Luật đã rõ ràng, vấn đề là thực thi
Ông Đinh Văn Sự, Thành viên Ban quản trị Chung cư Hoàng Anh An Tiến
Tôi nhận thấy các văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về nhà chung cư, từ Quyết định 08/2008, đến Thông tư 02/2016, Luật Nhà ở... là rất logic, liền mạch, liên tục.
Về phí bảo trì, Luật Nhà ở 2014 đã quy định ở Điều 108, Điều 109, trong Thông tư 02 cũng quy định rõ ở Điều 36, Điều 37, và chế tài về việc không bàn giao quỹ bão trì cũng đã có trong Nghị định 99/2015.
Rõ ràng, quy định của pháp luật rất chi tiết, nhưng vì sao vấn đề phí bảo trì có nhiều ý kiến như vậy? Theo tôi, vấn đề nằm ở thực thi, công tác quản lý nhà nước.
Theo quy định, UBND tỉnh, thành phố ra quyết định cưỡng chế trong 30 ngày kể từ khi nhận được văn bản của ban quản trị yêu cầu, nhưng thử hỏi, ở TP.HCM, đã có quyết định cưỡng chế nào bắt buộc chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị hay chưa?
Dưới góc độ công dân, một người làm việc trong ban quản trị, tôi cho rằng, phương án căng băng rôn không hay và không đẹp tý nào. Chính quyền cũng không nên để xảy ra tình trạng này, thậm chí tác dụng ngược lại với toà nhà. Cái chúng ta đang bàn, là giá trị bất động sản, kết cấu thiết kế xây dựng (cái này thì không bàn được nữa) và thứ ba là tác động đến giá mua/bán sau này, chính là quản lý vận hành, bảo trì bảo dưỡng...
Tôi cho rằng, tất cả mọi thứ đều phải chuyên nghiệp mới làm tốt được. Tôi mong muốn, cơ quan quản lý nhà nước cần phải xuống cơ sở nhiều hơn để hiểu rõ sự phức tạp còn tiềm ẩn trong quản lý nhà chung cư.
Đơn vị quản lý phải tự bỏ chi phí sửa chữa thiết bị
Ông Bùi Quốc Dân, Phó tổng giám đốc Công ty Victoria
Trong quá trình thực hiện quản lý vận hành, chúng tôi có thay mặt chủ đầu tư sử dụng chi phí thực hiện bảo trì hệ thống vận hành.
Như ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM) có nói là sử dụng cho mục đích nào. Chẳng hạn, bảo hành, thì thời gian bảo hành của chủ đầu tư là 5 năm (60 tháng) cho phần kết cấu, riêng phần thiết bị, do thời gian bảo hành phần thiết bị của các đơn vị sản xuất ngắn hơn, chỉ 1 - 2 năm.
Khi qua thời gian bảo hành này, thiết bị phát sinh lỗi (như thang máy, máy bơm, hệ thống thoát nước…), chúng tôi bỏ kinh phí thực hiện. Tuy nhiên, sau đó giải trình cho ban quản trị để cấn trừ vào phí bảo trì gặp phải khó khăn, không được ban quản trị chấp nhận. Vì việc sử dụng phí bảo trì phải có kế hoạch thông qua tại hội nghị nhà chung cư. Còn nếu đưa phần này vào sử dụng cho phí vận hành, tức thu hàng tháng của cư dân, thì trong trường hợp của chúng tôi, thu không đủ để chi cho các hoạt động này.
Phí bảo trì 2% nếu có cần tính trên phần xây dựng, không phải giá bán
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành
Phí bảo trì 2% đúng hay sai, tôi cho rằng 2% trên giá bán là sai. Vì bảo trì trên phần xây dựng, mà giá bán gồm 2 phần chính là xây dựng và tiền mua đất, tiền lãi vay ngân hàng, tiền lời của chủ đầu tư..., cộng vô hết thì số tiền rất lớn.
Một chung cư bình thường có giá bán khoảng 15 triệu đồng/m2, thì tiền xây dựng chỉ 10 triệu đồng/m2, còn lại tiền “mềm” kia là 5 triệu đồng. Nhưng chung cư cao cấp giá tới 200 - 300 triệu đồng/m2, thì số tiền xây dựng cũng chỉ khoảng này, mà tính phí trên giá bán rất lớn, là vô lý. Chưa kể giá bán còn thay đổi theo từng thời điểm, chẳng hạn lúc đầu bán 30 triệu đồng/m2, sau bán 40 triệu đồng/m2. Như vậy, người mua sau vừa phải mua giá cao hơn, lại vừa phải trả phí bảo trì cao hơn.
Ngoài ra, trong 5 năm đầu tiên, thì chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo trì, bảo hành, vậy thu tiền trước 5 năm làm gì? Đóng băng số tiền đó lại cũng không ích lợi gì.
Một điều nữa, nếu tiền (quỹ bảo trì) giao cho chủ đầu tư, chắc 80 - 90% là hư, vì không làm chuyện này chuyện kia, chưa kể công ty phá sản, thì khoản tiền này mất luôn. Có nhiều chung cư mất hàng trăm tỷ đồng, cư dân là người thiệt hết, ai chịu trách nhiệm? Do đó, quan điểm của chúng tôi là không thu phí bảo trì.
Về vấn đề quản lý, vận hành, tôi cho rằng, luật là để phục vụ dân tốt nhất, không phải để dễ quản lý nhất. Công ty Đất Lành có 6 lô chung cư, trong đó Thái An 1, 2 đã đưa vào hoạt động cách đây 10 năm rồi và chúng tôi không thu phí bảo trì, cũng không tổ chức công ty nào, mà tự vận hành.
Giá hiện nay vừa vận hành quản lý, vừa bảo trì là 4.200 đồng/m2/tháng. Mười mấy năm nay chúng tôi không bỏ một đồng nào hết. Chung cư do Ban quản trị điều hành, hiện nay Ban quản trị Thái An 1, 2 dư hơn 1 tỷ đồng, là điển hình cần phải xem xét.
Cơ chế bầu ban quản trị hiện nay còn nhiều bất cập
Ông Phan Đình Phượng, Thành viên Ban quản trị chung cư Hoàng Anh Gold House
Khi phát sinh mâu thuẫn, chúng ta cần có một căn cứ để làm chuẩn và phân định bên nào đúng bên nào sai và đó chính là cơ sở pháp lý, các văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước ban hành. Tuy nhiên hiện nay, các văn bản pháp lý của chúng ta vẫn chưa đầy đủ và chưa phù hợp, chưa đáp ứng đúng quy mô phát triển của xã hội trong lĩnh vực bất động sản đa sở hữu này.
Ngoài ra, trong các văn bản đã ban hành, thì việc đầu tư nghiên cứu của cơ quan quản lý nhà nước chưa sát thực và chưa đạt yêu cầu. Do đó, những người làm ban quản trị như chúng tôi cũng nêu cao quan điểm là làm việc với chủ đầu tư trên tình thần hợp tác, chứ không tranh chấp. Tuy nhiên, ngoài chủ đầu tư ra, thì giữa ban quản trị và các cư dân cũng có những tranh chấp phát sinh và vấn đề chính là luật chưa cụ thể.
Ví dụ như một việc đơn giản, để có cuộc sống tốt tại chung cư thì cần phải thực hiện rất nhiều quy định như: xe phải để đúng chỗ, các quảng cáo ở các tầng dưới phải phù hợp… Đây là những điều chúng ta đặt ra, nhưng không ban hành chế tài. Thay vào đó, chúng ta phải đặt ra những nội quy và chúng ta cần phải thống nhất với nhau nội quy như vậy mới có cuộc sống văn minh được.
Bên cạnh đó, những chung cư sau khi xây dựng được chia làm nhiều cấp độ khác nhau, nhưng nhu cầu an ninh của các cư dân ở chung cư bình dân cũng giống như các chung cư cao cấp. Vấn đề ở đây là chúng tôi phải đáp ứng những điều đó và lấy tiền ở đâu ra để đảm bảo an ninh tại các chung cư bình dân.
Chúng tôi rất muốn sử dụng phần lãi trong quỹ bảo trì được sử dụng để làm những việc này. Đây là tiền lãi, chứ không phải tiền gốc của cư dân, nên chúng tôi rất mong được cơ chế mở cho vấn đề này.
Một vấn đề vướng mắc nữa là cơ chế bầu ban quản trị hiện nay cũng còn nhiều bất cập. Chẳng hạn, trong trường hợp trưởng ban quản trị bầu lúc đầu không làm việc được, nhưng trong Thông tư 02 lại không có quy định bãi nhiệm. Muốn bầu lại ban quản trị thì phải họp hội nghị nhà chung cư, nhưng nếu họp hội nghị thì sẽ không đảm bảo 50% cư dân tham dự.
Theo tôi, trưởng ban quản trị là do thành viên ban quản trị bầu ra, nên trong trường hợp trưởng ban quản trị làm việc không đạt hiệu quả, thì thành viên ban quản trị có quyền bãi nhiệm và bầu lại. Vấn đề này cần cơ quan nhà nước có quy định rõ ràng.
Cần xem xét lại vấn đề cưỡng chế và chế tài với chủ đầu tư sai phạm
Ông Vũ Xuân Hùng, Chung cư SCREC 974A Trường Sa, phường 12, quận 3, TP.HCM
Chung cư chúng tôi đưa vào vận hành từ năm 2007, đến giờ là 12 năm. Trong suốt 12 năm là quá trình chúng tôi đi đấu tranh.
Sai phạm của chủ đầu tư và kết luận thanh tra của Sở Xây dựng đã có, quyết định cưỡng chế cũng đã có, nhưng quyết định cưỡng chế đó không được thực thi.
Thời điểm chung cư chúng tôi xây dựng chưa có Luật Nhà ở, nên dẫn đến tình trạng một nửa không có quỹ bảo trì, một nửa có quỹ bảo trì.
Đến nay, chủ đầu tư chỉ bàn giao một nửa quỹ bảo trì. Số tiền nhận được là 5 tỷ đồng, gửi ngân hàng đến thời điểm này quỹ đạt trên dưới 12 tỷ đồng. Chủ đầu tư còn nợ hơn 4 tỷ đồng, tính lãi đến bây giờ trên dưới 10 tỷ đồng mà chẳng có cơ quan nào để mắt đến. Đơn từ tới tấp, UBND phường và quận 3 đã có công văn xin lỗi, nhưng rõ ràng, sai thì phải sửa, không thể xin lỗi mãi được.
Vấn đề ở đây là cơ quan quản lý cần phải xem xét lại vấn đề cưỡng chế như thế nào và chế tài ra sao.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
