Tìm phân khúc “vua” của thị trường địa ốc

Hà Nội chuộng sang, Sài Gòn thích bình dân

Kết thúc năm 2016, có nhiều số liệu cho thấy, đã có sự khác biệt giữa 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM về phân khúc “vua” của thị trường bất động sản. Chẳng hạn, theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, tại Hà Nội, kể từ năm 2015, trung bình mỗi năm tổng cung căn hộ khoảng trên 16.000 căn, kể cả căn hộ đã hoàn thành và căn hộ chưa hoàn thành (hình thành trong tương lai). Trong đó, chỉ riêng 10 tháng năm 2016, Hà Nội đã có tới 16.670 căn hộ mới ra đời. Thị trường căn hộ như vậy đang trong tình trạng khá ổn định về mức cung nói chung.

Về phân khúc cụ thể, ông Võ cho biết, năm 2014, căn hộ giá cao chiếm 45%, giá trung bình chiếm 36% và giá thấp chiếm 19%. Năm 2015, căn hộ giá cao chiếm 23%, giá trung bình chiếm 29% và giá thấp chiếm 48%. Sang năm 2016, căn hộ giá cao chiếm 43%, giá trung bình chiếm 38% và giá thấp chiếm 19%. Như vậy có thể thấy, phân khúc “vua” của thị trường Hà Nội là căn hộ giá cao.

Tại thị trường TP.HCM, đối với phân khúc căn hộ, ông Võ đánh giá cao nhất, bởi đây là phân khúc có sức cung lớn. Năm 2014, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM là 14.522 căn hộ, tương đương với thị trường Hà Nội (13.193 căn hộ). Bước sang năm 2015, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM gần như tăng gấp đôi, lên tới 25.562 căn và 10 tháng đầu năm 2016 là 23.100 căn hộ.

Xét về mức độ tiêu thụ căn hộ, ông Võ cho biết, năm 2014, căn hộ giá cao tại thị trường TP.HCM chiếm 45%, giá trung bình chiếm 28% và giá thấp chiếm 27%. Năm 2015, căn hộ giá cao chiếm 40%, giá trung bình chiếm 35% và giá thấp chiếm 25%. Sang năm 2016, căn hộ giá cao chiếm 31%, giá trung bình chiếm 49% và giá thấp chiếm 20%. Như vậy, tại TP.HCM, nhóm căn hộ giá rẻ luôn chiếm tỷ trọng khoảng trên 20% và căn hộ giá cao và giá trung bình chiếm tỷ trọng dưới 80%.

Tương tự, đánh giá về thị trường bất động sản năm 2016, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, kết quả hoạt động của thị trường bất động sản TP.HCM năm 2016 cho thấy, phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang là phân khúc chủ đạo của thị trường.

“Với việc các sắc luật mới liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực, cơ chế, chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản bước đầu đã được đổi mới, có nhiều tiến bộ hơn trước, dù chưa thực sự hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý thực sự thông thoáng, minh bạch, bình đẳng, nhưng đã tạo ra nét riêng cho thị trường phát triển. Thị trường TP.HCM năm 2016 dù phát triển chậm hơn năm 2015, nhưng có thể thấy, việc chậm này không đáng lo ngại và có phần chắc chắn hơn cho sự phát triển của thị trường”, ông Lê Hoàng Châu đánh giá.

Thị trường 2017, phân khúc nào là “vua”?

Theo ông Đặng Hùng Võ, bước vào năm 2017, doanh nghiệp bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục bứt phá bằng nét riêng của mình. Trong đó, phân khúc chủ đạo của thị trường là phân khúc chung cư có giá tầm trung từ 2 tỷ đồng/căn đổ lại. Theo ông Võ, đây là phân khúc mà chỉ TP.HCM mới có được.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng cho biết, đang bắt đầu sự chuyển dịch bằng việc chú trọng phát triển những dự án có giá bán thấp, vừa túi tiền người dân có thể sở hữu. Đơn cử như Công ty Him Lam Land, trước đây chủ yếu phát triển những dự án có giá bán cao từ hơn 2 tỷ đồng/căn trở lên, nhưng năm 2016, Công ty bắt đầu có sự thay đổi bằng việc đưa ra thị trường 2.000 căn hộ tầm trung, có giá bán từ 1,5 tỷ đồng/căn đổ lại.

Chia sẻ về hướng phát triển thị trường năm 2017, ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land cho biết, Công ty sẽ tiếp tục đưa ra thị trường khoảng 2.000 căn hộ giá từ 2 tỷ đồng/căn đổ lại với ưu đãi như trả chậm trong vòng 72 tháng.

Đầu tháng 12/2016, Tập đoàn Vingroup gây bất ngờ cho thị trường khi công bố đầu tư xây dựng chuỗi nhà ở có thương hiệu VinCity với giá từ 700 triệu đồng/căn. Mục tiêu mà tập đoàn này đặt ra là sẽ xây dựng khoảng 200.000 - 300.000 căn trong vòng 5 năm tới tại nhiều địa phương trên cả nước, trong đó có TP.HCM.

Mới bước vào thị trường bất động sản vài năm nay, nhưng Công ty Địa ốc Việt (Vietcomreal) đã cho ra thị trường 2 dự án Riva Park (quận 4) và Viva Riverside (quận 6).

Trong năm 2017, Vietcomreal sẽ tiếp tục chọn giới trẻ, nhân viên văn phòng từ 25 tuổi trở lên làm đối tượng khách hàng chính. Cụ thể, đơn vị này sẽ dồn lực tập trung vào chiến lược phát triển dòng sản phẩm trung cấp với mức giá hợp lý. Những dự án được xây dựng đều nằm ở vị trí đắc địa, gần trung tâm và quận trung tâm, gồm Venus (quận 5), Ventosa (quận 8), Viva Riverside (quận 6) và hoàn thiện giao nhà Riva Park (quận 4).

Bà Nguyễn Thị Phước, Tổng giám đốc Vietcomreal cho biết, phân khúc căn hộ giá bán tầm trung là hướng đi chủ lực mà Công ty hướng tới. Dự kiến đến năm 2020, tổng quỹ đất của Vietcomreal đạt trên 200 ha.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Hưng Thịnh (HungThinh Land) cho biết, chỉ riêng trong năm 2016, Công ty đã mua lại thành công thêm 12 dự án, nâng số dự án hiện tại của Công ty lên hơn 30 dự án.

Bên cạnh việc mở rộng khu vực và phân khúc sản phẩm, đa dạng hóa sự lựa chọn về nhà ở cho khách hàng như căn hộ cao cấp, biệt thự, nhà liên kế, đất nền… tại khắp các tỉnh thành như Vũng Tàu, Khánh Hòa, Phan Thiết, Bình Định, Đà Lạt… Trong đó, năm 2016 HungThinh Land chủ yếu phát triển những dự án thuộc phân khúc trung bình khá từ 1 - 1,7 tỷ đồng/căn, như 9View Apartment, SaigonMia, Moonlight Residences, Moonlight Park View.

Đánh giá thị trường bất động sản TP.HCM năm 2017, ông Hiền cho biết, các dự án có giá phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số khách hàng là phân khúc trung bình và trung bình khá sẽ vẫn hút khách. Đồng thời, các chủ đầu tư đang góp phần giảm bớt sự tập trung dân số tại trung tâm Thành phố khi đầu tư nhiều dự án tại các vùng ven như quận 9, Bình Tân, Nhà Bè, Bình Chánh... và tại các vùng phụ cận có hệ thống giao thông liền mạch với Thành phố như Đồng Nai, Bình Dương hay Long An.

“Hưng Thịnh sẽ tiếp tục tung ra nhiều sản phẩm thuộc nhiều phân khúc khác nhau, nhưng vẫn đảm bảo đáp ứng đúng đối tượng và nhu cầu của đại đa số khách hàng. Bên cạnh đó, Công ty sẽ tiếp tục thực hiện thêm những thương vụ M&A dự án bất động sản để có quỹ dự án phát triển lâu dài, hướng phát triển sẽ tập chung chủ yếu vào phân khúc từ 2 tỷ đồng/căn đổ lại”, ông Hiền nói.

Tương tự, Công ty Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (Novaland) cũng cho biết, với thành công trong năm 2016 khi đưa ra thị trường hơn 6.000 căn hộ tại 5 dự án, năm 2017, Công ty dự kiến sẽ đưa ra thị trường từ 5 - 7 dự án với giá bán từ hơn 1 tỷ đồng/căn tại các quận, huyện khác nhau để đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân TP.HCM.

Còn ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản TP.HCM năm 2017 sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình.

Như vậy có thể thấy, sự tăng trưởng của thị trường bất động sản 2017 sẽ là đặc sản của nhà ở cho người dân có nhu cầu ở thực với giá từ 2 tỷ đồng/căn đổ lại.