Tiền được “bơm”, dự án tái khởi động
Thị trường bất động sản dường như đã đi đến giai đoạn cuối của quá trình điều chỉnh và do bớt khó khăn về dòng tiền, nhiều chủ đầu tư từng trải qua giai đoạn gập ghềnh trước đó bắt đầu xốc lại tinh thần và có các động thái tái khởi động cho một chu kỳ mới.
Trong tháng 5 này, chủ đầu tư Novaland và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Ricons sẽ chính thức tái khởi động việc xây dựng dự án The Grand Manhattan tại quận 1, sau khi được TP.HCM “bật đèn xanh” gỡ vướng pháp lý và được Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) cam kết tài trợ vốn, bao gồm cả gói tín dụng cho người mua nhà tại dự án.
Ngoài ra, Novaland còn chuẩn bị nguồn lực để tháng 6 tới triển khai một loạt dự án trọng điểm khác tại TP.HCM và các địa phương lân cận, bàn giao nhà theo từng giai đoạn cho khách hàng, đồng thời linh hoạt điều chỉnh kế hoạch triển khai xây dựng các phân khu dự án cho phù hợp với thực tiễn.
Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho biết, sau thời gian tạm ngưng triển khai hoạt động thi công do gặp khó về dòng tiền và thủ tục pháp lý, đến thời điểm hiện tại, Công ty đã thỏa thuận được với phía ngân hàng về việc tài trợ vốn cho các dự án để tiếp tục việc xây dựng. Theo kế hoạch, trong tháng 5/2023, một loạt dự án từ TP.HCM đến Bình Dương, Đồng Nai, Bình Định… sẽ cùng được tái khởi động.
Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư Danh Khôi Holdings (DKRH) - chủ đầu tư dự án Astral City (Bình Dương) chính thức có thông báo gửi khách hàng và đối tác về việc dự án đã được tỉnh Bình Dương tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục pháp lý, đồng thời được ngân hàng cam kết tài trợ vốn để đẩy nhanh tiến độ xây dựng, tiến đến việc ký hợp đồng mua bán với khách hàng.
Tại đại hội cổ đông thường niên 2023 mới đây, Tập đoàn Danh Khôi - công ty mẹ DKRH, đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 200 tỷ đồng (tăng 3% so với thực hiện năm 2022) và lợi nhuận sau thuế đạt 50 tỷ đồng. Để hiện thực hóa mục tiêu đề ra, đại diện Danh Khôi cho biết, Công ty sẽ xúc tiến việc hoàn thiện pháp lý, thu xếp nguồn vốn và chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để khởi động lại các dự án, trước mắt tập trung vào 4 dự án trọng điểm do đã chuẩn chỉnh về mặt pháp lý gồm Astral City (Bình Dương), Welltone Luxury Residence (Nha Trang), The Royal Boutique Hotel & Condo Đà Nẵng và Nhơn Hội New City (Bình Định) với gần 8.000 sản phẩm.
Tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản đang triển khai dự án đại đô thị tại TP. Thủ Đức, TP.HCM cho hay, tập đoàn này đã chuẩn bị đầy đủ các thủ tục pháp lý và nguồn vốn để ngay trong quý II này hoặc chậm nhất là quý III tới sẽ khởi công xây dựng các block căn hộ cao cấp trong lòng đại đô thị này.
Ngoài những cái tên kể trên, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, sức sống mới cũng đang trở lại với nhiều dự án khác tại TP.HCM như Global City, Phú Đông Sky Garden, Masteri Thảo Điền…
“Dù còn đối mặt với không ít thách thức, nhưng sự tái khởi động của nhiều ‘sếu đầu đàn’ báo hiệu giai đoạn khó khăn nhất đang dần qua đi, thị trường bất động sản sẽ từng bước phục hồi trở lại”, vị tổng giám đốc trên chia sẻ.
Thách thức đầu ra
“Điểm nghẽn” pháp lý từng bước được tháo gỡ, dòng vốn tín dụng bắt đầu “bơm” trở lại cho các dự án, song một vấn đề quan trọng khác đang khiến không ít chủ đầu tư lo lắng, đó là đầu ra của thị trường sẽ ra sao.
Theo số liệu thống kê từ Công ty DKRA Group, cả nguồn cung lẫn giao dịch bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận thời gian qua đều sụt giảm “thê thảm”. Cụ thể, trong quý I/2023, trên thị trường đất nền TP.HCM và vùng phụ cận, chỉ có khoảng 400 sản phẩm được đưa ra thị trường và 78 sản phẩm được tiêu thụ, giảm gần 80% so với cùng kỳ năm 2022 và chủ yếu tập trung tại sản có phẩm pháp lý hoàn chỉnh, bất chấp việc các chủ đầu tư đưa ra nhiều chương trình chiết khấu, giảm giá, thanh toán chậm…, thậm chí có dự án chiết khấu, giảm giá đến 40% mà vẫn khó bán hàng.
“Hiện nay, thị trường nhà ở đang lệch pha cung - cầu khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà bình dân vô cùng khan hiếm, thậm chí tuyệt chủng. Thị trường bất động sản du lịch cũng không là ngoại lệ khi giao dịch gần như ‘đóng băng’”, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group nói và cho rằng, vấn đề quan trọng nhất lúc này là củng cố niềm tin cho bên mua. Trước đây, cơ quan quản lý đưa ra gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất thấp nên đã kích hoạt thành công phân khúc nhà ở xã hội, từ đó lan tỏa sự tích cực ra các phân khúc khác, giúp thị trường bất động sản hồi phục nhanh chóng. Trong khi hiện nay, Ngân hàng Nhà nước tung ra gói tín dụng 120.000 tỷ đồng nhưng chưa tác động nhiều.
Ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh TP.HCM cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã có văn bản chỉ đạo các ngân hàng tăng cường nguồn vốn cho các dự án, doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, đối với các dự án có đầy đủ pháp lý thì đảm bảo vốn vay khi chủ đầu tư có nhu cầu. Bên cạnh đó, ngân hàng chủ động phân loại doanh nghiệp, dự án bất động sản theo từng phân khúc để từ đó có giải pháp cho vay phù hợp.
“Bốn ngân hàng thương mại có vốn nhà nước chi phối (gồm Vietcombank, VietinBank, BIDV và Agribank) cũng đang triển khai gói cho vay 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn của chính các ngân hàng này. Gói tín dụng dành cho chủ đầu tư dự án với lãi suất 8,7%/năm và người mua nhà xã hội là 8,2%/năm. Đây là mức lãi suất khá ‘mềm’ cho kỳ hạn vay trung và dài hạn. Vấn đề còn lại là phải có dự án nhà ở xã hội hay chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ thì ngân hàng mới có thể cho vay”, ông Lệnh nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, với thị trường bất động sản, vốn chủ sở hữu hay vốn vay ngân hàng là nguồn vốn đầu vào để doanh nghiệp thực hiện dự án, còn nguồn vốn cơ bản nhất để doanh nghiệp tồn tại và phát triển vẫn phải đến từ việc bán sản phẩm, tức là nguồn vốn từ khách hàng.
“Sau hơn 2 năm dịch bệnh, cộng thêm ‘cú bồi’ suy thoái kinh tế, nguồn lực tài chính của nhà đầu tư cũng như đại bộ phận người dân đã hao hụt đáng kể. Đó là chưa kể, sau giai đoạn khó khăn kéo dài vừa qua, nhiều chủ đầu tư dự án đã bộc lộ sự ‘mong manh, dễ vỡ’, ảnh hưởng tới niềm tin người mua”, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản tầm trung tại TP.HCM nói, đồng thời cho rằng, để khơi thông đầu ra thị trường cần nhiều giải pháp kích cầu, xây dựng niềm tin, song điều này cần có thời gian, chứ không thể thực hiện trong một sớm, một chiều.
Quan trọng nhất là đầu ra
 |
| Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group |
Cái khó cơ bản nhất của thị trường, của doanh nghiệp hiện nay là dòng tiền thiếu hụt. Với một doanh nghiệp bất động sản, tiền được ví như mạch máu nuôi cơ thể. Không có máu thì cơ thể không thể sống. Doanh nghiệp địa ốc có 3 kênh huy động vốn chính là vốn vay ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và từ hoạt động bán hàng. Hiện nay, mặc dù nguồn vốn tín dụng và từ trái phiếu doanh nghiệp có phần được gỡ vướng, nhưng sự sống còn của doanh nghiệp hiện nằm ở đầu ra bị tắc do thị trường mất thanh khoản. Doanh nghiệp huy động vốn mục đích chính là để triển khai dự án, sau đó sản phẩm phải được thị trường đón nhận.
Tôi cho rằng, với các dự án hiện nay, nếu được đầu tư xây dựng bài bản, pháp lý chuẩn chỉnh và đáp ứng nhu cầu thực sẽ vẫn bán tốt, vì nhu cầu bất động sản trong dân luôn rất cao. Song cần phải nhìn nhận rằng, loại dự án kiểu này không nhiều, phần lớn vẫn còn đang bị vướng thủ tục. Do vậy, giải pháp căn cơ gỡ khó cho doanh nghiệp là làm thế nào tháo gỡ nhanh thủ tục, tạo ra thanh khoản cho thị trường, mà muốn có thanh khoản phải tạo được niềm tin cho người mua thông qua các chính sách kích cầu, hỗ trợ vốn vay và lãi suất.
Để giá thành giảm, phải gỡ nhanh thủ tục
 |
| Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) |
Thời gian qua, chúng ta cứ nói giá bất động sản quá cao, khiến người mua nhà khó tiếp cận. Tuy nhiên, có một thực tế mà hầu hết doanh nghiệp phát triển bất động sản chia sẻ, đó là bản thân họ không muốn bán giá cao, mà do chi phí đầu vào ngày càng đội lên nên không thể bán thấp. Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà tăng mạnh là do thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài quá lâu.
Vướng mắc lớn nhất mà các doanh nghiệp “kêu”, chiếm tới 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh, mà nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Việc tháo gỡ thủ tục liên quan đến luật nên không thể một sớm một chiều, trong khi sự khó khăn của thị trường đang rất cấp bách nên cần các chính sách từ việc hỗ trợ nguồn vốn tín dụng trong giai đoạn này.
Phải giảm mạnh lãi suất để kích cầu người mua nhà
 |
| Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group |
Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là củng cố niềm tin cho người mua. Hiện hàng tồn kho rất nhiều, nhiều dự án đủ điều kiện bán hàng nhưng không bán được bởi người mua mất niềm tin. Do đó, cần làm sao để khách hàng tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp, giúp thị trường vận động, nhất là kích cầu tiêu dùng, tức là cần gói tín dụng mà mọi người đều có thể tiếp cận thì mới khơi thông được thị trường. Ngoài ra, cũng cần có cơ chế riêng cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án có năng lực bởi sẽ giúp đảm bảo nguồn cung chất lượng ra thị trường.
Hiện tại, lãi suất dù đã giảm nhưng vẫn còn cao so với thu nhập đang trong xu hướng đi xuống của người dân. Chính vì vậy, cần giảm lãi suất về mức 5-6%/năm cho cả nhà ở xã hội và nhà thương mại như trước để “kéo” người dân tham gia thị trường.
Doanh nghiệp muốn giảm giá bán cũng khó
 |
| Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh |
Thị trường sụt giảm thê thảm tới mức các doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng bán không lợi nhuận chỉ để nhà đầu tư chấp nhận “xuống tiền”. Nhiều người vẫn nghĩ rằng, doanh nghiệp bất động sản muốn bán giá cao, lãi lớn, nhưng thực tế không phải vậy. Những khoản chênh lệch lớn nếu có thì nằm trong các thành phần tham gia khác như các nhà đầu tư thứ cấp, những người mua sau bán sang tay đẩy giá lên cao để hưởng lợi. Thực chất, đây không phải là lợi nhuận của chủ đầu tư.
Hiện chi phí làm một dự án quá lớn khiến giá bất động sản không thể thấp được. Chỉ tính riêng chi phí lãi suất mỗi năm bình quân khoảng 15%/năm, thì sau 5 năm đã chiếm hết 75% giá trị dự án. Đó là chưa kể chi phí mua đất, hoàn thiện pháp lý, quản lý vận hành, nhân sự và các chi phí không tên khác… cũng “ăn mòn” dự án. Đây là lý do vì sao bất động sản giá bán quá cao mà chủ đầu tư muốn giảm cũng khó.
Ở thời điểm hiện tại, để giải quyết “thanh khoản” lòng tin trên thị trường, Hưng Thịnh cũng như nhiều chủ đầu tư dự án khác sẵn sàng giảm giá “ăn” vào lợi nhuận tích lũy những năm trước, chứ không phải là giá cao, lợi nhuận cao mà giảm bớt xuống.
Cần kích lại niềm đam mê, thay vì sự sợ hãi
 |
| Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Asia New Time |
Thị trường bất động sản trầm lắng kéo dài và câu hỏi được đặt ra là phải chăng người dân hết tiền hoặc không có nhu cầu? Thực tế cho thấy, cả 2 lý do này đều không phải. Khó khăn là không thể phủ nhận, nhưng nguồn tài chính trong dân vẫn dồi dào, đam mê đầu tư và tích lũy tài sản bất động sản vẫn luôn hiện hữu. Song, chướng ngại lớn nhất khiến thanh khoản thị trường bị sụt giảm là tâm lý lo sợ từ những tin xấu quá nhiều trong thời gian qua, dẫn đến việc người dân quyết “ôm” tiền, chờ đợi giá bất động sản giảm sâu hơn, thị trường thực sự tích cực trở lại… mới quyết định xuống tiền.
Do vậy, chỉ khi tâm lý lo sợ bớt đi, niềm tin phục hồi, tiền từ nhiều nơi ắt sẽ tự động đổ về bất động sản. Để có niềm tin, hơn bao giờ hết phải bắt đầu từ chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường, chủ đầu tư phải chuẩn chỉnh trong việc phát triển dự án, ngân hàng phải hỗ trợ lãi suất cho vay ở mức thấp..., có như vậy mới giúp thị trường nhanh phục hồi trở lại.
