Tăng cường kiểm soát giá đất

Tính cấp thiết của việc kiểm soát giá đất

Là một trong những nội dung được nhấn mạnh tại Nghị quyết số 68-NQ/TW, việc có cơ chế, chính sách phù hợp kiểm soát biến động giá đất, đặc biệt là đất sản xuất - kinh doanh, đất phi nông nghiệp, hạn chế tối đa ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư, sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp tuy không phải là điều mới nhưng luôn mang tính thời sự bởi là vấn đề cấp thiết của nền kinh tế thị trường.

Như phân tích của TS. Trần Xuân Lượng - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản (VARS-IRE), khi giá đất biến động quá nhanh trong khoảng thời gian ngắn sẽ có lợi cho hoạt động đầu cơ, nhưng lại không có lợi về dài hạn cho các dự án giao đất mới.

Xu hướng sử dụng giá đất “cục bộ” ở một số khu vực tăng nóng làm tham chiếu để so sánh, xác định và hình thành nên bảng giá đất mới như là một cách an toàn cho người thực thi, nhưng lại làm suy giảm hiệu quả kinh tế bởi khiến doanh nghiệp, chủ đầu tư không thể có phương án đầu tư, kinh doanh hiệu quả, dẫn đến không thu hút được đầu tư xây dựng trên địa bàn và làm suy giảm nguồn cung trong tương lai.

Chưa kể, giá đất cao bất thường còn gây khó khăn cho công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Điều này có thể dễ kích động người dân bị thu hồi đất đã nhận hoặc chưa nhận tiền bồi thường khiếu nại đòi mức cao hơn, gây mất ổn định xã hội.

Ghi nhận thực tế cho thấy, sau những “bất thường, bất lợi, bất ổn” của những thương vụ đấu giá đất tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai..., mặt bằng giá của các sản phẩm bất động sản bị đẩy lên rất cao, đặc biệt là sản phẩm chung cư với mức tăng 30-40% chỉ trong vài tháng.

Điều đáng nói hơn, sau các phiên đấu giá “chảo lửa” đó, đến nay đã gần 1 năm, phần lớn các khu đất chưa được đưa vào sử dụng, vẫn là những bãi cỏ hoang hay là nơi tập kết rác thải.

Theo GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, các phiên đấu giá đất được kỳ vọng là công cụ để Nhà nước tăng thu ngân sách, tạo quỹ đất phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị…, thế nhưng lại vô tình tạo điều kiện cho giới đầu cơ bắt tay nhau tạo sóng, đẩy giá đất lên cao nhằm tạo mặt bằng giá ảo cho cả khu vực.

Những lô đất sau khi trúng đấu giá lập tức được rao bán lại trên các nền tảng bất động sản với giá chênh hàng trăm triệu đồng mỗi lô. Tuy vậy, vấn đề là việc xử phạt vi phạm hành chính hoặc xử lý các đối tượng thao túng sau đó không làm giá đất “giảm nhiệt”.

Hồi đầu năm, Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) dự báo, hoạt động giao dịch nhà ở và đất nền trong năm nay sẽ sôi động hơn so với năm 2024, mức giá dự kiến tăng 8-10% so với năm trước.

Tuy vậy, mức tăng này nhiều khả năng sẽ cao hơn khi chủ trương sáp nhập địa giới hành chính đang tạo ra những biến động đáng kể trong phân khúc đất nền, đặc biệt tại các địa phương nằm trong diện hợp nhất.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, sau khi thông tin sáp nhập các tỉnh, thành phố chính thức được công bố, riêng trong tháng 3/2025, giá cả và lượng tìm kiếm đất nền trên cả nước biến động mạnh, tăng trung bình từ 20-67% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy vậy, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (VARS) cũng cho thấy, lượng giao dịch ghi nhận chỉ tăng trưởng tại những địa phương được dự đoán là trung tâm sau sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

Và câu chuyện gợi mở chính sách

Theo TS. Trần Xuân Lượng, khi bảng giá đất tham chiếu sát giá thị trường hơn sẽ giúp cho việc xác định giá chuẩn xác hơn, hạn chế được tình trạng đầu cơ. Bên cạnh đó, dữ liệu này cũng sẽ giúp cơ quan thuế tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch đất đai, từ đó giảm thiểu gian lận thuế.

Để làm được điều này, công tác xây dựng và hoàn thiện dữ liệu thông tin đất đai, đặc biệt là dữ liệu về giá đất là yếu tố tiên quyết. Theo đó, việc định giá đất cần phải dựa trên các tiêu chí khách quan, khoa học và minh bạch, tạo cơ sở để thực hiện đấu giá đất một cách công bằng và chính xác.

Thực tế, vấn đề trên cũng đã được nêu rõ trong Nghị quyết số 68-NQ/TW khi Bộ Chính trị yêu cầu chậm nhất trong năm 2025 hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai kết nối với trung tâm dữ liệu quốc gia và các cơ sở dữ liệu có liên quan; thực hiện giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai; công khai, minh bạch và chủ động cung cấp thông tin tới doanh nghiệp; giảm thiểu thời gian giải quyết thủ tục thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hỗ trợ tích cực trong giải phóng mặt bằng…

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, tính tới giữa tháng 3/2025, có 31/63 tỉnh, thành phố trên cả nước đã vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai; 495/696 đơn vị cấp huyện đã hoàn thành cơ sở dữ liệu địa chính với trên 46 triệu thửa đất đưa vào vận hành phục vụ công tác quản lý nhà nước và giải quyết thủ tục hành chính về đất đai cho người dân, doanh nghiệp.

Ngoài ra, qua báo cáo số liệu của các địa phương, hiện có 325/696 đơn vị cấp huyện đã hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 300/696 đơn vị cấp huyện đã hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

Tuy vậy, cơ quan này cũng cho biết, dù đã vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai nhưng chưa đảm bảo đồng bộ hoàn toàn.

Để đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW, Bộ Nông nghiệp và Môi trường giao Cục Chuyển đổi số thực hiện dự án “Xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường (giai đoạn I)”, trong đó, đảm bảo trong năm 2025 sẽ hoàn thành và đưa vào sử dụng phần mềm hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu (MPLIS) trên cả nước.

Liên quan đến cơ chế kiểm soát giá đất, ngoài việc hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia tập trung về giá đất, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó nghiên cứu lựa chọn áp dụng giữa 2 phương pháp tính thuế là 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua bán bất động sản hoặc xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Theo GS. Hoàng Văn Cường - đại biểu Quốc hội, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ mang lại nhiều ưu điểm nổi bật. Trong đó, ưu điểm lớn nhất là tạo ra sự công bằng giữa các chủ thể.

Người đầu cơ mua đất rồi để đó không phát triển gì, chỉ chờ giá tăng để bán hưởng chênh lệch giá thì sẽ phải chịu mức thuế cao. Ngược lại, người thực sự đầu tư xây dựng, cải tạo, phát triển đất đai… sẽ được khấu trừ chi phí và đóng thuế hợp lý.

Lấy ví dụ, ở Hàn Quốc, nếu bán bất động sản trong vòng 1 năm thì thuế thu nhập có thể lên tới 60%, nhưng nếu giữ đất và đầu tư, sử dụng hiệu quả thì thuế sẽ giảm đáng kể.

Chính sách này giúp ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” nhà đất bằng cách tăng thuế suất đối với các giao dịch có thời gian nắm giữ ngắn hạn, từ đó làm tăng chi phí cho hành vi mua đi bán lại nhanh nhằm kiếm lời.

Điều này góp phần giảm hiện tượng “sốt ảo” và biến động không lành mạnh trên thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, việc áp dụng thuế suất cao hơn đối với giao dịch nhanh còn khuyến khích người sở hữu giữ tài sản lâu dài, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất đai, nhà ở không hiệu quả.

Ngoài các giải pháp mang tính dài hạn, còn cần thêm cả những biện pháp ngắn hạn để giảm áp lực tạm thời của việc giá đất tăng cao bất thường, trước khi các công cụ thị trường nêu trên có hiệu quả.

Chẳng hạn như việc áp dụng “giá trần và giá sàn” trong đấu giá đất nhằm ngăn chặn việc giá đất bị đẩy lên quá cao và ngược lại, giá sàn là mức giá tối thiểu để đảm bảo Nhà nước không bị thiệt hại khi bán đất với giá thấp hơn giá trị thực.

Đây là giải pháp đã chứng minh được hiệu quả ở nhiều quốc gia phát triển. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, là tài sản công và Nhà nước đại diện sở hữu, nên việc áp dụng giá trần và giá sàn trong đấu giá đất hoàn toàn khả thi và phù hợp. Điều này giúp ngăn chặn việc giá đất tăng vượt kiểm soát, đồng thời bảo vệ quyền lợi của Nhà nước và người dân có nhu cầu thực.