/5/2026 về việc tập trung hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2026, Quốc hội cho biết sẽ đưa nội dung này vào chương trình Kỳ họp thứ hai của Quốc hội khóa XVI dự kiến diễn ra vào tháng 10/2026 và xác định đây là nhiệm vụ trọng tâm của kỳ họp.
Hiện cơ quan soạn thảo (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) và cơ quan thẩm tra (Ủy ban Kinh tế Tài chính của Quốc hội) đang phối hợp chuẩn bị hồ sơ để trình Quốc hội theo trình tự, thủ tục rút gọn (trình và thông qua tại một kỳ họp).
Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sau gần 2 năm triển khai đã phát sinh nhiều bất cập cần điều chỉnh. Một trong số đó là từ ngày 1/7/2025, cả nước thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp, gồm cấp tỉnh và xã/phường, trong khi Luật Đất đai hiện hành vẫn quy định hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo 3 cấp quốc gia, tỉnh và huyện, gây chồng chéo và thiếu đồng bộ với các quy định quản lý nhà nước khác sau khi bỏ cấp huyện.
Dự thảo luật sửa đổi dự kiến điều chỉnh khoảng 65 điều của Luật Đất đai 2024, tập trung vào hai nhóm nội dung lớn: đẩy mạnh phân cấp, phân quyền theo mô hình chính quyền địa phương hai cấp và tháo gỡ các điểm nghẽn thực tiễn để khơi thông nguồn lực đất đai.
Cụ thể, dự thảo điều chỉnh thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai của cấp huyện, tập trung quyền hạn về cấp tỉnh để giảm bớt tầng nấc trung gian, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục; điều chỉnh quy định lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm tránh chồng chéo giữa các quy hoạch ngành và quy hoạch địa phương.
Dự thảo quy định rõ hơn về hệ số điều chỉnh giá đất: UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất vào ngày 1/1 hàng năm và có thể điều chỉnh, bổ sung trong năm trong trường hợp cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân theo nguyên tắc giá đất bồi thường tiệm cận giá thị trường.
Bên cạnh đó, dự thảo đề xuất bổ sung 4 trường hợp thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (bổ sung vào Điều 79 Luật Đất đai 2024), bao gồm: dự án khu thương mại tự do và dự án trung tâm tài chính quốc tế; dự án logistics quy mô lớn; dự án hỗn hợp gồm dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao; thu hồi diện tích đất còn lại đối với các dự án thực hiện theo hình thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đã đạt thỏa thuận đối với trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất.
Nhằm đẩy nhanh tiến độ bàn giao mặt bằng cho các dự án trọng điểm, dự thảo đề xuất cắt giảm đáng kể thời gian hành chính. Theo đó, thời gian thông báo thu hồi đất rút ngắn từ 90 ngày xuống 60 ngày đối với đất nông nghiệp; rút ngắn từ 180 ngày xuống 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp; thời gian chi trả tiền bồi thường rút ngắn từ 30 ngày xuống 20 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành.
Cùng với đó, tại dự thảo, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ 2014 đến trước ngày 1/8/2024 (Luật Đất đai 2024 hiện tại chỉ công nhận đối với đất viết tay trước 1/7/2014).
Đồng thời, dự thảo đề xuất bổ sung quy định kiểm soát và hạn chế các giao dịch chuyển nhượng, tách thửa đối với các khu đất đã có thông báo hoặc nằm trong kế hoạch thu hồi nhằm chặn đứng tình trạng trục lợi bồi thường…
Đáng lưu ý, cơ quan soạn thảo đề xuất luật hóa một số cơ chế, chính sách hiện đang được thực hiện theo các nghị quyết, nghị định liên quan đến giá đất, tiền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, giao đất, cho thuê đất và giải quyết tranh chấp đất đai.
Ngoài ra, giới đầu tư kỳ vọng, Luật Đất đai sửa đổi sẽ luật hóa các cơ chế thí điểm thành công tại Nghị quyết 171/2024/QH15 (“cởi trói quỹ đất hỗn hợp” để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở) và một phần cơ chế xử lý dự án tồn đọng trước ngày 1/8/2024 theo Nghị quyết 29/2026/QH16, qua đó khơi thông nguồn cung dự án và giải phóng nguồn lực đất đai cho nền kinh tế.
Kỳ vọng giải phóng nguồn lực đất đai
Một trong những điểm nhấn của việc sửa Luật Đất đai lần này là kiến tạo hệ sinh thái và khơi thông quỹ đất sạch.
Nếu các định hướng trong dự thảo luật được giữ nguyên khi trình Quốc hội, sẽ có 3 nội dung ảnh hưởng mạnh nhất đến thị trường bất động sản là: Cơ chế mới xác định giá đất và tiền sử dụng đất; các quy định chuyển tiếp để xử lý dự án tồn đọng và đơn giản hóa thủ tục giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất và giải phóng mặt bằng.
Đây cũng là ba nhóm vấn đề mà các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư nhà ở thương mại và khu đô thị, đã kiến nghị nhiều nhất trong quá trình tổng kết thi hành Luật Đất đai 2024.
Khảo sát từ các hiệp hội doanh nghiệp cho thấy, cộng đồng đầu tư kỳ vọng vào ba nhóm chính sách trọng tâm: hoàn thiện cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường nhưng bảo đảm tính minh bạch; đơn giản hóa thủ tục hành chính, đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai; và mở rộng cơ chế tạo lập quỹ đất cho công nghiệp, logistics và hạ tầng chiến lược.
Các nhà đầu tư cũng mong muốn có quy định rõ ràng hơn về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư và các hình thức hợp tác công - tư nhằm giảm thiểu rủi ro pháp lý trong quá trình triển khai dự án.
Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam, việc sửa đổi pháp luật để phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp không chỉ bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật mà còn góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn thủ tục hành chính. Việc tinh gọn đầu mối quản lý sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và người dân.
Trao đổi với Đầu tư Chứng khoán, một lãnh đạo địa phương cho biết, trong bối cảnh hiện nay, việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 là yêu cầu cấp bách nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, những bất cập phát sinh trong quá trình thi hành.
Theo vị này, dù Luật Đất đai 2024 đã có nhiều đổi mới, song vẫn tồn tại không ít vướng mắc trong thực tiễn, đặc biệt là khoảng cách giữa bảng giá đất và giá thị trường, gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý lẫn người dân bị thu hồi đất.
Ông Đỗ Ngọc Anh, Phó viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp nhận định, một trong những điểm nhấn của việc sửa Luật Đất đai lần này là kiến tạo hệ sinh thái và khơi thông quỹ đất sạch.
Theo đó, dự thảo Luật quy định bắt buộc địa phương chuẩn bị quỹ đất hạ tầng và hỗ trợ tiền thuê cho doanh nghiệp công nghệ, doanh nghiệp nhỏ và vừa. Sự thay đổi mang tính đột phá này tác động rất mạnh đến cục diện thu hút dòng vốn đầu tư chất lượng cao, thiết lập một hệ sinh thái đổi mới sáng tạo hoàn chỉnh, tạo sức bật trong thu hút các tập đoàn công nghệ toàn cầu và dòng vốn FDI.
Đối với hệ sinh thái vệ tinh, quỹ đất sạch và giá thuê ưu đãi (giảm tối thiểu 30%) sẽ giúp giữ chân các công ty công nghệ nhỏ, tạo thành chuỗi cung ứng khép kín đáp ứng nhu cầu của các “ông lớn” công nghệ.
Bên cạnh đó, việc thể chế hóa các quy định bồi thường đặc thù vào luật giúp tạo hành lang pháp lý linh hoạt, giải quyết triệt để nút thắt lịch sử, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, khơi thông nguồn lực.
Giới chuyên gia nhận định, nếu các quy định về thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng và định giá đất được hoàn thiện theo hướng minh bạch hơn, nguồn cung dự án có thể được cải thiện đáng kể trong những năm tới.
Đặc biệt, bất động sản công nghiệp và logistics được đánh giá là nhóm hưởng lợi lớn khi Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhiều doanh nghiệp cho rằng, chi phí tiếp cận đất đai hiện vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng mức đầu tư, do đó, việc hoàn thiện khung pháp lý đất đai sẽ góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của ngành logistics Việt Nam.
