Riêng Dự thảo Nghị định quy định về lấn biển sẽ do Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng, hoàn thiện, trình ban hành theo trình tự rút gọn để có hiệu lực sớm hơn.
Điều đó cho thấy, việc ban hành luật và nghị định gần như được thực hiện song song là cơ sở để các thành viên trên thị trường kỳ vọng rằng, Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn, giúp thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Nhiều doanh nghiệp chia sẻ, quá trình hồi phục của thị trường bất động sản có thể kéo dài nếu những điểm nghẽn về pháp lý chưa được khơi thông, khi đó thị trường buộc phải tiếp tục duy trì trạng thái chờ. Lý do là, dù luật đã được thông qua, nhưng rất nhiều điểm mấu chốt được cho là vẫn phải đợi thêm văn bản hướng dẫn một cách đồng bộ. Chỉ cần một sự lệch pha, thì rất có thể, thị trường sẽ tiếp tục phải đối diện với mớ bòng bong, chưa biết đến khi nào mới có thể tìm ra lối thoát.
Thực tế, năm 2023, theo Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại gặp trở ngại, chủ yếu do vướng quy định pháp lý, trong đó TP.HCM có hơn 148 dự án bị vướng pháp lý ở cả hai cấp độ.
Đầu tiên là vướng một số quy định của các luật, trong đó có Luật Đất đai. Đây là vướng mắc khó giải quyết nhất, nhưng với các luật, nghị quyết mà Quốc hội đã và sắp ban hành, cơ quan quản lý có thể sớm xử lý được những vướng mắc này.
Vướng mắc tiếp theo là do một số quy định của văn bản dưới luật. Ví dụ điển hình nhất là những ách tắc trong công tác định giá đất, chủ yếu là việc áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản. Hệ quả là, rất nhiều chủ đầu tư dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, khách hàng mua nhà không được cấp sổ hồng.
Vướng mắc nói trên cơ bản đã được giải quyết khi Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP quy định về giá đất trên cơ sở tiếp thu các quy định mới về tài chính về đất đai, giá đất của Luật Đất đai 2024, đồng thời bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn. Đây cũng là cơ sở để xây dựng nghị định quy định về giá đất khi thực thi Luật Đất đai 2024.
Việc triển khai Luật Đất đai và các văn bản liên quan còn ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động của các doanh nghiệp và quyền lợi của người dân. Trong bối cảnh pháp luật về đất đai được cải cách và nâng cấp, mong muốn lớn nhất của các bên liên quan là các quy định phải được cụ thể hóa, dễ hiểu và dễ áp dụng.
Thực tiễn cho thấy, luật ban hành thường mang tính khuôn mẫu, còn việc thực thi sẽ nằm ở các văn bản hướng dẫn thi hành. Cả doanh nghiệp và người dân đang rất mong chờ sự rõ ràng, chi tiết từ các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành luật. Theo đó, các địa phương cần cụ thể hóa các quy định, từ thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất… đến chuyển đổi chức năng và phê duyệt dự án đầu tư, đảm bảo sự phù hợp, tránh chồng chéo hay mâu thuẫn, giúp giảm thiểu thủ tục hành chính cũng như thời gian, chi phí cho doanh nghiệp.
Việc sớm ban hành các văn bản hướng dẫn dưới luật cũng là tiền đề để doanh nghiệp sớm làm quen với các quy định mới, nhà đầu tư có kế hoạch kinh doanh rõ ràng hơn, hạn chế tình trạng “tay không bắt giặc”. Đó là chưa kể, các điều kiện áp dụng trong quy định mới sẽ khác, đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng hơn nếu không muốn gặp khó ngay từ bước đầu triển khai dự án.
Cũng cần phải nói thêm rằng, ngoài việc tập trung soạn thảo các thông tư, nghị định, sự phổ biến và truyền thông chính sách pháp luật kịp thời từ Chính phủ, từ các bộ chủ quản tới địa phương và doanh nghiệp là yếu tố rất quan trọng, giúp các đối tượng chịu sự điều chỉnh của luật có điều kiện thuận lợi hơn khi tiếp nhận những thay đổi, cải cách mới. Bài học thực tiễn cho thấy, chính sách dù tốt, nhưng nếu địa phương, doanh nghiệp chưa tiếp nhận được thông tin, thì tinh thần mới, nội dung mới của luật sẽ chậm được phổ biến, triển khai.
