Nhà tái định cư Thủ Thiêm bỏ hoang nhiều năm, cỏ dại mọc um tùm
Quỹ tái định cư mỗi nơi quản một cách
Việc quỹ nhà tái định cư nơi thừa, nơi thiếu, cộng với khó khăn trong định giá vốn đã gây nhiều trở ngại cho cơ quan quản lý. Sau sáp nhập các địa phương, bài toán quản lý quỹ nhà tái định cư càng trở nên phức tạp hơn.
Cụ thể, trước khi sáp nhập (ngày 1/7/2025), mô hình quản lý quỹ nhà, đất tái định cư của TP.HCM như sau: UBND TP. Thủ Đức (cũ) và các quận, huyện (cũ) rà soát nhu cầu cần bố trí quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư, gửi đến Sở Xây dựng để tổng hợp, báo cáo, đề xuất UBND Thành phố ban hành quyết định phân bổ quỹ nhà ở, đất ở thuộc tài sản công phục vụ tái định cư.
Trên cơ sở quyết định phân bổ của UBND TP.HCM, UBND TP. Thủ Đức và các quận, huyện chủ động lập và phê duyệt kế hoạch tổ chức thực hiện quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư được phân bổ; đồng thời, ban hành quyết định bố trí tái định cư cho từng trường hợp theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được duyệt.
Ưu điểm của mô hình quản lý này là tạo điều kiện thuận lợi, chủ động cho địa phương trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi quỹ nhà, đất tái định cư đã được chuẩn bị sẵn sàng. Trường hợp không sử dụng hết hoặc thiếu, UBND cấp quận, huyện báo cáo, đề xuất UBND Thành phố làm cơ sở phân bổ bổ sung, hoặc điều chỉnh số lượng thiếu từ địa bàn khác còn dư nhưng không/chưa có nhu cầu sử dụng.
Tuy nhiên, mô hình này có hạn chế là cần thời gian tổng hợp số liệu, lấy ý kiến từ các cơ quan, đơn vị có nhu cầu sử dụng; số lượng nhà, đất tái định cư đã được sử dụng; số lượng chưa sử dụng nhưng đã đưa vào phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; số lượng chưa có kế hoạch cụ thể; đồng thời phải rà soát dữ liệu và tổ chức nhiều cuộc họp giữa Sở Xây dựng với các cơ quan, đơn vị để xác định chính xác nhu cầu và tiến độ sử dụng. Thời gian thực hiện tổng hợp báo cáo, đề xuất phân bổ thường kéo dài khoảng 3 tháng.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, việc sử dụng hiệu quả, công khai, minh bạch quỹ nhà ở, đất ở thuộc tài sản công phục vụ tái định cư, phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị bền vững vừa là công cụ quan trọng để bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, vừa là thách thức lớn đối với bộ máy quản lý trong bối cảnh sau khi sáp nhập địa phương và hoạt động theo mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.
Trong khi đó, tại tỉnh Bình Dương (cũ), chủ yếu do UBND cấp huyện cân đối nhu cầu bố trí tái định cư tại các dự án đang triển khai hoặc sắp triển khai trên địa bàn để đề xuất UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư các khu tái định cư trên địa bàn. Hình thức phát triển chủ yếu là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư, bố trí nền đất cho người dân theo quy định của pháp luật đất đai.
Ưu điểm của mô hình quản lý này là, với địa bàn có quỹ đất rộng, giá thành nền đất phục vụ tái định cư trong khả năng đáp ứng của đối tượng được tái định cư, nên công tác quản lý, bố trí nền đất phục vụ tái định cư thuận lợi, sát với thực tế.
Song, mô hình này cũng có hạn chế là làm chậm tiến độ thực hiện dự án, do phương án đầu tư công nào cũng phải đầu tư dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư; đồng thời quỹ đất công ngày càng hạn chế, đặc biệt là trong bối cảnh sáp nhập TP.HCM.
Còn mô hình quản lý tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) là, đa số các dự án tái định cư trên địa bàn tỉnh do UBND cấp huyện làm chủ đầu tư. Theo đó, UBND cấp huyện sẽ chủ trì phối hợp với các cơ quan như Trung tâm Phát triển quỹ đất, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng cấp tỉnh, UBND cấp phường, xã tổ chức rà soát nhu cầu bố trí tái định cư trong quá trình triển khai dự án để đề xuất cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư. Hình thức phát triển chủ yếu là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư, bố trí nền đất cho người dân theo quy định của pháp luật đất đai.
Mô hình này có ưu điểm là trước sáp nhập, Bà Rịa - Vũng Tàu sở hữu quỹ đất rộng, giá đất và nhu cầu tái định cư phù hợp khả năng chi trả của người dân. Cơ chế phân cấp, phân quyền rõ ràng cho UBND cấp huyện cũng giúp việc lập, thẩm định và triển khai phương án bồi thường, tái định cư được chủ động, kịp thời, sát với thực tế. Nhưng có hạn chế là hiện nay mô hình này chỉ đáp ứng được phạm vi cục bộ từng phường, xã, thiếu sự điều phối thống nhất và bao quát toàn tỉnh.
Thách thức trong tình hình mới
Theo quy định hiện nay, các dự án đầu tư công buộc phải đảm bảo tiến độ, nếu không sẽ ảnh hưởng “domino” từ việc làm đội vốn đầu tư công tới gây lãng phí ngân sách, gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp thi công, làm chậm tiến độ giải ngân vốn và ảnh hưởng tới đời sống người dân tại khu vực dự án, người dân nhường đất cho dự án.
Chuyện này TP.HCM trước khi sáp nhập đã xảy ra nhiều, là bài học kinh điển. Ví dụ, Dự án Xây dựng nút giao Mỹ Thủy (TP. Thủ Đức cũ) được HĐND TP.HCM thông qua từ năm 2016, tổng mức đầu tư gần 2.000 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành giai đoạn 2016 - 2021. Nhưng đến nay, công trình vẫn ì ạch do vướng mắc giải phóng mặt bằng, dẫn tới tổng chi phí giải phóng mặt bằng đã đội vốn từ 504 tỷ đồng lên hơn 1.600 tỷ đồng.
Trong tình hình mới, nguyên tắc đặt ra là quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư phải được chuẩn bị sẵn sàng trước khi thu hồi đất, bảo đảm điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Mục tiêu là giữ vững an sinh xã hội, đồng thời bảo đảm tính công khai, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tránh tình trạng nơi thừa, nơi thiếu. Bởi thừa sẽ lãng phí, mà thiếu thì nguy hại hơn, sẽ ảnh hưởng lớn tới tiến độ dự án.
Cuối năm 2024, Sở Xây dựng đã có kiến nghị gửi UBND TP.HCM, nêu thực tế có nhiều dự án lớn chậm tiến độ vì thiếu nhà tái định cư.
Trong khi đó, các dự án trọng điểm, cấp bách như Dự án Nạo vét, cải tạo môi trường, xây dựng hạ tầng rạch Xuyên Tâm trên địa bàn quận Bình Thạnh (cũ) và quận Gò Vấp (cũ); Dự án Nạo vét, xây dựng hạ tầng, cải tạo môi trường bờ Bắc kênh Đôi trên địa bàn quận 8 (cũ) đang có nhu cầu rất lớn và cần đảm bảo bố trí kịp thời quỹ đất ở, nhà ở tái định cư cho các hộ dân bị ảnh hưởng.
Nhưng do thiếu quỹ đất ở, nhà ở để bố trí nên phải cân đối từ các khu tái định cư của nhiều địa phương khác. Chẳng hạn, Dự án rạch Xuyên Tâm bố trí tái định cư tại 16 khu đất ở, nhà ở trên địa bàn quận Bình Thạnh (cũ), quận 10 (cũ), quận 12 (cũ) và TP. Thủ Đức (cũ); Dự án Cải tạo môi trường bờ Bắc kênh Đôi bố trí tái định cư tại 8 khu đất ở, nhà ở khác nhau trên địa bàn quận 8 (cũ), quận Bình Tân (cũ), Tân Phú (cũ) và huyện Bình Chánh (cũ).
Việc bố trí tái định cư như trên là chưa phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng người dân, chưa đúng với nguyên tắc bố trí tái định cư theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 là khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết, phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục, tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi.
Khi sáp nhập TP.HCM thì mô hình quản lý quỹ tái định cư của Bà Rịa - Vũng Tàu có thể xem là nhiều ưu điểm hơn TP.HCM và Bình Dương, vì chủ động, kịp thời, sát với thực tế địa phương, nhưng chỉ hiệu quả trong phạm vi cục bộ, không còn phù hợp với yêu cầu quản lý, sử dụng quỹ đất và nhà tái định cư trong bối cảnh mới.
Còn mô hình của Bình Dương cũng không thể phát huy thế mạnh đất rộng, người thưa, giá thành thấp, bởi đã sáp nhập vào TP.HCM.
Cách làm của TP.HCM và Bình Dương làm chậm tiến độ dự án, đương nhiên cũng khó chấp thuận.
Tóm lại, tình hình mới đòi hỏi sự đồng bộ, chặt chẽ trong một dây chuyền giữa các mắt xích gồm dự án - quỹ nhà tái định cư - vốn đầu tư. Nếu một trong các mắt xích trên bị “tuột” sẽ ảnh hưởng tới cả dây chuyền.
Đó cũng là thách thức không nhỏ cho các cơ quan chức năng của TP.HCM hiện nay.
