Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến cuối tháng 6/2026, tổng dư nợ cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống các tổ chức tín dụng đạt 5,14 triệu tỷ đồng, ghi nhận mức tăng 8,3% so với thời điểm cuối năm 2025. Tốc độ tăng trưởng này không chỉ cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống mà còn đưa tỷ trọng tín dụng bất động sản chiếm tới 25,5% tổng dư nợ đối với nền kinh tế.
Đáng chú ý là dòng vốn này vẫn tập trung chủ yếu ở các khoản vay trung và dài hạn khi chiếm tới 94% tổng dư nợ. Tuy nhiên, đi kèm với sự mở rộng quy mô là những dấu hiệu rủi ro khi nợ xấu của lĩnh vực này tăng 10,5% trong nửa đầu năm, nhất là trong bối cảnh lãi vay cao gia tăng áp lực lên khả năng trả nợ của khách hàng. Điều này đặt các ngân hàng trước bài toán cân bằng giữa việc duy trì lợi nhuận và kiểm soát an toàn hệ thống, dẫn đến những quyết định điều hành khác biệt giữa các tổ chức tín dụng.
Bà Bùi Thị Thu Thủy, Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp Techcombank cho biết, tính đến cuối quý II/2026, dư nợ cho vay bất động sản của Ngân hàng chiếm khoảng 56% tổng dư nợ khách hàng doanh nghiệp và 67% dư nợ cho vay mua nhà cá nhân. Mục tiêu của Techcombank là đưa tỷ lệ cho vay bất động sản trên tổng danh mục từ mức 32% hiện tại về khoảng 30% vào cuối năm 2026.
VPBank cũng nhấn mạnh chiến lược cho vay dựa trên năm tiêu chí khắt khe, bao gồm đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, đúng dự án và đúng người dùng cuối.
Vietcombank khẳng định sẽ tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, đặc biệt đối với các phân khúc có tính đầu cơ cao. Ngân hàng này đánh giá thị trường đang đối mặt với nhiều áp lực do lãi suất thả nổi cho vay mua nhà hiện dao động từ 13 - 15%/năm khiến lượng giao dịch giảm 12% so với cùng kỳ. Hiện lãi suất cho vay mua nhà tại Vietcombank vào khoảng 9,8%/năm, tại VietinBank khoảng 10,5%/năm, Agribank ghi nhận mức tăng từ 6,6%/năm lên 8,2%/năm; BIDV áp dụng lãi suất cho vay từ 9,2 - 9,7%/năm cho khoản vay dài hạn.
SSI Research cho rằng, cho vay mua nhà chững lại trong quý II/2026 là điều dễ hiểu khi lãi suất vay mua nhà đã tăng mạnh, với lãi suất thả nổi hiện phổ biến ở mức 12 - 14%/năm, trong khi nguồn cung nhà ở giá thấp vẫn hạn chế. Trong khi đó, với những ngân hàng có nhiều dư địa tăng trưởng tín dụng như MB, VPBank, HDBank, Techcombank, TPBank và VIB chủ yếu đẩy mạnh giải ngân cho vay chủ đầu tư bất động sản (tăng 22% so với quý trước). Còn cho vay mua nhà đã chững lại trên toàn ngành, kể cả VPBank cho vay mua nhà quý II chỉ tăng 2,4% so với quý I, HDBank đi ngang và Techcombank giảm 1,4% so với quý trước đó.
Một chuyên gia tài chính cho rằng, tín dụng bất động sản chỉ thực sự phát huy vai trò đối với tăng trưởng kinh tế khi dòng vốn được phân bổ đúng vào các dự án tạo ra nguồn cung thực tế và phù hợp với khả năng hấp thụ của thị trường. Việc chuyển dịch từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá dựa trên tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm và khả năng trả nợ của người vay sẽ giúp dòng vốn đến đúng địa chỉ là những người mua nhà lần đầu hoặc các dự án nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền. Đây là điều kiện tiên quyết để thị trường bất động sản hồi phục bền vững và tránh các hệ lụy về thanh khoản, nợ xấu cho hệ thống ngân hàng trong tương lai.
Theo VIS Rating, mặt bằng lãi suất cao và điều kiện kinh doanh còn nhiều thách thức làm gia tăng áp lực huy động vốn và rủi ro suy giảm chất lượng tài sản của các ngân hàng. Khả năng sinh lời phân hoá và tập trung ưu thế ở nhóm ngân hàng lớn và nhóm Big4.
VIS Ratings ước tính, tỷ lệ nợ quá hạn toàn ngành đã tăng từ mức 3,3% vào cuối năm 2025 lên mức 3,8% vào cuối tháng 6/2026 do áp lực suy giảm khả năng trả nợ gia tăng ở cả nhóm khách hàng bán lẻ và doanh nghiệp. Trong khi đó, tỷ lệ bao phủ nợ xấu của toàn ngành giảm xuống 79% trong nửa đầu năm, thấp hơn 4 điểm % so với cuối năm 2025, trong bối cảnh nợ quá hạn gia tăng, đặc biệt tại một số ngân hàng quốc doanh như VietinBank và BIDV. Lãi suất cao và đòn bẩy hộ gia đình gia tăng đã gây áp lực lên khả năng trả nợ của nhóm khách hàng này.
