Thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng của TP.HCM: Tìm cơ chế cho một chủ trương “đẹp”

Người “trúng số”, người thiệt đủ đường

Đường song hành trên tuyến Xa lộ Hà Nội, khi thi công đến đoạn đi qua khu vực Suối Tiên - Bến xe Miền Đông mới thì phải đình lại vì một đoạn đường hơn 500 m chưa thể giải phóng mặt bằng do một số hộ dân chưa chịu bàn giao, kết quả là đoạn đường này trở thành đường cụt, khiến các phương tiện giao thông phải chọn cách đi ngược chiều.

Người dân xem đây là con đường “tử thần” bởi rất nhiều vụ tai nạn thương tâm xảy ra khi giao thông hỗn loạn. Trong khi đường nhỏ hẹp, xuống cấp, đây lại là tuyến giao thông huyết mạch để các phương tiện có tải trọng lớn lưu thông từ TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương vào TP. Thủ Đức, TP.HCM và ngược lại.

Tất nhiên, tại TP.HCM, đây không phải là tuyến đường duy nhất đang nghẽn lại vì không có mặt bằng sạch, bởi trong hầu hết báo cáo của cơ quan chức năng về các dự án giao thông chậm tiến độ đều quy nguyên nhân hàng đầu là do vướng giải phóng mặt bằng.

Với cơ chế giải phóng mặt bằng hiện nay, khi Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở rộng đường cũ hoặc làm đường mới thì giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần, nhưng những đối tượng nằm trong diện giải tỏa lại không được hưởng lợi gì, trong khi ngay lập tức những hộ dân kế sau lại như “trúng số” khi lô đất nhà họ trở thành “đất mặt tiền”. Đồng thời, cơ chế thu hồi đất như hiện hành làm xuất hiện rất nhiều nhà siêu mỏng, siêu méo có diện tích dăm bảy mét vuông, làm méo mó bộ mặt đô thị.

Những vướng mắc này kỳ vọng sẽ được tháo gỡ ngay trong năm nay khi TP.HCM dự kiến sẽ áp dụng mô hình thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Chủ trương này nằm trong Đề án "Quản lý và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả" vừa được UBND TP.HCM phê duyệt, sẽ sớm được trình lên HĐND TP.HCM và Thủ tướng Chính phủ.

Cơ chế này dù chậm nhưng vẫn tốt hơn là không làm vì trong bối cảnh sắp tới, TP.HCM cần hàng chục, hàng trăm tỷ USD để phát triển hạ tầng.

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn

Biện pháp xử lý giá trị đất đai tăng thêm tại các dự án phát triển hạ tầng là thu hồi diện tích đất liền kề công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá. Phương án thu hồi thêm đất và tái định cư sẽ được đưa ra lấy ý kiến cộng đồng dân cư bị ảnh hưởng. Nếu đa số người dân đồng ý (dự kiến khoảng 2/3) thì phương án sẽ được phê duyệt.

Trong cuộc trao đổi với phóng viên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tỏ ra rất phấn khởi với đề án trên, vì theo ông, khi Thành phố áp dụng đúng luật sẽ đảm bảo 3 yếu tố: Không thất thoát tài sản công; tạo môi trường kinh doanh công khai minh bạch trong đấu thầu, đấu giá và sẽ không tạo ra khiếu kiện vì chênh lệch địa tô sẽ rơi vào ngân sách nhà nước thay vì vào túi doanh nghiệp hay người dân.

Theo quy định hiện hành, có 3 phương thức tái định cư cho người dân mất đất khi giải phóng mặt bằng, gồm tái định cư tại chỗ, tái định cư ở một vị trí khác và nhận tiền mặt. Trong đó, tái định cư tại chỗ sẽ mang lại lợi ích cao nhất cho người bị thu hồi đất khi bù đắp được quyền lợi và có giá trị gia tăng khi dự án được đầu tư. Đối với quỹ đất dôi dư khi làm xong hạ tầng, tái định cư, cần đấu giá công khai, đấu thầu đất để lựa chọn chủ đầu tư mới đảm bảo được quyền lợi của người dân, doanh nghiệp, Nhà nước.

“Mô hình này đảm bảo được tất cả nguyên tắc trên”, ông Châu nói.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings cho rằng, nếu cơ chế này được áp dụng minh bạch, công khai thì toàn xã hội được hưởng lợi bởi hiện nay, các doanh nghiệp khi đi giải phóng mặt bằng cũng phải mua đất của người dân theo giá thị trường, thậm chí giá đất nông nghiệp cũng bị “hét” với giá đất ở hình thành trong tương lai. Nếu Thành phố có quỹ đất sạch đem đấu giá, doanh nghiệp sẽ hào hứng tham gia vì biết được chi phí đầu vào, thời gian thực hiện các thủ tục liên quan cũng sẽ nhanh hơn, dễ dàng kêu gọi đầu tư.

Trên thực tế, TP.HCM đã từng áp dụng thành công mô hình thu hồi thêm đất ở hai bên công trình hạ tầng để tái định cư và bán đấu giá khi mở tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ dài khoảng 7,5 km nối quận 7 và huyện Nhà Bè.

Khi đó, UBND Thành phố đã quyết định thu hồi mỗi bên thêm 15 m và ngay khi có đất sạch, Thành phố đã mang đấu giá phần đất này cho Công ty Địa ốc Phú Long và Công ty Tài Nguyên, thu về 436 tỷ đồng. Phần đất còn lại khoảng 20 ha, Thành phố dùng để hoán đổi cho Công ty GS khi làm đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài và 15 ha dành để tái định cư tại chỗ cho người dân.

Sau thành công này, đã có nhiều dự án được đề xuất áp dụng mô hình nói trên như dự án mở rộng đường Nguyễn Văn Trỗi - Nam Kỳ Khởi Nghĩa hoặc dự án tuyến metro số 2 đi dọc đường Cách Mạng Tháng Tám nhưng chưa được chấp thuận.

“Thành phố muốn triển khai mô hình mới này thì phải thành lập một tổ chức phát triển quỹ đất theo hướng sự nghiệp có thu”, ông Châu nói và phân tích thêm, Trung tâm Phát triển quỹ đất Thành phố có thể đứng ra thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng quỹ đất dọc các tuyến giao thông với một giá như nhau, sau đó đấu giá theo giá thị trường.

“Chỉ cần có vốn mồi, đơn vị này sẽ dễ dàng đi giải phóng mặt bằng theo giá thị trường để có đất sạch đem đấu giá, thu về được rất nhiều tiền cho ngân sách”, ông Châu phân tích.

Tuyến đường mới Bùi Đình Tuý (quận Bình Thạnh, TP.HCM) xuất hiện nhiều căn nhà siêu mỏng sâu khoảng 1 - 3 m và có diện tích chỉ hơn 10 m2. Ảnh: Thiện Minh

Thận trọng tìm cơ chế

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, việc này không hề dễ dàng và cần có những tính toán thận trọng trong việc thực hiện khi có nhiều câu hỏi cần được giải đáp thấu tình đạt lý trước khi triển khai. Chẳng hạn, trong một dự án hạ tầng bất kỳ, mỗi bên đường thu hồi thêm 15 m như khi mở tuyến đường mở tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ đã đề cập ở trên, nếu dự án này ở khu vực trung tâm sẽ tăng rất lớn số lượng hộ dân phải di dời và sự phức tạp cần giải quyết cũng tăng theo cấp số nhân. Vấn đề thứ hai là cần tạo cơ chế thế nào để người dân có thể tham gia thực chất vào quá trình xác định giá trị tài sản đền bù với phần đất thu hồi thêm nhưng vẫn phải đảm bảo phù hợp với quy định pháp luật hiện hành để có được con số 2/3 hộ dân bị di dời đồng tình với phương án giải tỏa?

Là người đã từng tham gia xây dựng đề án Phố Đông (Thượng Hải, Trung Quốc), kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng, mô hình thu hồi đất hai bên đường bán đấu giá khi triển khai dự án hạ tầng là cách mà hầu hết các quốc gia phát triển áp dụng. TP.HCM đang sở hữu nguồn đất rất lớn nhưng chưa tận dụng hiệu quả, bởi việc chỉ làm đường, giải tỏa theo lộ giới mà không có quy hoạch không chỉ khiến Nhà nước thất thu mà còn tạo tiền đề cho việc phát triển các nhà siêu mỏng, siêu méo.

“Dù chậm nhưng vẫn tốt hơn là không làm vì trong bối cảnh sắp tới, Thành phố cần hàng chục, hàng trăm tỷ USD để phát triển hạ tầng”, ông Sơn nói và phân tích, trước đây sau khi làm dự án sẽ xảy ra nhiều vấn đề, thứ nhất là việc đền bù, giải tỏa cho người dân mặt tiền với đơn giá rất thấp gây ra bức xúc, khiếu kiện, trong khi đó những người ở phía sau, ở trong hẻm thì lại được ra mặt tiền, được hưởng lợi mà lại không có đóng góp gì, Nhà nước cũng không thu hồi được vốn đầu tư làm hạ tầng, trong bối cảnh thiếu ngân sách đầu tư.

Để giải bài toán này, khi đền bù, giải tỏa, TP.HCM nên có phương án trả đúng giá thị trường vào thời điểm trước khi làm dự án. “Sau khi triển khai dự án, giá đất tăng lên thì chênh lệch địa tô đó sẽ chia ra thành nhiều phần, phần để hoàn trả chi phí đã ứng ra để làm hạ tầng, phần chia lợi nhuận cho những nhà đầu tư tham gia cải tạo, phát triển dự án, phần dành cho chỉnh trang đô thị và phần còn lại sẽ nộp cho ngân sách nhà nước để làm các dự án khác”, ông Sơn nói.

Trong khi đó, trao đổi với báo chí, ông Huỳnh Thế Du, giảng viên chính sách công, Đại học Fulbright Việt Nam lại tư vấn, TP.HCM nên áp dụng hai cơ chế: cơ chế thu hồi thêm đất hai bên đường áp dụng cho các dự án tọa lạc ở những nơi có số lượng hộ dân phải đền bù, giải tỏa ít; còn những nơi đông dân cần nghiên cứu áp dụng thuế cải thiện đô thị hay phí phát triển. Cơ sở của loại thuế, phí này, theo ông Du, là khi các hộ dân từ nhà trong hẻm chuyển thành nhà mặt tiền khi hộ phía trước bị thu hồi đất, giá trị đất tăng thêm, được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng thì phải trả phí cho Nhà nước.

Nhìn vấn đề ở một góc độ khác, theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao, Savills Việt Nam, phương án đền bù hiệu quả nhất cho người dân không nằm ở việc giá đất được đền bù là cao hay thấp mà có rõ ràng, minh bạch không. Bởi theo ông, “trong những trường hợp có liên quan đến đền bù đất đai trong khu vực cần giải tỏa mặt bằng, cốt cốt lõi của vấn đề là nằm ở sự đồng thuận của người dân và phương án được chọn phải quan tâm cân nhắc đến sinh hoạt, tập quán và công việc của những người bị ảnh hưởng”.

Xét trên hai hình thức tái định cư, hướng giải quyết phù hợp còn tùy vào khả năng của chính quyền địa phương và theo quỹ đất đô thị. Ông Khương chia sẻ thêm, trong một số hoàn cảnh, đất nằm trong diện tái định cư của người dân là đất của tổ tiên để lại, do vậy, vấn đề không thể giải quyết đơn giản bằng việc cứ xây một chung cư thật to để bù lại diện tích với giá cả.

“Nếu là một dự án mang lợi ích cho cộng đồng như là công viên, bệnh viện, trường học thì thường có sự đồng thuận rất lớn từ người dân, nhưng khi là một chủ đầu tư tham gia dự án với mục đích thương mại thì cần phải có câu trả lời thích đáng, minh bạch với quyền lợi của người dân”, ông Khương nói.

Theo các chuyên gia, dù xét trên quan điểm quy hoạch, đây là chính sách đúng đắn, nhưng với người dân, đa số đều sẽ hiểu theo hướng Nhà nước dùng biện pháp hành chính thu hồi đất, sau đó đem đấu giá lấy tiền chênh lệch. Mặc dù tiền đó để phục vụ chính dự án, phục vụ lợi ích chính những người dân ở đó, nhưng họ vẫn khó hiểu, mà khó hiểu thì khó đồng thuận. Để giải bài toán này, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TP.HCM, ông Võ Kim Cương bày tỏ quan điểm, nên phân chia lợi ích giữa người dân và lợi ích công một cách cụ thể đối với từng dự án. Khi lập dự án, cần có điều tra cụ thể, lập phương án về giá trị đầu tư hạ tầng, giá đất thị trường thời điểm hiện tại, giá trị trong tương lai..., từ đó tính toán giá đất đền bù.

“Muốn làm được, điều kiện tiên quyết là cần xây dựng hành lang pháp lý cụ thể, chi tiết, giải thích rõ cho người dân hiểu lợi ích cũng như trách nhiệm của họ trong việc đóng góp cùng Nhà nước triển khai các dự án hạ tầng, phát triển đô thị”, ông Cương nhấn mạnh.