Tồn kho tăng: Không quá lo ngại
Trong hoạt động sản xuất - kinh doanh nói chung, kinh doanh bất động sản nói riêng, hàng tồn kho là một chỉ tiêu quan trọng và hiếm có doanh nghiệp nào hoạt động ổn định mà thiếu hàng tồn kho, bởi đây là một trong những nguồn cơ bản tạo ra doanh thu tương lai cho doanh nghiệp.
Vì thế, mọi doanh nghiệp bất động sản đều cần có hàng tồn kho, nếu không sẽ đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không còn hàng để bán, không có dự phòng tương lai, tức là không có triển vọng trong dài hạn. Theo đó, trong nhiều trường hợp, tồn kho bất động sản tăng không khiến nhà đầu tư quá lo ngại.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, tính tới cuối tháng 6/2022, tổng giá trị hàng tồn kho của 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt hơn 325.600 tỷ đồng, tăng 7,54% so với cuối tháng 3/2022 và tăng 14,75% so với cuối tháng 12/2021. Những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho tăng mạnh nhất trong 2 quý đầu năm 2022 có thể kể đến là Novaland (mã NVL), Vinhomes (mã VHM), Nhà Khang Điền (mã KDH), Dat Xanh Service (mã DXS), Đất Xanh Group (mã DXG), C.E.O Group (mã CEO), Danh Khôi (mã NRC)...
Việc dòng tiền vào thị trường địa ốc không chỉ nghẽn ở phía chủ đầu tư, mà còn ở người mua nhà khi dòng vốn tín dụng cho nhóm đối tượng này cũng bị kiểm soát chặt, gây lo ngại tồn kho bất động sản tăng mạnh trong quý II/2022, đặc biệt là tồn kho thành phẩm. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp ghi nhận tồn kho tăng chủ yếu là bất động sản dở dang, trong khi bất động sản thành phẩm còn có xu hướng giảm.
Đơn cử, tại Novaland, trong hơn 125.500 tỷ đồng hàng tồn kho tính đến cuối tháng 6/2022 (tăng khoảng 14% so với cuối năm ngoái), tồn kho thành phẩm giảm khoảng 970 tỷ đồng về mức hơn 7.415 tỷ đồng, còn lại là bất động sản xây dựng dở dang với gần 118.000 tỷ đồng.
Việc tồn kho thành phẩm giảm phần nào phản ánh thực trạng thị trường khó khăn hiện nay, đặc biệt từ đầu quý II/2022, nhưng việc gia tăng hàng tồn kho tập trung vào các chi phí liên quan đến các dự án đang triển khai (bao gồm tiền sử dụng đất, tư vấn thiết kế, xây dựng…), trong đó ghi nhận thêm khoảng 7.950 tỷ đồng từ Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley - chủ đầu tư Khu đô thị Aqua Waterfront City (Đồng Nai) sau thương vụ M&A hồi đầu năm, cho thấy Novaland đã có sự chuẩn bị nguồn hàng khi thị trường hồi phục, từ đó phản ảnh triển vọng gia tăng doanh thu trong trung và dài hạn.
Tương tự, Nhà Khang Điền cũng ghi nhận tăng hơn 4.381 tỷ đồng hàng tồn kho trong nửa đầu năm 2022, lên hơn 12.113 tỷ đồng sau khi thực hiện M&A dự án Khu nhà ở Đoàn Nguyên (hay còn gọi là Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông) quy mô 60.732 m2 tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, TP.HCM. Theo Công ty Chứng khoán Bảo Việt, nhiều khả năng Nhà Khang Điền mua lại dự án này để “gối đầu” cho năm 2024, trong bối cảnh nhiều dự án của doanh nghiệp này còn vướng thủ tục pháp lý và quỹ đất sạch giảm dần.
Ông Phạm Anh Khôi, Tổng giám đốc FINA - công ty con của Đất Xanh Group chia sẻ, hiện tại, những sản phẩm mang tính đầu cơ có thể gặp khó khăn về nguồn vốn, nhưng do nhu cầu ở thực rất lớn nên phân khúc nhà thành phẩm vẫn được hấp thu tốt. Bởi vậy, nhiều chủ đầu tư đang tích cực thu gom quỹ đất có giá bán hợp lý để phát triển dự án.
“Giá chuyển nhượng dự án dễ thương lượng hơn, nhưng giá bán đầu ra cho người mua cuối không giảm do thiếu nguồn cung. Do đó, hiện là thời điểm phù hợp để gia tăng quỹ đất, nhất là với các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính vững vàng, chỉ số vay nợ thấp”, ông Khôi nhấn mạnh.
Thực tế, Đất Xanh Group cũng là một trong những doanh nghiệp ghi nhận lượng hàng tồn kho tăng mạnh, từ 11.238 tỷ đồng hồi đầu năm 2022 lên 12.584 tỷ đồng vào giữa năm và chủ yếu tăng ở khoản bất động sản dở dang, từ 8.755 tỷ đồng lên 10.283 tỷ đồng, trong khi hàng tồn kho thành phẩm giảm nhẹ.
Đối với CEO Group, khoản mục hàng tồn kho tăng 52% so với cuối năm ngoái, lên hơn 900 tỷ đồng trong 2 quý đầu năm 2022. Trong hội nghị đối thoại với nhà đầu tư diễn ra cuối tuần trước, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group cho hay, hàng tồn kho gia tăng tập trung tại các dự án đang triển khai, đặc biệt là dự án Sonasea Vân Đồn Harbour City. Theo ông Bình, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá có nhiều triển vọng khi hoạt động du lịch bùng nổ trở lại. Hơn nữa, dự án Sonasea Vân Đồn Harbour City có pháp lý đầy đủ nên nhà đầu tư vẫn được nhiều ngân hàng giải ngân.
Thận trọng không thừa
Tính tới cuối tháng 6/2022, tổng giá trị hàng tồn kho của 60 doanh nghiệp nất động sản niêm yết đạt hơn 325.600 tỷ đồng, tăng 7,54% so với cuối tháng 3/2022 và tăng 14,75% so với cuối tháng 12/2021.
Gia tăng hàng tồn kho để tích trữ nguồn nguyên liệu, phòng bị khi giá đầu vào tăng cao là chiến lược phù hợp ở thời điểm này. Mặt khác, với những doanh nghiệp bất động sản lớn, việc ghi nhận hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng giá trị hàng tồn kho tại báo cáo tài chính là điều bình thường. Điều nhà đầu tư cần lưu ý ở đây là xem xét hàng tồn kho ở mức độ nào và có phân tách được thực trạng hàng tồn kho để nhận biết đâu là nhóm sản phẩm có tính chất tồn lâu, chôn vốn, không tạo ra lợi nhuận, mà chỉ mất thêm chi phí duy trì của doanh nghiệp và ngược lại.
Đơn cử, tại Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã QCG), giá trị hàng tồn kho tại thời điểm cuối quý II/2022 đạt gần 7.150 tỷ đồng, chủ yếu là các khoản chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng liên quan đến các dự án như Lavida, Central Premium, Marina Đà Nẵng và đặc biệt là dự án Phước Kiển, khi lùm xùm kéo dài nhiều năm xung quanh dự án này là một trong những nguyên nhân đẩy doanh nghiệp vào khó khăn.
Hay như Công ty cổ phần Tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân (mã HQC), khi gói vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Nhà nước đóng lại, một loạt dự án nhà ở xã hội của doanh nghiệp này không thể triển khai tiếp từ cách đây nhiều năm. Việc lượng lớn sản phẩm không đủ điều kiện để ghi nhận thành thành phẩm không chỉ khiến lượng hàng tồn kho tăng vọt, mà còn đẩy Hoàng Quân rơi vào tình trạng căng thẳng thanh khoản, dẫn đến thua lỗ.
Thời gian qua, doanh nghiệp này đã nỗ lực trong việc chuyển nhượng các dự án gặp khó khăn như HQC Plaza, HQC Hóc Môn, HQC Bình Trưng Đông (TP.HCM), HQC Nha Trang (Khánh Hòa)…. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay, kế hoạch này không dễ thực hiện.
Ông Vũ Ngọc Quang, chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư SSI Research chia sẻ, thông qua hạng mục hàng tồn kho, nhà đầu tư có thể nắm được tiến độ triển khai cũng như sản phẩm tại các dự án. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, hàng tồn kho của mỗi doanh nghiệp là khác nhau, nên việc phân tích đòi hỏi phải thận trọng, kỹ lưỡng.
Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, số lượng nhà ở phân khúc trung cấp và bình dân đưa ra giao dịch (nguồn cung) rất hạn chế, trong khi nhu cầu đầu tư cũng như mua để ở của người dân vẫn lớn. Các sản phẩm nhà chung cư, nhà riêng lẻ, đất nền hầu như không phát sinh lượng tồn kho. Hiện nay, lượng tồn kho bất động sản đa phần nằm ở các dự án có điều kiện hạ tầng không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp.
