Tuy nhiên, Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội do NHNN phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức tuần qua có lẽ không có nhiều sức hút như trước bởi chính những người trong cuộc cũng thừa nhận “một bàn tay không làm nên tiếng vỗ”.
Xác định rõ nút thắt
Là doanh nghiệp đầu tiên phát biểu tại hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa - Chủ tịch HĐQT Vinhomes cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay chưa tiếp cận được vốn vay lãi suất thấp. Bên cạnh đó, thời gian qua, việc quy định hạn chế room tín dụng dẫn đến ngân hàng cân nhắc lựa chọn khách hàng cho vay, ưu tiên khách hàng chấp nhận lãi suất cao nên lãi suất thực tế chưa đạt được kỳ vọng.
“Tài sản đảm bảo bằng bất động sản bị định giá thấp hơn giá trị thật khi thị trường trầm lắng, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận vốn tín dụng. Chưa kể, nhiều ngân hàng chỉ giải ngân cho khách hàng vay có tài sản đảm bảo bằng bất động sản, còn các tài sản khác như máy móc thiết bị, cổ phiếu niêm yết... thì không được chấp nhận”, ông Hoa nói.
Trước ý kiến này, ông Đào Minh Tú - Phó Thống đốc thường trực NHNN, đồng chủ trì tại Hội nghị đặt câu hỏi: “Ông có thể cho biết những ngân hàng nào đang giao dịch với Vinhomes mà gây khó khăn trong cho vay thế chấp tài sản đảm bảo, thủ tục kéo dài…”.
Ông Hoa trả lời: “Các ngân hàng thương mại tại Hội nghị và những ngân hàng chúng tôi có quan hệ từ lâu đều làm việc rất chặt chẽ. Thực tế hiện nay, các ngân hàng thẩm tra thủ tục chặt chẽ hơn so với trước kia, nhưng không chỉ các TCTD, mà tại các cơ quan quản lý có những văn bản chuyển vụ, cục này nhanh nhưng sang vụ, cục khác lại chậm… Các ngân hàng không gây khó khăn gì cho chúng tôi, nhưng mong muốn là mọi việc được hoàn thiện nhanh chóng hơn”.
Phó Thống đốc Đào Minh Tú cảm ơn ông Phạm Thiếu Hoa đã giải thích để hiểu rõ Vinhomes không có vướng mắc gì lớn trong giao dịch với ngân hàng. Theo Phó Thống đốc, vấn đề Chủ tịch Vinhomes đề cập có lẽ là câu chuyện chung trong mọi lĩnh vực, chứ không riêng gì hệ thống ngân hàng trong vấn đề xét duyệt, xử lý hồ sơ… còn chậm trễ.
Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest) nhấn mạnh, 70% vướng mắc của lĩnh vực bất động sản hiện nay liên quan đến thủ tục pháp lý dự án chứ không phải câu chuyện vốn vay, cho dù đang được tháo gỡ dần dần.
“GP-Invest có dự án giải phóng mặt bằng kéo dài 15 năm chưa xong. Nói là tháo gỡ vướng mắc thì cần đi vào cụ thể là tháo gỡ ở đâu, cái gì? Hay như vướng mắc về thủ tục đầu tư, có dự án phải cần tới trên 20 con dấu. Cuộc ‘trường chinh’ về con dấu sẽ bào mòn sức khoẻ của doanh nghiệp, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của Việt Nam”, ông Hiệp nói.
Đối với nguồn vốn tín dụng ngân hàng, ông Hiệp đề nghị NHNN có chỉ đạo nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp trong việc cấp tín dụng, cụ thể là quy trình thực hiện cho vay cố gắng rút ngắn thời gian nhất cho doanh nghiệp bởi hiện vẫn kéo dài 2,5-3 tháng mới xong. Hay như quy định về danh mục hồ sơ cần cung cấp để thẩm định cho vay dự án theo hướng chỉ cần thu thập các giấy tờ pháp lý chính, mà không nên dàn trải như hiện nay.
“Vẫn biết ngân hàng sẽ phải thận trọng vì đây là ‘sinh mệnh’ của ngân hàng, nhưng chúng tôi vẫn đề nghị rút ngắn nhất thời gian cho vay có thể”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Liên quan đến việc lãi vay còn cao, ông Hiệp cho biết, tại thời điểm tháng 6/2023, NHNN quy định mức lãi suất huy động dưới 6 tháng là 4,75%/năm, nhưng GP-Invest vẫn phải trả lãi suất vay vốn ở mức 11%/năm và đến tháng 10/2023 dù đã giảm nhưng vẫn ở mức 9,5%/năm.
“Lãi suất cho vay vốn cao chỉ nên áp dụng đối với các doanh nghiệp có hệ số rủi ro cao”, ông Hiệp nêu quan điểm.
Một bàn tay không làm nên tiếng vỗ
Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank cho hay, Vietcombank vẫn triển khai cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, những vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án, chính sách trong từng giai đoạn cũng như thực tế phát sinh tại một số dự án được cấp phép nhưng vẫn bị thu hồi, nên việc thẩm định pháp lý tại các dự án gặp khó khăn. Điều này dẫn đến việc các ngân hàng không những phải thẩm định hồ sơ góp ý dự án, mà còn phải rà soát, đánh giá hồ sơ pháp lý qua nhiều năm. Đây là vấn đề gây phát sinh rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi đã phê duyệt tài trợ cho dự án.
“Trong khi đó, các quy định pháp luật hiện nay vẫn chồng chéo, thiếu nhất quán dẫn đến chưa ứng dụng vào thực tế, hành lang pháp lý chưa đầy đủ… ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, gây khó khăn cho ngân hàng khi cho vay và quản lý tài sản bảo đảm”, ông Tùng nói và cho biết thêm, Vietcombank rất coi trọng việc hỗ trợ tín dụng các ngành kinh tế, trong đó có lĩnh vực bất động sản, bằng chứng là tỷ trọng tín dụng lĩnh vực này chiếm 24,6% tổng dư nợ tín dụng của Ngân hàng. Vietcombank cũng đã nhiều lần giảm lãi suất theo chủ trương của NHNN với mức giảm tổng cộng 2,5%/năm đối với các tổ chức, cá nhân, nhưng thực tế là giá nhà neo quá cao khiến nhu cầu vay mua nhà giảm, đây cũng là nguyên nhân cản trở việc cấp tín dụng bất động sản.
Còn ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank đánh giá, 70-80% khó khăn của thị trường bất động sản này không liên quan tới câu chuyện lãi suất ngân hàng, mà nằm ở thủ tục hành chính, pháp lý dự án.
Theo ông Vinh, nếu trước đây các doanh nghiệp bất động sản tích lũy được nhiều dự án trong giai đoạn huy động vốn dễ dàng, thì đến thời điểm khó khăn cần phải chủ động tái cơ cấu tài sản, phối hợp với ngân hàng để có phương án trả nợ phù hợp, tránh việc thụ động chờ hỗ trợ từ chính sách.
Xung quanh câu chuyện lãi suất, ông Vinh cho biết, thời gian qua, VPBank liên tục giảm lãi vay theo định hướng của NHNN, kể cả các khoản vay cũ, nhưng lãi suất quyết định bởi thị trường và không thể yêu cầu Chính phủ cho một mức lãi suất ưu đãi được, đó là điều phi thị trường. Nếu các dự án bất động sản có đầy đủ pháp lý thì sẽ là một lĩnh vực rất an toàn, ngân hàng sẵn sàng cho vay.
Phát huy vai trò của cả tổ công tác trực tiếp
 |
Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Ông Nguyễn Thanh Nghị |
Những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay cần có các giải pháp cụ thể, quyết liệt, khả thi để tháo gỡ. Với trách nhiệm của mình, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu và có giải pháp trên tinh thần đồng hành, chia sẻ cùng các doanh nghiệp để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.
Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tập trung giải quyết một số vấn đề trọng tâm, chẳng hạn trong công tác xây dựng pháp luật, sẽ phối hợp với các cơ quan của Quốc hội sớm hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản; rà soát lại các nghị định, thông tư… để tạo điều kiện thông thoáng hơn cho doanh nghiệp và người dân.
Về thủ tục hành chính, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, tinh giản sao cho đơn giản nhất, kết hợp tập trung hướng dẫn, đôn đốc các đề xuất, kiến nghị của tổ chức, cá nhân, địa phương. Phối hợp chặt chẽ với NHNN, Bộ Tài chính tháo gỡ khó khăn về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp; nghiên cứu đề xuất cơ chế, tạo lập nguồn vốn ổn định lâu dài cho bất động sản.
Các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phối hợp với các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tiếp tục cơ cấu lại các dự án và giá bán bất động sản…
Tiếp tục phát huy vai trò Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Điều này rất cần sự phối hợp của các bộ, ngành, địa phương cùng chia sẻ, đồng hành vượt qua khó khăn, nhất là trong công tác thực thi pháp luật, cải cách thủ tục hành chính...
Khi vay vốn, doanh nghiệp cần chứng minh dòng tiền và tài sản trả nợ
 |
Thống đốc NHNN Việt Nam, Nguyễn Thị Hồng |
NHNN tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng phải tiết giảm các chi phí, tăng cường ứng dụng công nghệ để hỗ trợ cho các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp uy tín, tín nhiệm để vay vốn.
Đề nghị, các bộ, ngành địa phương cần tập trung ưu tiên giải quyết vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đầu tư, thủ tục đấu thầu, nhất là đối với các dự án nhà ở xã hội hay các vấn đề giải ngân, cấp tín dụng, giải pháp về tín dụng, lãi suất…
Về phía doanh nghiệp, cần thực hiện theo đúng tinh thần chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33, đó là phải nâng cao hơn nữa chất lượng quản trị doanh nghiệp, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán… Khi đó, cùng với giải pháp của các bộ, ngành, địa phương sẽ khuyến khích được nhu cầu đầu tư của thị trường.
NHNN cũng đã điều hành chính sách tín dụng linh hoạt, do đó đề nghị các tổ chức tín dụng cân đối nguồn vốn để tích cực cung ứng vốn cho nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Cần lưu ý, khi cho vay các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản…, phải ưu tiên những giới hạn về đảm bảo tỷ lệ an toàn.
Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng tiếp tục xem xét, rà soát thủ tục để rút ngắn nhất có thể thời gian phê duyệt tín dụng, nhưng đồng thời yêu cầu các doanh nghiệp phải sẵn sàng minh bạch hồ sơ và lành mạnh trong hoạt động, hợp tác với các tổ chức tín dụng để hai bên cùng bàn bạc, thống nhất với nhau.
Đối với vấn đề tài sản bảo đảm là do tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận, không có quy định bắt buộc. Trong đó, quan trọng nhất là dựa vào tính khả thi của dự án nên khi vay vốn, việc chứng minh dòng tiền và tài sản trả nợ là điểm các doanh nghiệp cần chú ý.
Chi phí huy động vốn trung - dài hạn hiện rất cao
 |
Ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc TPBank |
Ngân hàng cho vay dự án bất động sản thường là kỳ hạn trung và dài, nhưng không được vượt quá 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn, với lãi suất cho vay đâu đó trên 7%/năm nên rất khó để có biên sinh lời tốt. Mức chênh lệch lãi suất huy động giữa kỳ hạn ngắn và trung - dài hạn vào khoảng 2,5-3%/năm, chưa kể đi vay nước ngoài còn cao hơn trong nước, có khi lên tới hơn 7%/năm (lãi suất vay USD). Ngoài ra, cho vay bất động sản có hệ số rủi ro cao (200%) nên ngân hàng phải duy trì lượng vốn khá lớn để cho vay khiến giá thành tăng lên. Hay nói cách khác, chi phí huy động vốn trung - dài hạn của các ngân hàng hiện rất cao.
Với các khoản huy động kỳ hạn dài thì lãi suất phải thả nổi, nếu không ngân hàng sẽ đối mặt với rủi ro huy động cao mà cho vay thấp như đã diễn ra vào cuối năm ngoái và đầu năm nay. Cụ thể, cuối năm 2022, mức lãi suất huy động từ 10-11%/năm và đến hiện tại, ngân hàng vẫn phải trả mức đó cho người gửi tiền, trong khi mặt bằng lãi suất cho vay hiện giảm về dưới mức 10%/năm, như vậy ngân hàng có thể lỗ lớn từ những khoản huy động từ năm trước.
Tại TPBank, tỷ lệ cho vay kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp và cá nhân khá thấp, chiếm khoảng 6-8% tổng dư nợ, nhưng với khách hàng vay mua nhà thì cao hơn, khoảng trên 10%. TPBank cũng đang triển khai nhiều gói hỗ trợ như cho vay ưu đãi lãi suất từ 7%/năm, các chương trình cho vay mua nhà lãi suất từ 8- 9%/năm... Đồng thời, TPBank cũng cam kết với NHNN sẽ giảm khoảng 1.400 tỷ đồng lãi suất cho các khách hàng hiện hữu trong năm nay.
Sẽ rất rủi ro nếu ngân hàng cho vay dự án không đủ vốn tự có
 |
Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MBBank |
Theo thông lệ quốc tế, vay vốn ở nước ngoài để phát triển dự án cũng yêu cầu phải có 30-35% vốn tự có. Nếu không có đủ vốn tự có là 30%, điều này có thể hiểu, năng lực tài chính của chủ đầu tư yếu, sức chống chịu rủi ro khi thị trường khó khăn là thấp, vậy ngân hàng cho vay sẽ rất rủi ro.
Thực tế, nhiều dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, ngân hàng vẫn cho vay trên 70%, thậm chí là 80%. Mức 80% cũng là ngưỡng cuối cùng bởi theo Luật Đầu tư, khi dự án được cấp chứng nhận thì yêu cầu chủ đầu tư phải có tối thiểu 20% vốn tự có. Nếu muốn tỷ lệ này giảm xuống 10-15% thì gần như là doanh nghiệp không có đủ năng lực tài chính, đang “tay không bắt giặc” bởi cũng cần có ít nhất 20% vốn tự có dự phòng khi thị trường biến động còn có sức “gồng gánh”.
Hiện tại, lãi suất cho vay đang ở mức thấp nhất từ trước đến nay. Cho vay trung và dài hạn đối với cá nhân khoảng 7-8%/năm trong năm đầu, đối với doanh nghiệp khoảng 8-9%/năm, trong khi lãi suất vay cá nhân ở Mỹ đang là 10%/năm… Giá vốn bình quân huy động dài hạn của các ngân hàng vào khoảng 6,5-7%/năm, cho nên mức lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay của các ngân hàng chỉ là hòa vốn. Lãi suất cho vay người mua nhà năm đầu hiện nay khoảng 7-8%/năm, năm sau cộng thêm biên độ cũng chỉ tăng khoảng 1-1,5%/năm, nghĩa là vẫn dưới 10%/năm.
Với các thủ tục thẩm định cho vay chặt chẽ, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn liên quan tới pháp lý dự án. Trong khi đó, ngân hàng là đơn vị kinh doanh rủi ro nên buộc phải xét duyệt hồ sơ kỹ hơn. Tuy nhiên, có thể tránh được vướng mắc này nếu doanh nghiệp thực sự minh bạch, rõ ràng, hợp tác để cả hai bên hỗ trợ nhau nhanh nhất có thể.
Xem xét giảm tỷ lệ vốn tự có xuống 10-15% khi phát triển dự án
 |
Ông Lâm Hoàng Đăng, Phó tổng giám đốc Văn Phú Invest |
Trong khi chưa nhận được sự hỗ trợ của các ngân hàng liên quan đến dòng tiền, Văn Phú Invest gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, trong cái khó ló cái khôn, chúng tôi đã sử dụng những biện pháp ngắn hạn như hạn chế dòng tiền giải ngân, cắt giảm chi phí và cân nhắc đầu tư vào những dự án có thể thu hồi vốn nhanh, từ đó có thêm nguồn vốn cho các dự án khác.
Hiện tại, lãi suất huy động đã giảm khá nhiều, nhưng lãi suất cho vay bất động sản gần như chưa giảm hoặc giảm ít. Do đó, chúng tôi mong muốn NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại mạnh dạn, nhanh chóng điều chỉnh giảm lãi vay đủ lớn, đủ mạnh để hỗ trợ các doanh nghiệp. Văn Phú Invest được ngân hàng giảm lãi suất bình quân 1%/năm so với năm trước, nhưng chúng tôi mong muốn được vay với lãi suất 8-9%/năm để có cơ hội phục hồi kinh doanh.
Đối với quy định về mục đích vay vốn của ngân hàng, nếu quá chắc chắn là chỉ khi nào nộp tiền sử dụng đất mới cho vay thì doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn vì trước khi giao đất có rất nhiều chi phí. Nếu ngân hàng có chính sách hỗ trợ sẽ giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn kinh doanh.
Liên quan đến quy định vay vốn phát triển dự án phải có vốn tự có là 30% đang làm khó các chủ đầu tư, bởi khi thị trường địa ốc khó khăn, doanh thu sụt giảm mạnh, doanh nghiệp vẫn phải dùng vốn tự có để trả lãi, trả gốc vay và các chi phí khác, cho nên nguồn vốn này đã giảm nhanh chóng, gây áp lực rất lớn cho doanh nghiệp. Do đó, chúng tôi kiến nghị ngân hàng xem xét giảm tỷ lệ này xuống 10-15% để giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn này.
