Shophouse: Miếng bánh ngon... nhưng khó nuốt

Giá thứ cấp tăng phi mã

Khoảng 4 năm trở lại đây, các căn shophouse hạng sang bắt đầu xuất hiện ở các dự án khu đô thị quy mô lớn tại TP.HCM, chia làm 2 nhóm sản phẩm. Thứ nhất là nhà phố thương mại, gắn liền với đất, sở hữu lâu dài. Thứ hai là shophouse khối đế của các tòa nhà, sở hữu có thời hạn (chủ yếu là 50 năm).

Nhà phố thương mại gắn liền với đất là loại hình bất động sản được nhiều chủ đầu tư xây dựng trong một dự án khu dân cư. Đặc điểm của loại hình này là nằm tại trục đường lớn, thiết kế từ 4 - 5 tầng, trong đó tầng 1 dùng để kinh doanh, từ tầng 2 - 5 dùng để ở. Trong một dự án, đơn giá trên đất của một căn shophouse nhà phố thương mại thường cao 1,5 - 2 lần đơn giá của một căn nhà phố thông thường do yếu tố thương mại cấu thành.

Phân khúc này thu hút rất tốt dòng tiền của giới đầu tư. Với lợi thế vừa để ở, vừa kinh doanh, shophouse nhanh chóng trở thành sản phẩm được nhiều nhà đầu tư săn lùng. Vì thế, giá bán của chủ đầu tư vốn đã cao ngất ngưởng, nhưng giá thứ cấp vẫn không ngừng tăng.

Đơn cử, một tập đoàn lớn đang chào bán 30 căn shophouse tại dự án nằm dọc Quốc lộ 13, có bờ kè với sông Sài Gòn (phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, TP.HCM) với giá lên tới cả chục tỷ đồng mỗi căn. Qua trao đổi, một nhân viên kinh doanh ở đây cho biết, giá bán tuỳ thuộc vào vị trí, diện tích, trong đó căn nhà diện tích 7x21 m, xây thô 5 tầng và hoàn thiện mặt ngoài nằm trên trục đường chính Nguyễn Thị Nhung và Đinh Thị Thi, rao bán gần 26 tỷ đồng/căn. Cùng một diện tích nhưng nếu nằm ở đường rộng 13 m thì giá bán chỉ gần 17 tỷ đồng.

Những căn nhà phố thương mại nằm trên đường Đồng Văn Cống (quận 2) vẫn kín cổng cao tường. Ảnh: Trọng Tín

Theo nhân viên này, những căn nhà phố thương mại tại dự án sẽ được xây dựng trong vòng 12 - 15 tháng, khách hàng thanh toán theo tiến độ trong vòng 21 tháng.

Một khảo sát mới đây về phân khúc shophouse tại Thủ Thiêm (quận 2, TP.HCM) của Công ty JLL Việt Nam cho thấy, giá shophouse trên thị trường thứ cấp đã tăng gấp 3 lần sau 3 năm, đạt ngưỡng 65 - 70 tỷ đồng mỗi căn trên mặt tiền đường Nguyễn Cơ Thạch. Cùng dòng sản phẩm này, khu vực mặt tiền nội khu có giá khoảng 50 - 55 tỷ đồng/sản phẩm. Theo JLL, giá mỗi mét vuông đất shophouse được tính bằng tổng giá trị nhà và đất chia cho diện tích đất, giá trần tương đương 373 triệu đồng/m2 theo ghi nhận tại thời điểm cuối tháng 3/2019.

Cần tính toán kỹ bài toán kinh doanh

Mặc dù là phân khúc được giới chuyên môn đánh giá là hái ra tiền, nhưng nếu không tính toán kỹ lưỡng sức cầu tiềm năng từ nội khu đô thị và dân cư khu vực lân cận, thì đầu tư shophouse để mở cửa hàng rất dễ vỡ mộng. 

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, tại một dự án nằm trên đường Đồng Văn Cống (quận 2, TP.HCM), hàng chục căn shophouse được bán với giá trung bình khoảng 12 tỷ đồng/căn nhưng chỉ có một vài căn được dùng làm nhà hàng, quán phở, văn phòng môi giới bất động sản, còn lại luôn trong tình trạng kín cổng cao tường.

Anh Hậu, chủ một shop thời trang tại dự án này cho biết, đã gần 2 tháng về kinh doanh nhưng cảm thấy chán nản vì ế ẩm. Theo anh Hậu, khu vực được quảng cáo là khu đô thị mới từ chục năm nay nhưng hiện tại rất nhiều khu đất đang bị bỏ trống, cỏ dại thỏa sức mọc.

"Phía bên trong là các dự án khu dân cư nhưng chủ yếu để không, cỏ mọc hoang dại, có người lang thang vào ở cả tháng cũng không ai biết, là địa điểm rất dễ phát sinh các tệ nạn xã hội", anh Hậu nói.

Tình trạng kinh doanh ế ẩm không chỉ diễn ra đối với trường hợp của anh Hậu, ông Trần Nhật Linh, chủ một nhà hàng tại đây cũng ngao ngán khi chia sẻ với phóng viên về tình trạng ế ẩm, kinh doanh vắng khách.

"Thời gian đầu nghĩ khu đô thị sẽ phát triển, nhiều người đến ở thì
shophouse là lựa chọn tốt nhất nhưng giờ thì ngược lại. Kinh doanh ở đây chủ yếu dành cho dân bản địa. Tuy nhiên, do thói quen nên họ thường vào các trung tâm thương mại để vui chơi, còn mua sắm thì ra chợ dân sinh, nên ế ẩm là tình trạng chung chứ không riêng gì nhà hàng tôi", ông Linh nói.

Cách dự án này không xa là một dự án shophouse khác với hơn 10 căn. Sau thời gian mở bán rầm rộ với hơn 10 tỷ đồng/căn, nhiều căn nhà phố thương mại ở đây đã có chủ nhưng luôn trong tình trạng kín cổng, cao tường.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Uynh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho rằng, khách hàng khi mua shophouse tại dự án khu dân cư thường kỳ vọng quá lớn vào lượng cư dân trong chính dự án đó. Trong khi đó, sự tồn tại một trung tâm thương mại, ngoài phụ thuộc vào lượng khách hàng trong dự án còn phụ thuộc vào số lượng dân cư của khu vực đó.

“Hiện nay, trung tâm thương mại mọc ra rất nhiều, đủ các phân khúc khác nhau. Trung tâm thương mại cũng giống như các tiện ích khác chủ đầu tư muốn đưa vào dự án để dễ bán hàng. Đó là lý do hầu như dự án nào chủ đầu tư cũng dành diện tích cho trung tâm thương mại. Khách hàng cần phải tỉnh táo”, ông Uynh nói.

Cũng theo ông Uynh, nhà phố thương mại là một kênh đầu tư an toàn nhưng không phải dự án nào cũng là sản phẩm đầu tư béo bở, vì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố.

“Kinh doanh ế ẩm hay shophouse bị bỏ trống do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng nhìn chung, do thói quen mua sắm của người dân hiện vẫn còn chưa thay đổi. Ví dụ như thói quen đi chợ, siêu thị mua hàng, không thích mua sắm tại các cửa hàng tiện lợi ở trong dự án. Ngoài ra, những sản phẩm bán tại các cửa hàng trong dự án không phong phú, giá lại khá cao khiến cư dân không hứng thú, dẫn tới kinh doanh ế ẩm”, ông Uynh nói và cho biết thêm, vị trí cũng là một trong những yếu tố quyết định đến việc kinh doanh của những shophouse.

Còn trong báo cáo thị trường của JLL Việt Nam, đơn vị này cũng đưa ra cảnh báo với nhà đầu tư khi muốn lựa chọn phân khúc này nếu không có dòng tiền nhàn rỗi, bởi sẽ rất dễ “vỡ trận”.

“Trên thực tế, nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, shophouse chưa thật sự hấp dẫn, thậm chí còn thấp hơn so với các loại hình khác. Người đổ tiền vào shophouse chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của bất động sản trong tương lai hoặc sử dụng cho việc tự kinh doanh, nhưng đòi hỏi dòng vốn phải dài hạn. Điều này buộc nhà đầu tư phải trường vốn rất nhiều năm mới có thể kỳ vọng tỷ suất sinh lời cao”, JLL cảnh báo.