“Nút thắt” nghĩa vụ tài chính
Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản đang phát triển một dự án nhà ở tại khu Đông cho biết, công ty đã được UBND Thành phố giao đất từ nhiều năm trước, cũng đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quyết định giao đất ban đầu, được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và đầu tư hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, các dự án được điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, trong đó có trường hợp thay đổi cơ cấu sử dụng đất từ thấp tầng sang cao tầng, dẫn đến phát sinh yêu cầu xác định lại nghĩa vụ tài chính.
Theo vị này, thủ tục định giá đất và xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung thường kéo dài, có trường hợp mất nhiều năm. Trong thời gian chờ hoàn tất, toàn bộ dự án bị ách tắc, cho dù một phần diện tích đất ở thấp tầng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định giao đất ban đầu và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật.
Để xử lý tình trạng trên, doanh nghiệp kiến nghị UBND TP.HCM và các sở, ngành liên quan xem xét một chủ trương chung đối với các dự án có hoàn cảnh tương tự, cụ thể là được phép tách riêng phần diện tích đất ở thấp tầng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hạ tầng kỹ thuật với phần diện tích cao tầng được điều chỉnh quy hoạch. Đối với phần diện tích phát sinh nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp có thể tạm nộp tiền bổ sung hoặc thực hiện biện pháp bảo đảm theo yêu cầu của cơ quan nhà nước.
Trong trường hợp này, doanh nghiệp đề nghị ưu tiên giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với phần đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và đủ điều kiện về hạ tầng, thay vì phải chờ toàn bộ dự án hoàn tất nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Đây cũng là một trong những “nút thắt” tại nhiều dự án nhà ở, khiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) cho người mua nhà kéo dài.
Gỡ vướng từng nhóm, bảo vệ quyền lợi người mua
Ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho biết, sau gần 2 năm hoạt động, Tổ Công tác 1645 của Thành phố đã họp xem xét tháo gỡ vướng mắc cho 373 dự án phát triển nhà ở thương mại, với tổng số 229.245 sản phẩm bất động sản.
Tính đến cuối tháng 8/2026, Thành phố đã thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận tại 274 dự án, tương ứng 189.332 sản phẩm. Trong đó, nhiều dự án tồn đọng kéo dài như Quốc Cường Gia Lai, Tân Phước, An Bình, Vũng Tàu Gateway, 4S Linh Đông, Golden Mansion, City Garden, The Manor 2, Sarica, Sarina, Sarimi và The Sun Avenue… Dù vậy, hiện vẫn còn 99 dự án với 39.913 sản phẩm cần tiếp tục xử lý.
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, các dự án còn lại đang vướng nhiều nhóm vấn đề khác nhau, bao gồm nghĩa vụ tài chính bổ sung; quy hoạch, xây dựng; nhà ở xã hội và bàn giao hạ tầng; hồ sơ thanh tra, kiểm tra, điều tra; trách nhiệm của chủ đầu tư khi người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng…, khiến quá trình xử lý không thể áp dụng một cách thức chung cho tất cả.
Bởi vậy, cơ quan này đề xuất phân nhóm, giao cụ thể cơ quan chủ trì và thời hạn hoàn thành. Trong đó, các dự án vướng nghĩa vụ tài chính bổ sung và hồ sơ thanh tra, kiểm tra, điều tra được xác định là nhóm cần ưu tiên xử lý.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, tình trạng dự án vướng pháp lý, tiền sử dụng đất và quy hoạch không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, mà còn làm chậm việc cấp sổ hồng cho người mua nhà.
Theo ông Châu, đối với các dự án tồn đọng kéo dài, Thành phố cần rà soát toàn diện hiện trạng pháp lý của từng dự án. Trên cơ sở đó, cơ quan chức năng xác định phần nào đủ điều kiện hoàn tất thủ tục, phần nào còn nghĩa vụ tài chính và phần nào cần tiếp tục xử lý theo quy định.
Một vấn đề được HoREA lưu ý là quyền lợi của người mua nhà. Trong một số trường hợp, người mua đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận do dự án còn vướng thủ tục pháp lý.
HoREA đề xuất, với những dự án đã có giao dịch thực tế trong nhiều năm và hạ tầng được sử dụng tương đối ổn định, có thể nghiên cứu cơ chế hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo từng giai đoạn, thay vì để toàn bộ dự án chờ xử lý như hiện nay.
