“Chạy đua” lấn sân bất động sản
“M&A là con đường chúng tôi rất quan tâm, 2020-2021 là giai đoạn không dễ dàng cho các nhà đầu tư nước ngoài, nhưng năm 2023 là năm thành công với chúng tôi khi đã hoàn tất 3 thương vụ”. Chia sẻ của ông Angus Liew - Chủ tịch Hội đồng thành viên Gamuda Land tại Diễn đàn M&A do Báo Đầu tư tổ chức cuối tháng 11/2023 tóm tắt phần nào bức tranh M&A địa ốc trong 1 năm trở lại đây khi chứng kiến sự chững lại của các nhà đầu tư trong nước và sự vươn lên mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài.
Chi ra hàng ngàn tỷ đồng, Gamuda Land, Capital Land hay Keppel Land đã tận dụng một năm khó khăn chung để gia tăng sự hiện diện của mình tại thị trường Việt Nam thông qua việc mua lại nhiều dự án của các chủ đầu tư trong nước gặp khó khăn tài chính.
Ông Phan Xuân Cần - Chủ tịch Soho Việt Nam đánh giá, nguồn cung bất động sản của Việt Nam còn hạn chế, dân số trẻ, dự báo có khoảng 50% dân số Việt Nam chuyển dịch lên mức sống trung lưu trong tương lai, kéo theo nhu cầu nhà ở tốt hơn. Cùng với đó, pháp lý dự án đang dần thuận lợi hơn là điều kiện đủ để các nhà đầu tư ngoại vươn lên chiếm lĩnh thị trường.
Nhìn chung, với “cơn bão lớn” lần này, điều có thể thấy rõ nhất là doanh nghiệp tư nhân nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng đang tiến hành tái cấu trúc mạnh mẽ - một chuyển động tích cực sau khủng hoảng. Thực tế, không ít doanh nghiệp đã và sẽ phải rút lui khỏi thị trường, nhưng cũng có những thế lực bắt đầu hình thành với mô hình kinh doanh, quản trị khác biệt, hiện đại, bền vững.
Đơn cử như trường hợp KDI Holdings đang nổi lên với dự án Vega City Nha Trang nhận chuyển nhượng từ Công ty cổ phần Khu du lịch Champarama, chủ đầu tư dự án Champarama Resort & Spa tại TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Dự án này có vị trí hiếm có tại TP. Nha Trang và đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Đặc biệt, phân khu nghỉ dưỡng của Vega City cũng là khách sạn đầu tiên của thương hiệu cao cấp nhất của Tập đoàn Meliá Hotels International tại Việt Nam.
Khi thị trường thanh lọc sẽ tạo cơ hội cho các “tân binh” vào thị trường sau và có sẵn tài chính để săn quỹ đất mới.
Tại Quảng Ninh, KDI Holdings cũng tham gia vào liên danh nhà đầu tư đề xuất dự án Vega City Vân Đồn trên diện tích gần 474 ha, tổng giá trị đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng với mục tiêu tạo lập lại thương cảng Vân Đồn.
Ngoài Khánh Hòa và Quảng Ninh, KDI Holdings còn hợp tác đầu tư 2 dự án tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Theo đó, tập đoàn này sẽ thực hiện dự án công viên chuyên đề nông nghiệp có tổng vốn đầu tư khoảng 75 triệu USD và khu đô thị mới xanh trên diện tích 22 ha với tổng vốn đầu tư dự kiến 1 tỷ USD.
Không ấn tượng như KDI Holdings, nhà sản xuất đá thạch anh Vicostone (mã VCS) “âm thầm” lấn sân bất động sản sau khi chính thức ra mắt dự án Tổ hợp văn phòng, khách sạn và căn hộ cao cấp Endless Skyline Westlake gần Hồ Tây. Bỏ qua việc chào bán sản phẩm dự án với mức giá cao ngất ngưởng gần 90 triệu đồng/m2, việc đầu tư mạnh vào bất động sản đã được thực hiện từ lâu khi Phenikaa (công ty mẹ của Vicostone với sở hữu gần 77% cổ phần) thâu tóm lại dự án này từ Công ty Song Kim từ năm 2020 khi thị trường bắt đầu rơi vào khó khăn bởi Covid-19.
Trước đó, Phenikaa đã triển khai 1 dự án chung cư ở Hòa Lạc, chủ yếu là để phục vụ nhu cầu nhà ở của cán bộ, công nhân viên gần nhà máy và dự án Endless Skyline Westlake là dự án thương mại đầu tiên của tập đoàn này. Ngoài ra, dự án này cũng là “cứu cánh” cho Phenikaa trong bối cảnh hoạt động kinh doanh chính là sản xuất đá thạch anh sụt giảm mạnh khi một số thị trường chủ lực như Canada, Úc suy yếu.
Trong khi đó, nhà sản xuất bê tông là Tập đoàn Đầu tư Din Capital (mã PDB) đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng toàn bộ 1,1 triệu cổ phần Cosmos Housing (tương đương 2,673% vốn điều lệ) từ Công ty TNHH đầu tư Plutus Việt Nam.
Động thái này cho thấy quyết tâm của ông Lê Trường Kỹ - Chủ tịch HĐQT Din Capital trong lĩnh vực mới là bất động sản. Xuất phát từ một doanh nghiệp sản xuất bê tông, Din Capital đang nuôi tham vọng lấn sang lĩnh vực bất động sản, trọng tâm là địa bàn TP. Đà Nẵng và dự án đầu tay mang tên Danang Landmark được đặt nhiều kỳ vọng. Tháng 11/2023, dự án Khu phức hợp trung tâm thương mại - căn hộ DaNang Landmark chính thức được động thổ, tổng vốn đầu tư 1.600 tỷ đồng. Thời gian hoạt động dự án là 50 năm kể từ ngày chấp thuận chủ trương đầu tư, thời gian hoàn thành và đi vào hoạt động dự kiến từ quý IV/2025.
Câu chuyện “lấn sân” bất động sản của Tập đoàn Thủy sản Minh Phú (mã MPC) cũng gây sự chú ý với các thành viên thị trường. Theo đó, Minh Phú dự kiến mạnh tay chi tiền đầu tư dự án nhà ở xã hội tại xã Khánh An, huyện U Minh, tỉnh Cà Mau.
Đại diện Minh Phú cho biết, diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng là 17,67 ha, trong đó đất ở là 9,47ha, quy mô dân số từ 3.200-3.800 người. Tổng vốn đầu tư dự án là 632,8 tỷ đồng, bao gồm 619,3 tỷ đồng chi phí thực hiện dự án, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng là 13,5 tỷ đồng.
Thị trường luôn cần làn gió mới
Đầu tư, phát triển và kinh doanh dự án bất động sản là lĩnh vực hấp dẫn nhờ mức sinh lợi tốt. Nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư đã tận dụng quỹ đất sạch để phát triển mảng hoạt động này và sau mỗi giai đoạn khủng hoảng đều chứng kiến sự vươn lên của những thế lực mới khi những tên tuổi cũ thoái trào.
Câu chuyện của hơn 10 năm trước là sự thoái trào của các tập đoàn lớn như Cienco 5, Vinaconex, Viglacera, Hoàng Anh Gia Lai, Địa ốc Sài Gòn Thương Tín… và sau đó là sự vươn lên của Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Đất Xanh, Văn Phú Invest, Hải Phát Invest… Hiện tại, khi nhóm doanh nghiệp này gặp khó, “gió Đông” nghiêng về những “tay chơi” mới của cả khối ngoại như Gamuda Land, Capital Land, Keppel Land…, hay khối nội như KDI Holdings, Doji Land, MeyLand, Tân Hiệp Phát, Phenikaa, Minh Phú…
Trong số này, KDI Holdings và Doji Land được xem là 2 cái tên có tiềm lực nhất. Trong khi đó, các doanh nghiệp như MeyLand, Phenikaa, Minh Phú… cũng đều có nền tảng từ nguồn lực sẵn có là các nhà sản xuất hàng đầu tại Việt Nam cũng như có hoạt động xuất khẩu thuộc tốp đầu thế giới.
TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế nhìn nhận, chu kì mới của thị trường bắt đầu và đang có sự tái cơ cấu mạnh mẽ khi doanh nghiệp buộc phải có thực lực về tài chính mới có thể làm được dự án. Cuộc thanh lọc mạnh mẽ đang dần loại bỏ những đơn vị thiếu năng lực, kinh doanh theo kiểu “ăn xổi ở thì”, thay vào đó là những doanh nghiệp có sức khoẻ tài chính tốt, chiến lược phát triển an toàn, bền vững. Thị trường trước đây đã trải qua một thời kỳ “đồng tiền dễ dãi” với việc huy động vốn dễ dàng với mặt bằng lãi suất thấp và hệ lụy để lại là không nhỏ.
Ông Hiển chia sẻ thêm, hiện tại, cuộc chơi không hẳn dành cho doanh nghiệp có nhiều dự án, mà là có thực lực tài chính. Khi thị trường thanh lọc sẽ tạo cơ hội cho các “tân binh”, vào thị trường sau và có sẵn tài chính để săn quỹ đất mới. Hầu hết họ phát triển theo hướng “chậm mà chắc” và nhìn những gì thị trường đã trải qua nên có định hướng rõ ràng, đó là tập trung vào những phân khúc đáp ứng nhu cầu thực.
Còn ông Phan Xuân Cần đánh giá, dù luôn ẩn chứa những cơ hội hấp dẫn, nhưng bất động sản không phải lĩnh vực kinh doanh dành cho tất cả các nhà đầu tư, nhất là với những doanh nghiệp “chân ướt, chân ráo” vào thị trường. Bởi để thành công, đòi hỏi doanh nghiệp phải hội tụ đủ nhiều yếu tố như khả năng đánh giá, phân tích thị trường, công tác truyền thông, quảng cáo cho dự án, năng lực bán hàng..., bên cạnh một điều kiện tối quan trọng là tiềm lực tài chính vững vàng.
