TP.HCM tăng mạnh hệ số K, điều gì sẽ xảy ra?

“Nút thắt” trong giải phóng mặt bằng

Bồi thường, giải phóng mặt bằng luôn là hạng mục “khó nhằn” nhất khi thực hiện dự án không chỉ với TP.HCM. Trong đó, nguyên nhân cơ bản là do việc định giá đất theo khung giá của Nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, khiến người dân không đồng tình, khiếu kiện kéo dài. Điều này khiến nhiều dự án chậm tiến độ, ngưng trệ, gây lãng phí lớn nguồn lực đất đai.

Một trong những câu chuyện nổi cộm thời gian qua diễn ra tại Khu đô thị Tây Bắc huyện Củ Chi, TP.HCM - dự án vốn được Thành phố xác định là khu đô thị mới hiện đại, sinh thái, phát triển đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo môi trường sống tốt. Các cơ quan chuyên môn của TP.HCM đã tiến hành lập và phê duyệt 11 đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 trong toàn bộ Khu đô thị Tây Bắc; tập trung kêu gọi đầu tư, thực hiện nhiều giải pháp, từ cơ chế chính sách, các giải pháp quản lý.

Tuy nhiên, sau một thời gian dài, khu đô thị này vẫn chưa triển khai theo quy hoạch được duyệt do việc đền bù, giải phóng mặt bằng các khu dân cư hiện hữu trong ranh giới quy hoạch chưa thực hiện được. Đặc biệt phức tạp là khu vực tập trung các hộ dân đã sinh sống từ trước dọc theo Quốc lộ 22, với tổng diện tích khoảng 1.674,2 ha. Quy hoạch “treo” kéo dài nhiều năm nay đã ảnh hưởng không ít đến đời sống người dân cũng như công tác chỉnh trang đô thị trên địa bàn.

Tại huyện Cần Giờ, dự án đầu tư xây dựng cầu Vàm Sát 2 (thuộc địa bàn xã An Nhơn) được khởi công xây dựng vào tháng 3/2018, đã thi công khoảng 60% khối lượng thì dừng lại từ cuối năm 2019 đến nay. Các hộ dân trong phạm vi từ đầu tuyến đến trụ T4 đã không đồng ý cho các đơn vị thi công tiếp tục triển khai các hạng mục liên quan do bất đồng với mức giá giải phóng mặt bằng.

Trên đây chỉ là hai trong nhiều dự án công trên địa bàn TP.HCM đang gặp vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Theo báo cáo của Ban quản lý Đầu tư xây dựng công trình giao thông TP.HCM, trong số 75 dự án mà đơn vị này quản lý thì có đến 67 dự án vướng mắc do công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài, khiến nhiều dự án phải điều chỉnh tăng tổng mức đầu tư, gây khó khăn trong việc cân đối hoàn vốn và hoàn thành dự án theo đúng tiến độ.

Không chỉ với các dự án đầu tư công, nhiều dự án của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng “treo” lơ lửng vì không thể thỏa thuận với người dân, có thể kể đến nỗi bức xúc của Công ty S.S.G 2. Theo cam kết với Thành phố, doanh nghiệp này đã tự bỏ vốn đầu tư xây dựng cầu bộ hành nối ga metro Thảo Điền (ga số 6) thuộc tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên với Dự án chung cư Thảo Điền Pearl (phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức). Tuy nhiên, tính đến nay đã 8 năm trôi qua, Công ty S.S.G 2 không thể tự thương lượng được với 3 hộ dân có quyền sử dụng 230 m2 đất trong lộ giới xây cầu dẫn, khiến dự án bị đình trệ.

Với dự án này, dù UBND TP.HCM đã có Văn bản số 60/TB-VP ngày 12/2/2019 chỉ đạo giao UBND quận 2 cũ rà soát pháp lý quy hoạch của cầu bộ hành kết nối Dự án Thảo Điền Pearl với ga Thảo Điền. Đồng thời, khẩn trương xây dựng phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng theo đúng quy định của pháp luật hiện hành để di dời các hộ dân, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện dự án như cam kết, nhưng mọi việc vẫn giậm chân tại chỗ.

Hệ số K mới sẽ đẩy nhanh tiến độ dự án

Theo các chuyên gia, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến vướng mắc khi giải phóng mặt bằng là do mức chênh lệch quá lớn giữa giá thị trường quyền sử dụng đất và giá đền bù của Nhà nước. Vì thế, quy định mới về hệ số K để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi trên địa bàn TP.HCM năm 2022 vừa được UBND Thành phố ban hành được kỳ vọng sẽ sớm tháo gỡ nút thắt này.

Cụ thể, theo Quyết định 28/2022/QĐ-UBND, hệ số K đối với đất ở tại TP.Thủ Đức và các quận từ 3 - 15 lần, hệ số K cho đất ở của 5 huyện ngoại thành bằng từ 8 - 15 lần bảng giá đất do Thành phố ban hành. Trong khi đó, hệ số K đối với đất nông nghiệp từ 7 - 35 lần. Tuy nhiên, UBND TP.HCM cũng lưu ý, hệ số K xây dựng phương án bồi thường sẽ được ban hành đầu mỗi năm để áp dụng cho cả năm. Đây không phải là giá đất cụ thể mà các địa phương sẽ sử dụng hệ số K để xây dựng dự thảo phương án bồi thường, đưa ra lấy ý kiến của người dân.

So với năm 2021 khi hệ số K thấp nhất là 4,5 lần bảng giá đất và cao nhất là 13 lần, hệ số K để xây dựng phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư năm nay cao hơn khá nhiều. Chẳng hạn, đất ở đường Nguyễn Huệ và Đồng Khởi (quận 1) sẽ có giá thương lượng bồi thường năm 2022 cao nhất ở mức 810 triệu đồng/m2, thay vì mức 729 triệu đồng/m2 của năm 2021. Đây cũng là mức giá cao nhất đối với đất ở tại TP.HCM.

Tại một số khu vực khác như trên đường Chu Mạnh Trinh (quận 1), theo hệ số K năm 2021 là 237 triệu đồng/m2, thì nay cao nhất ở mức 264 triệu đồng/m2; đất ở đô thị trên đường Cách Mạng Tháng Tám (đoạn qua quận 1), sẽ có giá thương lượng đền bù cao nhất 330 triệu đồng/m2, thay vì giá 297 triệu đồng/m2 năm 2021.

Biến động nhiều nhất phải kể đến các quận 10, huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ, Củ Chi và Hóc Môn. Chẳng hạn như đường Ngô Gia Tự (đoạn từ Ngã 7 Lý Thái Tổ đến Ngã 6), nếu như năm 2021, đoạn đường này chỉ có giá bồi thường khoảng 145,2 triệu đồng/m2, thì áp hệ số K vừa ban hành sẽ có giá từ 121 - 266,2 triệu đồng/m2. Hay tại đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè - đoạn từ cầu Rạch Đĩa 2 đến cầu Bà Chiêm) sẽ có giá bồi thường từ 64 - 96 triệu đồng/m2, thay vì cao nhất là 64 triệu đồng/m2 như năm 2021.

Nếu như trước đây, để xây dựng biểu giá đất thu hồi (giá T1), Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ phải chọn đơn vị thẩm định giá độc lập, sau đó tổ chức thẩm định giá đất xây dựng để lấy ý kiến của dân. Nếu người dân đồng ý thì T1 thành giá đền bù, nếu dân không đồng ý sẽ thẩm định giá lần 2, xây dựng giá T2 là giá bồi thường. Thời gian thu hồi đất theo quy định khoảng 200 ngày, nhưng trên thực tế kéo dài trung bình từ 4 năm, có dự án kéo dài hơn 10 năm chưa xong do giá đất áp dụng thời điểm bồi thường vênh rất lớn với giá thị trường.

Theo phân tích của các chuyên gia, khi áp dụng hệ số K lần này sẽ rút ngắn được thời gian lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các dự án. Ngoài việc bảng giá đất đã sát hơn với giá thị trường, thời gian còn được rút ngắn bởi các địa phương sẽ sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất này để xây dựng dự thảo phương án bồi thường, đưa ra lấy ý kiến của người dân, không phải thẩm định giá cho từng dự án cụ thể.

Ông Nguyễn Hiếu Hòa, Phó trưởng Phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, có 4 mục tiêu chính khi ban hành Quyết định 28. Thứ nhất, giúp đẩy nhanh tiến độ các dự án; thứ hai, giúp chủ đầu tư xác định dự toán kinh phí bồi thường; thứ ba, cho người dân nắm rõ khung giá khi đất được bồi thường; thứ tư, đó là cơ sở để các đơn vị tư vấn xây dựng giá đất tại thời điểm đất thu hồi cho phù hợp thực tế.

“Khi có Quyết định 28, các địa phương sẽ căn cứ giá đất đưa vào phương án bồi thường, giúp rút ngắn thời gian cho công tác giải phóng mặt bằng. Thay vì trước đây duyệt giá xong mới đưa vào phương án, thì nay đưa giá bồi thường đã có sẵn vào phương án để lấy ý kiến dân”, ông Hòa nói và cho biết, với hệ số điều chỉnh giá đất lần này, quy trình bồi thường sẽ rút ngắn. Nếu người dân đồng thuận, sẽ bồi thường trước, như vậy giúp đẩy nhanh tiến độ một số dự án trọng điểm như dự án Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài…

Nhìn nhận thận trọng hơn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)cho rằng, nếu so với hệ số K năm 2021 mỗi địa phương đều được quy định một hệ số “cứng” thì năm nay đưa ra khung dao động. Chẳng hạn như quận 1 từ 4 - 5 lần bảng giá đất, hay quận Bình Thạnh 2 - 5 lần và như vậy sẽ hợp lý hơn, vì quận 1 giá đất khu trung tâm khác với giá đất ở khu vực giáp ranh hoặc đường lớn khác đường nhỏ. Đây là nỗ lực để Thành phố thực hiện dự án công cộng hay quốc phòng, an ninh nhanh hơn và người dân đỡ thiệt thòi. Tuy nhiên, hệ số K không phải là “cây đũa thần” mà có thể điều chỉnh, đưa ra được một mức bồi thường đúng cho mọi trường hợp, nên từng dự án cụ thể Thành phố phải cần phải xem xét chứ không nên đóng khung theo hệ số K.

“Tác dụng phụ” với thị trường địa ốc

Theo các chuyên gia, với hệ số K vừa được ban hành, dù chưa hẳn đã sát với diễn biến giá trên thị trường, nhưng cũng khiến việc bồi thường, nhất là đối với các dự án đầu tư công sẽ nhanh chóng, công bằng hơn. Tuy nhiên, việc tăng hệ số K cũng đang gây ra những lo ngại nhất định, nhất là những dự án bất động sản chưa bồi thường, giải phóng mặt bằng xong sẽ có nguy cơ bị đội chi phí, bởi căn cứ vào hệ số K được ban hành, nhiều người sẽ “té nước theo mưa” đòi phí bồi thường cao ngất ngưởng.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group chia sẻ, thực tế việc điều chỉnh hệ số K theo Quyết định 28/2022/QĐ-UBND lần này không tác động trực tiếp đối với việc đền bù, giải tỏa tại các dự án kinh doanh bất động sản, nhưng tác động gián tiếp là không nhỏ. Khác với các dự án đầu tư công, việc giải phóng mặt bằng hiện nay đối với đa phần các dự án bất động sản đều theo cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Đây là cơ chế hợp lòng dân, đền bù sát với giá thị trường. Tuy nhiên, lâu nay khi thỏa thuận với người có đất, doanh nghiệp thường lấy bảng giá đất Thành phố và hệ số K làm cơ sở thỏa thuận. Theo đó, thông thường doanh nghiệp bồi thường gấp 3 hoặc 4 lần so với bảng giá đất và hệ số K, nhưng một khi hệ số K tăng mạnh, chắc chắn sẽ gián tiếp tác động đến việc thỏa thuận đền bù của các doanh nghiệp thời gian tới, dân đến chi phí đầu tư các dự án tăng mạnh.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Thắng Lợi, ngay khi hệ số K chưa tăng như hiện nay, “đền bù đã là ác mộng với chủ đầu tư”, bởi những khó khăn trong cơ chế đồng thuận. Ông minh chứng, ở Nhật Bản, Chính phủ sẽ hỗ trợ chủ đầu tư nếu nhận được 70% ý kiến của người dân đồng ý; còn ở Hàn Quốc, họ có thể quy hoạch luôn cả khu phố và bố trí tái định cư cho người dân ở khu đó. Tuy nhiên, ngay tại TP.HCM cũng có những dự án “dù đã xây dựng dở dang nhưng 16 năm qua không thể giải phóng mặt bằng chỉ vì 3 hộ dân không đồng ý mức đền bù chủ đầu tư đưa ra”.

“Giá bất động sản đang xác lập ở mức cao, rất khó để giúp người thu nhập trung bình tiếp cận. Ở góc độ các chủ đầu tư cũng không thể giảm khi các yếu tố đầu vào đều tăng cộng với chi phí đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất… và khi hệ số K tăng mạnh, giá nhà sẽ càng khó giảm”, ông Quyền nhận định.

Cần lập trung tâm phát triển quỹ đất các quận, huyện

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Hệ số K mới được ban hành giúp đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cho hàng trăm dự án đầu tư công đang ách tắc hiện nay. Tuy nhiên, TP.HCM còn mong muốn Chính phủ cho phép thành lập trung tâm phát triển quỹ đất quận, huyện trên cơ sở ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận, huyện. Cơ quan này sẽ góp phần giảm đáng kể thời gian, nhân lực khi Thành phố được chủ động ban hành hệ số K làm cơ sở lấy ý kiến người dân và ban hành quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Bên cạnh đó, UBND các quận, huyện cần được ủy quyền cân đối mặt bằng giá bồi thường, được phê duyệt hệ số K đối với các dự án nhóm C.

Hiện bình quân mỗi năm TP.HCM có 700 dự án mới, tương ứng số hồ sơ cần thẩm định giá đất để bồi thường, giải tỏa rất lớn. Nếu chỉ có một cửa duy nhất để thực hiện là Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ dẫn đến quá tải, khiến thời gian giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa kéo dài. Nếu có được cơ chế đặc thù, sẽ rút ngắn quy trình bồi thường - giải tỏa - tái định cư xuống rất nhiều.

Sẽ tăng chi phí khi phát triển dự án

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings

Luật Đất đai đã quy định rõ, dự án phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất. Mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được thể hiện trong các văn bản pháp luật, nhưng không ít hộ dân có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung.

Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời và thế là toàn bộ dự án phải dừng lại.

Trong khi đó, các khoản đầu tư đã đổ vào dự án không phải là nhỏ. Vì vậy, việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường.

Việc TP.HCM tăng hệ số K có thể “gián tiếp” khiến nhiều người dân đưa ra những yêu sách rất khó cho chủ đầu tư khi thương lượng giá bồi thường.

Tạo hiệu ứng tăng giá đất

Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Công ty Phúc Điền Land

Phải nhấn mạnh rằng, việc TP.HCM ban hành hệ số K theo Quyết định 28 chỉ có ý nghĩa trong việc lập đơn giá bồi thường giải phóng mặt bằng, còn việc định giá đất để tính tiền sử dụng đất hiện nay vẫn được tính theo hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 53. Tuy nhiên, sự thay đổi hệ số điều chỉnh giá đất vẫn gây tác động rất lớn đến thị trường, nếu hệ số K điều chỉnh tăng thì giá thực tế sẽ tăng theo.

Dẫn chứng như ở các địa phương lân cận TP.HCM là Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai…, khi các địa phương này điều chỉnh tăng hệ số K thì các chủ đầu tư cũng điều chỉnh tăng giá bán, tiếp đó là thị trường chung tăng theo. Khi bảng giá đất Nhà nước điều chỉnh sẽ ảnh hưởng đến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên, dù không nhiều nhưng chủ đầu tư cũng sẽ điều chỉnh giá sản phẩm vì giá đầu vào tăng.