Nội dung tường thuật
Phát biểu khai mạc cuộc Tọa đàm, ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư cho biết,Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất thế giới với tỷ lệ đô thị hóa đến cuối năm 2019 dự báo sẽ đạt khoảng 40% và đến thập niên 40 của thế kỷ 21, sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại các đô thị.
Đó là một trong những lý do khiến mô hình bất động sản đa sở hữu, đặc biệt là các dự án chung cư, khu đô thị ngày càng thịnh hành tại nước ta.
Tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, hai thành phố lớn nhất là TP.HCM có khoảng 1.440 chung cư; TP. Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống.
Không chỉ trở thành một trong những phân khúc sôi động bậc nhất trên thị trường bất động sản nhiều năm qua với hàng chục ngàn căn hộ chung cư bán ra mỗi năm, một ngành công nghiệp quản lý, vận hành các tòa nhà đa sở hữu cũng đã bắt đầu hình thành với hàng trăm đơn vị cung cấp dịch vụ trong và ngoài nước tham gia kinh doanh.
Tuy nhiên, trong quá trình hình thành, quản lý và vận hành các dự án bất động sản đa sở hữu vừa qua cũng xuất hiện rất nhiều vấn đề, nút thắt không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đến các thành viên thị trường mà còn có nguy gây ra những bất ổn về trật tự xã hội.
Chúng ta đều biết tranh chấp, mâu thuẫn tại các dự án bất động sản đa sở hữu là một vấn đề nóng.
Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3/2019 cho thấy, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư.
Tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP.HCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.
Do đó, trao đổi, phân tích những câu chuyện còn bất cập trong quản lý, vận hành các dự án chung cư, khu đô thị để từ đó kiến nghị, đề xuất những giải pháp tháo gỡ là chủ đề chính của cuộc tọa đàm"Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận"ngày hôm nay do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim tổ chức với sự ủng hộ của các đối tác Hưng Thịnh Corp, Bất động sản Phú Long, Địa ốc Him Lam, Đại Phúc Group, Victoria, CPR Real Estate.
Cuộc tọa đàm đặc biệt có ý nghĩa trong bối cảnh Bộ Xây dựng đang dự kiến sửa đổi Luật Nhà ở và tiến hành sửa đổi, bổ sung Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đồng thời, sự kiện ngày hôm nay có sự tham gia của lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - những người trực tiếp dự thảo Thông tư sửa đổi nói trên.
Đồng thời, cũng tại cuộc tọa đàm này, chúng tôi rất mong muốn được lắng nghe các chủ đầu tư, doanh nghiệp dịch vụ vận hành chia sẻ những kinh nghiệm hay, cách làm tốt trong việc giữ cho “trong ấm ngoài êm” tại các dự án mà mình hình thành hoặc quản lý, vận hành.
Lý giải về những nguyên nhân phát sinh ra tranh chấp chung cư, bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phẩn Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp.), một doanh nghiệp chuyên vận hành quản lý các dự án bất động sản đa sở hữu cho biết, lý do là vì một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chú trọng lợi nhuận nên không mở tài khoản riêng để quản lý, trì hoãn bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Một số người mua nhà không xem xét kỹ khoản trong hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra khoản có lợi cho mình. Một số thành viên Ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, vai trò quản lý địa phương chưa tốt.
Theo bà Hương, nhìn vào bề nổi của sự việc, quản lý các tòa nhà chung cư tưởng chừng chỉ là các công việc tay chân đơn giản như lễ tân, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác, xử lý côn trùng, chăm sóc cây xanh…, nhưng càng đi sâu vào thì mới thấy được đây là lĩnh vực đầy thách thức, với muôn vàn khó khăn đối mặt mỗi ngày mà mỗi loại hình bất động sản lại có quy trình quản lý và yêu cầu dịch vụ khác nhau.
"Việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư, tòa nhà văn phòng… diễn ra rất phổ biến, từ tranh chấp sở hữu chung – riêng cho đến phí quản lý, các dịch vụ tiện ích đi kèm như cây xanh cảnh quang, thu gom rác thải, bảo vệ…
Trong đó, có các dự án bị quên lãng trong khâu quản lý, dẫn đến tình trạng mất kiểm soát, mất vệ sinh, trang thiết bị xuống cấp, mất cắp và các giá trị tiện ích kém chất lượng. Như là điều tất yếu, giá trị bất động sản của tòa nhà sẽ giảm đi đáng kể cũng như cư dân trong các tòa nhà phải chịu sự thiệt thòi, giá trị của môi trường sống/làm việc/sinh hoạt bị xuống cấp nghiêm trọng", bà Hương nhấn mạnh.
Theo bà Hương, kinh doanh ngành quản lý vận hành tòa nhà là 1 ngành nhân văn, bởi không chỉ đảm bảo sinh hoạt môi trường sống của người dân mà còn gìn giữ khối tài sản của rất nhiều gia đình và doanh nghiệp. Do vậy, khi kinh doanh nhất định phải đặt cái tâm vào để làm.
Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus cho biết thêm, mô hình chung cư thường duy trì hoạt động ổn định khoảng 3 năm đầu, những năm sau đó thường xảy ra tranh chấp.
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đến một phần từ quy định pháp luật còn những bát cập, từ chủ đầu tư, khách hàng không xem xét điều khoản hợp đồng, chuyên môn ban quản trị, vai trò quản lý của địa phương…
Những bất đồng thường thấy là chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, không thống nhất được đơn vị quản lý vận hành, chậm ra sổ hồng, hay những thông tin mà cư dân nhận được không trùng khớp với thông tin của chủ đầu tư nên dẫn đến tranh chấp.
Hoạt động quản lý vận hành còn khá non trẻ, từ năm 2005, trong Luật nhà ở mới có cụm từ này, sau đó có quyết định 08 của Bộ Xây dựng, đây được cho là nền tảng pháp lý cho hoạt động quản lý nhà hiện nay.
Đến thời điểm này, về mặt pháp lý đã tương đối đầy đủ, nhưng để áp dụng thực tế vào đời sống vẫn còn nhiều bất cập. Hiện nay, bên cạnh những thuận lợi như thị trường dễ, quản lý và hỗ trợ từ chính quyền thì những khó khăn trong việc quản lý vận hành còn nhiều như: đây là một ngành mới, nguồn nhân lực chưa được đào tạo chuyên biệt, quy chuẩn về dịch vụ chưa rõ ràng, thị trường cung cấp dịch vụ rất sơ khai, cơ chế hoạt động chưa thông suốt, ý thức người dân chưa tích cực, kẽ hở pháp lý…
"Vậy, câu hỏi được đặt ra ở đây là làm sao để hoạt động vận hành chung cư được tốt hơn?. Theo tôi, việc đầu tiên cần làm là hoàn thiện hành lang pháp lý, đẩy mạnh công tác truyền thông và hỗ trợ pháp lý. Bởi khi khách hàng thiếu thông tin sẽ thắc mắc và thực hiện không đúng…", bà Hương kiến nghị.
Điều cần thiết tiếp theo, theo bà Hương là phải làm cho khách hàng hiểu về quyền và trách nhiệm của mỗi cư dân.
Tiếp đến là khuyến khích thực hiện xây dựng đô thị thông minh, làm cho việc quản lý vận hành thông minh hơi, làm sao cho mọi thứ an toàn hơn. Hơn nữa, nên siết chặt việc quản lý vận hành bằng cách xây dựng tiêu chuẩn dịch vụ, hoàn thiện các quy trình tiêu chuẩn cung cấp dịch vụ; ứng dụng công nghệ thông tin vào trong công tác quản lý là điều nên khuyến khích.
Ngoài ra, cần chú trọng công tác quản trị chuyên nghiệp và liên tục đào tạo nhân viên, luôn cập nhật và tuyệt đối tuân thủ pháp luật theo các hướng dẫn của cơ quan chức năng.
"Theo tôi, đối với việc quản lý vận hành chung cư, chúng ta phải coi nó là một ngành mang tính nhân văn sâu sắc, người tham gia vận hành phải nắm được tinh thần này thì mới mang được những giá trị cho cộng đồng. Cũng trên tinh thân này, cơ quan chức năng có chức trách và nhiệm vụ làm sao phải đáp ứng được tốt hơn", bà hương cho biết.
Phí bảo trì 2% đúng hay sai, tôi cho rằng 2% trên giá bán là sai. Vì bảo trì trên phần xây dựng, mà giá bán gồm 2 phần chính là xây dựng và tiền mua đất, tiền lãi vay ngân hàng, tiền lời của chủ đầu tư,... cộng vô hết thì số tiền rất lớn.
Một chung cư bình thường có giá khoảng 15 triệu đồng/m2, thì tiền xây dựng chỉ 10 triệu đồng, còn lại tiền “mềm” kia là 5 triệu đồng. Nhưng chung cư cao cấp tới 200 - 300 triệu đồng/m2, thì số tiền xây dựng cũng chỉ khoảng này này, mà tính phí trên giá bán rất lớn, là vô lý. Vậy phí bao trì phải tính trên triền xây dựng thôi, không dược tính trên giá bán.
Chưa kể giá bán còn thay đổi theo từng thời điểm, người mua sau vừa phải mua giá cao hơn lại vừa phải trả phí bảo trì. Phí bảo trì nếu có phải tính trên phần xây dựng và phải đồng giá.
Thứ hai, trong 5 năm đầu tiên thì chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo trì, bảo hành. Vậy thu tiền trước 5 năm làm gì, đóng băng số tiền đó lại cũng không ích lợi gì.
Thứ ba, nếu tiền giao cho chủ đầu tư, chắc 80 - 90% là hư, vì không làm chuyện này chuyện kia, kể cả phá sản mất luôn. Có nhiều chung cư mất hẳn hàng trăm tỷ đồng, ai chịu trách nhiệm, cư dân là người thiệt hết.
Quan điểm của chúng tôi là không thu phí bảo trì.
Vấn đề nữa là có cần phải để công ty quản lý nhà chung cư vận hành hay không?
Tôi cho rằng, luật là để phục vụ dân tốt nhất, không phải để dễ quản lý nhất nhất. Ban Quản trị là cư dân tự bầu ra, công ty Đất Lành có 6 lô chung cư, trong đó Thái An 1, 2 cách đây 10 năm rồi, chúng tôi không thu phí bảo trì một đồng nào, cũng không tổ chức công ty nào mà tự vận hành.
Giá hiện nay vừa vận hành quản lý, vừa bảo trì là 4.200 đồng/m2/tháng. Mười mấy năm nay chúng tôi không bỏ một đồng nào hết. Chung cư do Ban quản trị điều hành, hiện nay Ban quản trị Thái An 1,2 dư hơn 1 tỷ đồng, là điển hình tôi cho cần phải xem xét.
Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.Hồ Chí Minh cho biết, quyền sở hữu là quyền phát sinh tất cả các quyền khác. Khái niệm về chung trong nhà chung cư trong luật dân sự, có 2 phần tài sản riêng và chung.
Tài sản riêng là do chủ sở hữu sở hữu và sử dụng và phần tài sản chung. Muốn khai thác tài sản riêng thì phải sử dụng tài sản chung, như đi vào nhà phải qua cầu thang, phải đi qua khuôn viên. Hai tài sản này luôn gắn liền với nhau.
Đây là vấn đề cần lưu ý về mặt kiến trúc, không tổ chức sở hữu chung tốt thì sẽ ảnh hưởng sở hữu riêng. Tức giá trị căn hộ có thể bị giảm sút. Ngược lại, tài sản riêng không bảo quản tốt cũng ảnh hưởng tài sản chung.
Vấn đề sử dụng nhà chung cư cần lưu ý quyền sử dụng đất ở Việt Nam, tôi nhấn mạnh “quyền sử dụng”.
Bản thân sở hữu nhà chung cư không lột tả hết quyền của chủ sở hữu đó. Quy định nhà chung cư không nói rõ về quyền sử dụng của các cư dân đối với quyền sử dụng đất. Dĩ nhiên sổ có ghi sở hữu nói chung nhưng chỉ dẫn cụ thể có vẻ né tránh.
Vấn đề thứ hai, pháp luật chỉ có quy định nhà dùng để ở, còn nay có thêm chung cư ngoài nhà ở thì còn mục đích kinh doanh. condotel cũng đang áp dụng tương tự.
Vấn đề vận hành cần lưu ý đến người sử dụng, tức người cho người khác thuê, ngoài việc trả tiền thuê diện tích riêng thì người thuê vẫn phải trả phí cho ban quản lý, hoặc tính luôn vào hợp đồng thuê, nhưng họ được quyền sử dụng tài sản chung.
Vấn đề nữa là sở hữu chung của vợ chồng hoặc của khu dân cư nào đó, luật quy định cộng đồng sở hữu tài sản, như khu đất hay công viên độc lập, khác với sở hữu nhà trong chung cư, không liên quan nhiều đến kiến trúc.
Vấn đề đối với khu công nghiệp, các chủ doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng lô đất kèm hạ tầng, tức sở hữu diện tích riêng của họ, nhưng định kỳ họ vẫn phải trả phí để duy trì như vệ sinh, cây xanh. Nhưng góc độ pháp lý thì nhìn bản chất thì như nhau. Để quản lý và sử dụng tốt thì Việt Nam cũng như thế giới đưa ra mô hình nào để hiệu quả nhất.
Hiện có mô hình có cơ cấu tổ chức và không có cơ cấu tổ chức. Luật quy định, ban quản trị có tư cách pháp nhân là chưa phù hợp và chưa đúng với luật dân sự.
"Quan điểm của tôi, pháp nhân không quan trọng, nhiều nước không có quy định về pháp nhân nhưng lại quy định rõ ban quan trị có quyền khởi kiện cư dân nợ phí chẳng hạn.
Còn về ban quản trị, công nhận tổ chức của chủ sở hữu, có nhiệm vụ thi hành các quyết định của hội nghị, ông Phượng đề xuất, xây dựng hệ thống pháp luật phải nhìn nhận bản chất để điều chỉnh hiệu quả. Ví dụ khái niệm sở hữu nhà trong chung cư đúng chưa.
"Là tổ chức dân sự nên cho họ quyền tự quyết, công khai minh bạch và khả năng sàng lọc để họ phát triển, chẳng hạn có thành phần trong ban quản trị, ngoài thành phần trục lợi thì có người trong ban quản trị hành xử không phù hợp... vậy đối với buổi họp cứ mời cư dân tham dự, các đối tượng tham gia có ứng xử không phù hợp thì cư dân sẽ sàng lọc ra", ông Phượng cho biết.
Trong phần tọa đàm, ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập Báo Đầu tư đặt vấn đề:
Để tìm hiểu nguyên nhân thì phải tìm bằng được nguyên nhân cốt lõi nhất. Các diễn giả đã trình bày, là đại diện nhà cung cấp quản lý vận hành, tức là người có nhiều kinh nghiệm thực tiễn trong xử lý tranh chấp. Diễn giả cũng nói về khía cạnh pháp lý, cũng hình dung sơ khởi những vấn đề tiềm ẩn tranh chấp. Nhất là tập trung ở chung cư nhiều hơn, nhưng bất động sản đa sở hữu rộng hơn rất nhiều, như Khu đô thị...
Nhưng chủ đề hôm nay, chúng ta nói nhiều hơn đến chung cư, tôi muốn nghe ý kiến của người va chạm, đã gửi nhiều kiến nghị tới các cơ quan chức năng cũng như đưa ra các giải pháp tới cơ quan chức năng. Mời ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) bình luận, chỉ ra vấn đề cốt lõi và nguyên nhân căn bản của tranh chấp để tìm được tiếng nói đồng thuận.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM:
Bất động sản đa sở hữu là 1 khái niệm rất rộng, bởi vì ngoài chung cư thì còn có căn hộ dịch vụ, văn phòng khách sạn và condotel, nhưng hiện nay chúng ta nói chuyện về chung cư.
Trên cả nước hơn 4.400 chung cư, TP.HCM chiếm khoảng 1/3. Trước năm 1975, TP.HCM có 474 chung cư, chỉ có chung cư 4 tầng trở xuống, không có thang máy. Sua gải phóng, chúng ta sử dụng một số khách sạn làm chung cư, bắt đầu có thang máy. Về số liệu tranh chấp, tỷ lệ có tranh chấp hiện nay theo Bộ Xây dựng là trên dưới 10%, tranh chấp có nhiều loại.
Hiện nay, TP.HCM có tỷ lệ đô thị hóa rất cao và tăng rất nhanh. Như vậy, xu thế ở nhà chung cư là tất yếu, sẽ có một bộ phận rất lớn tái cấu trúc bộ phận cư dân từ thấp tầng lên cao tầng.
Nếu theo Luật Nhà ở, chung cư không có thang máy không phải thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, còn có thang máy là bắt buộc.
Theo luật, Ban quản trị là do Hội nghị chung cư thành lập, có pháp nhân, hoạt động như mô hình hợp tác xã. Tuy nhiên, mô hình này hiện nay đang vướng nhiều tranh cãi khi chưa thực sự thể hiện rõ được vai trò của mình trong việc là đại diện của cư dân, nói lên tiếng nói của cư dân và cũng có những chệch choạc trong quản lý tài chính thu chi cho các hoạt động của tòa nhà chung cư.
Tranh chấp nhiều lý do và ngày càng phức tạp, trong đó có thể có thể kể đến như phí bảo trì. Quy định hiện nay, 7 ngày sau hội nghị phải bàn giao phí bảo trì, dẫn đến việc không bàn giao hoặc không bàn giao hết.
Tại sao lại vậy, vì luật có kẽ hở, bởi phí bảo trì được dùng bảo trì cho phần kết cấu, thì phần bàn giao dễ dàng hơn. Tuy nhiên, luật lại quy định phí bảo trì lại phải dùng cho cả hệ thống phần cơ điện, thuộc sở hữu chung nhưng lại rất mau mòn chóng hỏng.
Thường thì phần cơ điện này nếu được đầu tư một cách hợp lý thì sẽ rất ít khi hỏng, mà có hỏng thì cũng đã có phần bảo hành của các nhà cung cấp, và sau thời gian bảo hành thì là câu chuyện duy trì và sửa chữa.
Ở đây, tôi không nói rằng, việc sử dụng phí bảo trì có nên dành cho phần cơ điện sở hữu chung hay chỉ dành cho phần kết cấu mà tôi muốn nói đến cần phải quy định cách thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì chung cư làm sao để thể hiện sự tôn trọng quyền, lợi ích của cư dân và chủ đầu tư, quản lý sử dụng theo quy định trên cơ sở quyết định của chủ sở hữu.
Và quan trọng hơn cả là việc thu chi tách bạch các phần nó sẽ đỡ xảy ra tranh chấp hơn. Chúng ta biết, chung cư cấp 1 trên 20 tầng trở lên thông thường đã lên tới hơn 20 tỷ đồng. So với 1 doanh nghiệp thành lập, kinh phí bảo trì là rất lớn, do đó không kiểm soát chặt chẽ thì rất dễ xảy ra tranh chấp, cho nên tranh chấp chung cư rất nhiều.
Về mặt lợi ích, bên nào cũng có lý do để nghĩ về câu chuyện quỹ bảo trì, tuy nhiên, cũng do số tiền quá lớn nên đôi khi có các cách hiểu và cách nghĩ khác nhau về quỹ bảo trì.
Thực tế, hiện nay, chúng ta cũng phải thừa nhận, ngoài lý do mục tiêu giữ quỹ bảo trì của chủ đầu tư, thì không phủ nhận rằng, Ban quản trị nói là có tư cách pháp nhận, nhưng thực tế làm con dấu cho ban quản trị không dễ. Việc các Ban Quản trị không thực sự được thừa nhận dẫn đến việc đấu tranh và ra quyết định của các Ban Quản trị khi có vấn đề từ phía chủ đầu tư là không thực sự dễ dàng. Hiệp hội vừa làm việc với Bộ Xây dựng, nhưng vẫn ko thể xử lý được.
Chúng tôi cho rằng, quy định đã có, nhưng quan trọng là mình thực thi nó như thế nào, và cần phải bổ sung chỉnh sửa sao cho ban quản trị thể hiện được vai trò và trách nhiệm của mình.
Khi Ban quản trị có được tiếng nói thì họ sẽ có thể tham gia sâu hơn trong các hoạt động quản lý tòa nhà sau này. Tất nhiên, cũng phải lưu ý rằng, những người nằm trong Ban quản trị phải là những người có năng lực thực sự, phải rất chuyên tâm và hiểu được những câu chuyện khi vận hành một chung cư. Khi đã đạt được những điều này tôi tin rằng những mâu thuẫn giữa chủ đầu tư, ban quản trị và ban quản lý sẽ giảm thiểu đáng kể.
Ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập Báo Đầu tư: Trong nội dung ông Châu chia sẻ, trên thực tế, có vẻ vẫn chưa đạt được sự nhất trí ở các chủ đầu tư. Chẳng hạn, có chủ đầu tư muốn duy trì thu phí bảo trì, có chủ đầu tư muốn bỏ luôn kinh phí bảo trì để đỡ phát sinh các vấn đề...
Có một chủ đầu tư đang rất tâm huyết để vận hành tốt dự án sau khi bàn giao, mời bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land có ý kiến chia sẻ.
Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land: Chung cư đa sở hữu có nhiều ý kiến khác nhau từ rất lâu rồi. Tôi rất mừng vì có tọa đàm lần này, với nội dung tốt, vì nêu được nhiều vấn đề bất cập, để có thể nhìn nhận lại bổ sung cho hoàn thiện.
Tôi có thâm niên trên 10 hoạt động trong bất động sản. Theo tôi, với chủ đầu tư, quan tâm nhất là thiết lập bất động sản thì đảm bảo 2 vấn đề cho khách hàng là chất lượng đúng cam kết - chỉ là khởi điểm và quan trọng hơn sau đó là duy trì chất lượng dịch vụ.
Khách hàng mua sản phẩm có 2 kỳ vọng chính ở 2 yếu tố này, đảm bảo tốt cho họ cả quá trình sinh sống sau này. Vì vậy, xây dựng bất động sản và bàn giao thì quan tâm tiếp theo là duy trì được dịch vụ này như kỳ vọng, mong đợi của khách hàng.
Khi mua bất động sản có giá, thì có tính đi kèm theo giá trị cung ứng cho khách hàng. Cốt lõi là ở mức giá nào thì tôi sẽ cam kết dịch vụ kèm theo tương xứng, nên nhất là ở bất động sản cao cấp thì khách hàng đặc biệt quan tâm chất lượng dịch vụ quản lý sau bàn giao. Chủ đầu tư trong loại hình bất động sản này phải ý thức rõ được vai trò của mình trong việc duy trì chất lượng dịch vụ, vận hành sau khi bàn giao.
Nhiều trường hợp thực thế, có nhiều chủ đầu tư có thể sẵn sàng thời gian đầu khi chưa lấp đầy (có khi 3 - 5 năm mới lấp đầy) thì sẵn sàng bù lỗ, thậm chí cử người tham gia luôn Ban quản trị để làm sao chọn được đối tác đúng với tiêu chuẩn cam kết khách hàng. Theo quy định, 2 năm sau bàn giao phí bảo trì cho Ban quản trị (do cư dân bầu ra).
Tôi cho rằng, ai ở căn hộ mới nhận rõ là ai cũng mong muốn có nhà ở chất lượng, có dịch vụ cung cấp như kỳ vọng nhưng dành thời gian để tham gia ban quản trị hay tham gia giám sát hoạt động đó thì không có nhiều cư dân sẵn lòng. Nên khi chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị thì lo lắng chuyện làm sao huy động đủ cư dân tham gia các cuộc họp, làm sao để cư dân sẵn lòng tham gia ban quản trị.
Theo đó, tôi cho rằng, nên có quy định rõ về vao trò, trách nhiệm của đối tác tham gia vận hành phát triển chung cư này để duy trì chất lượng dịch vụ sau bàn như chủ đầu tư cam kết ban đầu, đảm bảo đáp ứng kỳ vọng của khách hàng.
Ông Bùi Quốc Dân, Phó tổng giám đốc Công ty Victoria:
Tôi bổ sung thêm ý ở phí bảo trì, hiện nay việc sử dụng phí bảo trì thì trong quá trình thực hiện quản lý vận hành thay mặt chủ đầu tư đã sử dụng chi phí thực hiện bảo trì hệ thống vận hành.
Ông Châu có nói là sử dụng cho mục đích nào, chẳng hạn bảo hành phần thiết bị, thời gian bảo hành của đơn vị sản xuất ngắn hơn, chỉ 1 - 2 năm nên qua thời gian này phải sửa chữa khi có phát sinh sau thời gian này (như ống bơm, thoát nước...), thì chúng tôi bỏ kinh phí thực hiện. Sau đó giải trình cấn trừ vào chi phí cho ban quản trị gặp phải khó khăn vì không được ban quản trị chấp nhận. Vì việc cấn trừ vào phí bảo trì không được sự đồng ý của cư dân.
Nếu đưa phần này vào sử dụng cho phí vận hành, tức thu hàng tháng của cư dân, nhưng chúng tôi thu không đủ để chi cho các hoạt động này. Tôi nêu ra vấn đề này xem để cac diễn giả cùng ý kiến và tháo gỡ vướng mắc.
Tôi nhận thấy, các văn bản của quản lý nhà nước về nhà chung cư, từ những Quy định 08, đến Thông tư 02, Luật Nhà ở... là cả một tâm huyết và logic đi liên tục. Chắc chắn quy định pháp luật rất chi tiết, nhưng vì sao phí bảo trì có nhiều ý kiến như vậy, tọa đàm mình cần ý kiến để giải quyết cái này.
Vấn đề nằm ở thực thi như thế nào, nó liên quan đến công việc quản lý nhà nước ở đây. Ví dụ tại sao tranh chấp phí bảo trì, trong Luật Nhà ở 2014 đã quy định ở Điều 108 - 109, trong Thông tư 02 cũng quy định rõ ở Điều 36 - 37, và chế tài về việc không bàn giao quỹ bão trì cũng đã có trong Nghị định 99/2015.
Thử hỏi, ở TP.HCM, đã có quyết định cưỡng chế nào của chủ đầu tư cho Ban quản trị hay chưa?
Còn việc thu phí đúng hay không, quan điểm của tôi là đúng. Lý do đơn giản là khi sự việc xảy ra rồi, như khắc phục 1 thang máy, sụt lún toà nhà thì có tiền sẵn rồi làm khác hẳn với việc huy động rồi mới làm. Rõ ràng, với chung cư thì thiết bị như thang máy phải chạy chứ không thể dừng ở đó vài ngày được.
Thu tiền là đúng, nhưng quản lý ra sao mới quan trọng. Trách nhiệm rõ ràng, quy định nói rằng, Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố ra quyết định cưỡng chế trong 30 ngày kể từ khi nhận được văn bản của ban quản trị yêu cầu. Hiện làm được bao nhiêu cái cưỡng chế như vậy?
Dưới góc độ công dân, một người làm việc trong Ban quản trị thì tôi cho rằng, phương án để căng băng rôn không hay và không đẹp tý nào. Cơ quan chính quyền cũng không nên để xảy ra, thậm chí tác dụng ngược lại với toà nhà. Cái chúng ta đang bàn, là giá trị bất động sản, kết cấu thiết kế xây dựng (không bàn được nữa) và thứ 3 là tác động đến giá mua/bán sau này chính là quản lý vận hành, bảo trì bảo dưỡng....
Tôi cho rằng, nếu làm nghiêm túc, ban quản trị và công ty quản lý vận hành có làm tốt mấy chăng nữa cũng bị chửi. Cần tất cả mọi thứ đều phải chuyên nghiệp mới tốt được. Tôi mong muốn, cơ quan quản lý nhà nước cần phải vi hành xuống cơ sở để hiểu rõ phức tạp. Có nhiều tiềm ẩn trong nhà chung cư.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group:
Có 5 đối tượng tham gia vào quán trình quản lý vận hành chung cư. Để tất các vấn đề xảy ra tranh chấp trong thời gian vừa qua cũng xoay quanh 5 đối tượng này.
Một trong những căn nguyên cao nhất đó vẫn là chủ đầu tư. Như Công ty Phú Đông, hay một số doanh nghiệp khác thì khi quan điểm quản lý vận hành rất rõ ràng.
Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất dẫn đến xảy ra tranh chấp, đó là việc đưa ra cam kết nhưng không thực thi cam kết. Chủ đầu tư nói sản phẩm rất chất lượng, nhưng khi giao nhà thì hoàn toàn không chất lượng; đưa ra những tiêu chuẩn tiện ích cao cấp nhưng khi vận hành lại không cao cấp chút nào; rồi cam kết quản lý chung cư rất tốt nhưng thực tế không tốt. Rồi còn câu chuyện liên quan đến chiếm dụng quỹ bảo trì.
Thực ra, có một số chủ đầu tư làm rất tốt nhưng một số chủ đầu tư làm không tốt. Lý do là quỹ bảo trì ở các chung cư hay một chung cư rất lớn, có thể lên đến hơn 100 tỷ đồng.
Tôi ví dụ, ở chung cư Him Lam Chợ Lớn, thì với hơn 1.000 căn, quỹ bảo trì lên đến hơn 50 tỷ đồng, hay có chung cư khác như Vinhomes, thì quỹ khoảng 300 tỷ đồng. Quỹ bảo trì là nguồn tiền lớn, nhưng vì các quy định quản lý chưa rõ ràng, dẫn đến nhiều chủ đầu tư có cơ hội chiếm dụng quỹ bảo trì.
Đây cũng là vấn đề mà nhiều chủ đầu tư thiếu thực thi cam kết. Nếu mà chủ đầu tư có thực thi cam kết tốt, thì sẽ đảm bảo không xảy ra tranh chấp. Trên thị trường, có một số chủ đầu tư hầu như không bao giờ xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, tỷ lệ 10 chung cư có tranh chấp/100 chung cư là tỷ lớn, chứ không nhỏ. Nhưng chúng ta cũng cần minh bạch rõ ràng, không vơ đũa cả nắm rằng tất cả các ông chủ đầu tư đều kém.
Cũng cần có nhiều hơn sự đấu tranh, lên án và phải chế tài rất cụ thể để quản lý. Tuy nhiên, căn nguyên đầu tiên là chủ đầu tư và cái rõ ràng là quy định và sự cam kết vẫn còn kém. Thị trường nên lên án và tẩy chay những chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, không tổ chức hội nghị dân cư.
Đối tượng thứ 2 là ban quản lý thì có 2 giai đoạn. Khi chủ đầu tư giao nhà mà chưa có tổ chức được hội nghị dân cư. Thì chủ đầu tư phải tổ chức ra một ban quản lý trực thuộc chủ đầu tư. Hay một số chủ đầu tư có thể đổi tên ban quản trị lâm thời thuê ban quản lý của mình thực hiện.
Trong giai đoạn đó, chủ đầu tư có 2 cách làm. Nếu chủ đầu tư có ban quản lý và khối quản lý vận hành thì thành lập ban quản lý của họ luôn. Còn các chủ đầu tư khác không có khối quản lý vận hành thì phải thuê ngoài một đơn vị quản lý vận hành trong thời gian chưa tổ chức hội nghị dân cư.
Giai đoạn thứ 2 khi tổ chức hội nghị dân cư rồi. Bản quản trị trực tiếp thuê ban quản lý đấy. Câu chuyện liên quan đến tranh chấp và không đồng thuận là câu chuyện chất lượng ban quản lý hay đơn vị cung cấp dịch vụ kém như vệ sinh, an ninh, cây xanh, chất lượng quản lý không đảm bảo số tiền cư dân bỏ ra. Đây là vấn đề tranh chấp liên quan đến ban quản lý.
Câu hỏi là năng lực ban quản lý kém hay đơn vị cung cấp dịch vụ kém. Ban quản trị của mình thừa nhận một điều không ai được đào tạo làm ban quản trị. Do vậy, chúng ta không có nghề, không ai được đào tạo Ban Quản trị nhưng luật pháp quy định rất rõ Ban Quản trị cần phải làm gì. Do đó, câu chuyện bỡ ngỡ, tiếp xúc, vận hành, điều hành có vấn đề. Không thể nói Ban Quản trị bầu ra phải tốt.
Một số cư dân đòi hỏi rất cao. Hội nghị dân cư bầu rất sung nhưng sau này trách là ông này theo chủ đầu tư không làm tốt vai trò của mình (cư dân trách như thế). Ban Quản trị không được đào tạo và không có nghề nên vấn đề tranh chấp nằm ở chỗ năng lực Ban Quản trị chưa hoàn thiện.
Ban Quản trị không thể am hiểu toàn bộ pháp luật. Câu chuyện nằm ở năng lực của Ban Quản trị và hiểu biết của Ban Quản trị. Ban Quản trị không được trả lương chỉ có nhận một chi phí nhỏ cho câu chuyện hỗ trợ thời gian bảo trì. Nhưng người ta phải bỏ thời gian. 100% Ban Quản trị khi bầu ra rất sung nhưng sau 2 - 3 tháng là xỉu hết. Làm dâu trăm họ suốt họ ngày bị mắng là chuyện có thật với các Ban quản trị.
Cũng cần hiểu rằng, ngoài năng lực, câu chuyện thời gian làm việc của Ban Quản trị cũng cần linh hoạt, bởi hàng ngày, các thành viên Ban Quản trị vẫn phải đi làm các công việc của mình, vì phần lớn Ban quản trị là kiêm nhiệm.
Đối tượng thứ 4 là cư dân. Đa phần cư dân hiểu biết, tuy nhiên, một số bộ phận đòi hỏi quá cao, chính những đối tượng này dẫn đến bất đồng quan điểm cho cộng động. Các cư dân cần nêu ý kiến trên tình thần hiểu biết pháp luật, tôn trọng đơn vị quản lý và đòi hỏi đúng mực. Các đòi hỏi đưa ra cũng phải hợp lý, tránh đỏi hỏi quá nhiều.
Ví dụ, đi qua một nhà máy ô nhiễm, đây là vấn đề ngoại vi dự án. Kêu chủ đầu tư dời nhà máy là không được. Cách làm hiệu quả là chung tay với chủ đầu tư, để vận động và đưa quan điểm lên cơ quan quản lý nhà nước cao nhất, nhờ tác động để đơn vị gây ô nhiễm đó di dời, chứ không thể yêu cầu chủ đầu tư di dời nhà máy đó được.
Trường hợp chủ đầu tư chiếm phí bảo trì thì cần phong tỏa tài khoản để doanh nghiệp không thể làm gì được với tài khoản này.
Theo tôi, quan điểm là phải thu phí bảo trì, vì chung cư sẽ hao mòn theo thời gian, 5 năm phải sơn lại một lần, rồi còn hệ thống PCCC, điện nước,…
Theo tôi, thời điểm tốt nhất để thu phí bảo trì là trước khi khách hàng nhận nhà. Khi chủ đầu tư giao nhà phải có 2 tài khoản. Tài khoản thứ nhất đóng tiền cho chủ đầu tư đó là số tiền căn hộ. Tài khoản thứ 2 là 2% cũng có thể đứng tên chủ đầu tư, nhưng tài khoản này không được rút ra.
Ông Phan Đình Phượng, Thành viên Ban quản trị chung cư Hoàng Anh Gold House:
Khi phát sinh mâu thuẫn, chúng ta cần có một căn cứ để làm chuẩn và phân định bên nào đúng bên nào sai. Và đó chính là cơ sở pháp lý, các văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước ban hành. Tuy nhiên hiện nay, các văn bản pháp lý của chúng ta vẫn chưa đầy đủ và chưa phù hợp, chưa đáp ứng đúng quy mô phát triển của xã hội trong lĩnh vực bất động sản đa sở hữu này.
Thứ hai nữa là trong các văn bản đã ban hành, thì việc đầu tư nghiên cứu của cơ quan quản lý nhà nước chưa sát thực và chưa đạt yêu cầu. Do đó, những người làm Ban quản trị như chúng tôi cũng nêu cao quan điểm là làm việc với chủ đầu tư trên tình thần hợp tác chứ không tranh chấp. Tuy nhiên, ngoài chủ đầu tư ra thì giữa ban quản trị và các cư dân cũng có những tranh chấp phát sinh và vấn đề chính là luật chưa cụ thể.
Ví dụ như một việc đơn giản, để có cuộc sống tốt tại chung cư thì cần phải thực hiện rất nhiều quy định như: xe phải để đúng chỗ, các quảng cáo ở các tầng dưới phải phù hợp… Đây là những điều chúng ta đặt ra nhưng không ban hành chế tài bên cạnh được. Thay vào đó, chúng ta phải đặt ra những nội quy và chúng ta cần phải thống nhất với nhau nội quy như vậy mới có cuộc sống văn minh được.
Vấn đề thứ 2 là những chung cư sau khi xây dựng được chia làm nhiều cấp độ khác nhau, nhưng điều đáng nói ở đây là nhu cầu an ninh của các cư dân ở chung cư bình dân cũng giống như các chung cư cao cấp. Vấn đề ở đây là chúng tôi phải đáp ứng những điều đó và lấy tiền ở đâu ra để đảm bảo an ninh tại các chung cư bình dân.
Chúng tôi rất muốn sử dụng phần lãi trong quỹ bảo trì được sử dụng để làm những việc này. Đây là những tiền lãi chứ không phải tiền gốc của cư dân, nên chúng tôi rất mong được cơ chế chính xác mở cho vấnn đề này. Cơ chế bầu Ban Quản trị hiện nay cũng còn nhiều bất cập.
Ví dụ như trong trường hợp trưởng Ban quản trị bầu lúc đầu không làm việc được, nhưng trong thông tu 02 lại không quy định bãi nhiệm. Muốn bầu lại Ban Quản trị thì phải họp hội nghị nhà chung cư nhưng nếu họp hội nghị thì sẽ không đảm bảo 50% cư dân tham dự.
Theo tôi, Trưởng Ban Quản trị là do thành viên Ban quản trị bầu ra nên trong trường hợp Trưởng Ban quản trị làm việc không đạt hiệu quả thì thành viên ban quản trị có quyền bãi nhiệm và bầu lại. Cần cơ quan nhà nước có quy định rõ ràng về việc này..
Ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư:
Thu phí bảo trì chung cư hay không thì đang có nhiều ý kiến. Quan trọng là mỗi bên ghi nhận thông tin đó như thế nào, đặc biệt là cơ quan quản lý ghi nhận để có những quy định, chính sách để có thẻ xử lý hài hoà. Tìm sự đồng thuận, nêu nguyên nhân, ý kiến, và những giải pháp tháo gỡ. Tôi thấy, cần có giải pháp mạnh mẽ chính là chế tài pháp luật và thực thi pháp luật.
Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus:
Hành lang để xã hội vận động là pháp luật. Trong quản lý vận hành, về cơ bản đã có nền tảng cơ sở, nhưng trong đó có các quy định mà hiện nay cần cải thiện.
Tôi cho rằng, Ban quản trị đang bị quá tải về quyền và nghĩa vụ, không phải họ muốn mà pháp luật quy định thế. Do đó, dùng là đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp là hợp lý, trong khi Ban quản trị là một chế định đại diện, lại không được học nghề làm Ban quản trị nhưng lại phải làm các vấn đề động chạm đến chuyên môn, đòi hỏi thời gian và chuyên môn, thậm chí cả hiểu biết về pháp lý.
Nhiều Ban quản trị thành lập, chưa kịp có phê chuẩn của cơ quan nhà nước thì đã tự giải tán xong. Thậm chí, nhiều người làm xong lại bị “ức chế, căng thẳng”. Cần hình dung Ban quản trị luôn mong muốn làm tốt, cống hiến nhưng con đường đi không trải hoa hồng, có nhiều trở ngại và không có người hỗ trợ.
Những năng lực của đơn vị quản lý vận hành, luật quy định rõ cần có bộ phận an ninh, bảo vệ, chăm sóc khách hàng, nhưng tôi còn yêu cầu thêm có bộ phận hỗ trợ pháp lý nữa. Và đơn vị quản lý vận hành là đơn vị thường xuyên có tính chuyên nghiệp nâng cao, là cầu nối, đặc biệt là cầu nối pháp lý, giải thích, tuyên truyền hỗ trợ cho Ban quản trị và cư dân hiểu biết hơn về quy định.
Đồng thời, giảm tải công việc cho Ban quản trị về đúng vai trò, chức năng là đại diện, là giám sát, góp ý, định hướng để thực hiện đúng mong muốn cư dân, yêu cầu đơn vị vận hành thực hiện.
Nhiều Ban quản trị đang rất khó khăn, khổ sở trong việc tìm đơn vị vận hành, hay phải tiếp nhận khối tài sản nhiều quá. Như tôi đang làm trong Ban quản trị chung cư Đảo Kim Cương, tiền nhiều, tài sản lớn nên không dám nhận ngay, vì muốn nhận để minh bạch thì phải bắt buộc phải yêu cầu thẩm định, đánh giá, kiểm tra rõ ràng và công bố đầy đủ.
Việc này, chỉ Ban Quản trị thì không làm được và không khách quan. Nếu thuê thì lấy tiền từ đâu cũng là một câu hỏi lớn. Ban Quản trị không có tiền để sử dụng, nên tôi đề nghị về hành lang pháp lý lý cần có điều chỉnh bổ sung để giải quyết kịp thời các vấn đề này.
Câu chuyện Ban Quản trị được nghe rất nhiều, đa phần bên cạnh sự chia sẻ thì chúng ta muốn có hệ thông quy định để giám sát, chế tài, để có thể xử lý những trường hợp mà không thực thi. Mời luật sư Phượng có tư vấn, tham mưu để thực thi hiệu quả, không còn tình trạng như độc giả nêu là quy định nhiều nhưng không có văn bản ban hành cưỡng chế nào để thực hiện.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM:
Có ý kiến quỹ bảo trì không bàn giao cho Ban quản trị, trên thực tế thì nhiều trường hợp không biết đã mất chưa, nếu nói họ chiếm dụng thì “nhẹ nhàng”. Bởi cơ chế bồi thường về chiếm dụng hay chậm bàn giao là khác nhau. Nếu nói tiền bảo trì chậm bàn giao thì xử lý theo hậu quả chậm bàn giao là trả tiền phí bảo trì, tiền lãi và tiền phạt. Cơ chế rõ ràng, còn mất thì phải bồi thường. Vậy cơ chế cần đủ với chủ đầu tư? Nếu trả lúc nào cũng như nhau thì không ai trả lại sớm.
Ông Lê Trọng Minh, Tổng Biên tập Báo Đầu tư:
Trên thực tế, có lẽ không chỉ dừng con số 10% tranh chấp. Nguyên nhân không chỉ có tiếng nói đồng thuận, mà còn là không có nền tảng chung để hành xử, đó là pháp lý - cần cơ quan thẩm quyền đứng ra giải quyết chuyện đó. Ý tôi muốn hỏi luật sư và các thành viên khác, hành lang đó hiện nay đủ để giải quyết hay chưa, nếu chưa thì thiếu gì?
Luật sư Trần Đức Phượng:
Theo tôi, hệ thống pháp luật Việt Nam quy định vậy là được, thiếu là quy định đặc thù để chống hành vi xâm hại, những trường hợp xảy ra vi phạm là trường hợp quá đặc biệt.
Cư cân thì thường xử lý bằng cách gây áp lực với chủ đầu tư là cách giải quyết không phù hợp. Tôi cho rằng, cứ khởi kiện ra toà vì mình kêu gọi căng băng rôn, thì chủ đầu tư có ở đây đâu và đến lượt mình họ cũng xử sự như vậy. Quan điểm tôi cho rằng, cơ chế có nhưng cần nhận thức rõ hành vi để khi xảy ra có hành xử phù hợp.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group:
Việc thu quỹ bảo trì chúng ta công nhận là đúng. Câu chuyện là bàn giao và sử dụng quỹ bảo trì trong tương lai như thế nào trong tranh chấp thì cần được bàn thảo kỹ hơn.
Chúng ta phải giải quyết từ căn nguyên về câu chuyện tranh chấp về bàn giao vì chúng ta chưa có cách thức để bàn giao quỹ bảo trì sao cho an toàn và hợp lý nhất cho cư dân và Ban quản trị.
Muốn quản lý tốt quỹ bảo trì cần lập ra 2 tài khoản khi nhận nhà. Tài khoản trả tiền cho chủ đầu tư và tài khoản thuộc quản lý của chủ đầu tư nhưng tài khoản đó sẽ được phong tỏa, ngân hàng quản lý số tiền đây.
Khi nào thành lập Ban quản trị thì sẽ bàn giao số tiền đó cho Ban quản trị. Thực tế, tôi hướng đến điều đó, mặc dù Nhà nước không quy định điều này, nhưng nó sẽ giúp mọi việc rõ ràng và an tâm nhất.
Vấn đề thứ 2 sử dụng quỹ bảo trì ra sao để làm dân cư cảm thấy an tâm và chủ đầu tư thấy hiệu quả. Để thu phí quản lý cao lên rất khó. Trong công tác bảo trì có 2 phần, thứ nhất là bảo trì phần cứng và thứ hai là bảo trì phần mềm. Trong hội nghị dân cư mình xin ý kiến của dân cư vì đây là tiền của dân.
Phần cứng là kết cấu, phần mềm là các trang thiết bị như thang máy, nếu không bảo trì thì dễ xảy ra hư hỏng, liên quan đến hệ thống phòng cháy chữa cháy liên quan đến tính mạng con người. Đặc biệt, nếu quản lý tốt quỹ bảo trì thì sẽ ra tiền lãi rất lớn. Tiền lãi đó mình linh hoạt xin ý kiến trong hội nghị chung cư để bảo trì phần mềm. Nó sẽ rất hợp lý. Đây là cách thức để tạo sự đồng thuận trong cộng đồng dân cư và Ban Quản trị.
Bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus:
Vấn đề của việc sử dụng quỹ bảo trì để làm gì thì Thông tư 02 đã quy định rõ, nhưng Thông tư 02 chỉ ghi nội dung chứ không ghi rõ là chi như thế nào. Do đó, vấn đề là hiện nay là phải minh bạch các mục chi tiêu đó.
Thực ra, là có cơ chế hết và phải minh bạch các phương thức thực hiện đó. Ví dụ như, Ban Quản trị thì vấn đề chi tiêu tài chính sẽ ra sao, giám sát ra sao…, nhưng người ta không thực hiện thì xử phạt như thế nào. Như vậy, quay trở lại câu nói thứ nhất là pháp luật quy định cho đầy đủ, thứ hai là hướng dẫn cho đầy đủ, thứ ba là phạt cho thật nặng.
Ví dụ như đơn vị quản lý vận hành như chúng tôi mà không đưa ra được kế hoạch bảo trì, bảo hành và tư vấn xác đáng thì cứ phạt thật nặng. Tích cực thanh tranh, thay vì hiện tại là 1 năm kiểm tra 1 lần, thì bây giờ 1 năm thanh tra 3 lần. Thậm chí, là thanh tra cả hồ sơ, hoặc là kết hoạch thanh tra chủ động bằng cách công bố hồ sơ, chủ động công bố quy trình giám sát...
Nếu tất cả các hồ sơ đàng hoàng và rõ ràng thì việc chi quỹ bảo trì sẽ không còn vấn đề gì nữa, việc quản lý sử dụng phí bảo trì sẽ được thực hiện tốt.
Theo tôi, nếu chúng ta đòi hỏi pháp luật phải quy định rõ ràng và từng chi tiết, cụ thể từng mục thì rất khó. Nhưng rõ ràng, chúng ta sẽ có những cơ chế để mà hướng dẫn và trong trường hợp đó, chính quyền địa phương tư vấn chuyên môn, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành đóng vai trò rất quan trọng. Quan điểm cuối cùng của tôi là cứ phải rõ ràng thủ tục, quy trình.
Ông Vũ Xuân Hùng, Chung cư SCREC 974A Trường Sa, Phường 12, quận 3, TP.HCM:
Chung cư chúng tôi đưa vào vận hành từ năm 2007, đến giờ là 12 năm. Trong suốt 12 năm quá trình chúng tôi đi đấu tranh, mồ hôi, nước mắt và máu đã đổ tại chung cư này. Nếu anh chị nào phóng viên, đài truyền hình có thể xem lại những bản tin phát sóng của VTV9 ngày 28, 29, 30 tháng 5 đều có.
Sai phạm và kết luận thanh tra của Sở Xây dựng đã có, quyết định cưỡng chế mới nhận đây. Những sai phạm rất rõ ràng, nhưng mà quyết định cưỡng chế đó không được thực thi.
Sai phạm chủ đầu tư quá nhiều từ chiếm dụng quỹ bảo trì 12 năm và hiện mới bàn giao chúng tôi được một nửa. Thời điểm chung cư chúng tôi xây dựng chưa có Luật Nhà ở cho nên dẫn đến tình trạng: một nửa không có quỹ bảo trì, một nửa có quỹ bảo trì.
Đến nay, chủ đầu tư chỉ bàn giao một nửa quỹ bảo trì. Số tiền nhận được là 5 tỷ đồng, gửi ngân hàng đến thời điểm này quỹ đạt trên dưới 12 tỷ đồng. Chủ đầu tư còn nợ hơn 4 tỷ đồng, tính lãi đến bây giờ trên dưới 10 tỷ đồng mà chẳng có cơ quan nào rờ đến. Đơn từ tới tấp, UBND phường và quận 3 đã có đơn xin lỗi, nhưng rõ ràng, sai thì phải sửa, không thể xin lỗi mãi được.
Ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập Báo Đầu tư:
Rất cảm ơn những đóng góp ý kiến của các diễn giả, tuy nhiên, từ đầu Tọa đàm này đến bây giờ, một vị diễn giả đã lắng nghe rất nhiều và cũng sẽ muốn phản hồi những ý kiến từ các diễn giả. Sau đây, tôi xin phép mời ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng.
Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng:
Tôi xin cám ơn ông Lê Trọng Minh và các diễn giả đã gửi nhiều góp ý cho Bộ Xây dựng. Báo cáo các quý vị, suốt từ đầu chúng ta đã trao đổi với nhau về rất nhiều vấn đề thiếu sót về quản lý chung cư hiện nay trên cả nước. Nếu chỉ nhìn về nội dung phạm vi công trình dự án mà chúng ta đang hiện hữu, thì chưa bao quát hết toàn cảnh quản lý chung cư trên cả nước, nếu chỉ tập trung vào đó thì bức tranh vẫn chưa thực sự sáng sủa.
Như báo cáo các diễn giả trước, có 4.422 chung cư trên cả nước, trong đó 458 chung cư tồn tại tranh chấp, tương đương 10%. Tuy nhiên, con số 458 chung cư là được tổng hợp từ trên 40 địa phương. Trong đó, có 262/458 chung cư chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập Ban Quản trị. Có nghĩa là dự án có nhiều tranh chấp nó sẽ nhỏ hơn rất nhiều, cỡ khoảng 5%. Hoặc cũng ko loại từ 262 trên có tranh chấp dẫn đến không tổ chức được, nhưng con số này không nhiều.
Thứ hai về tranh chấp phí bảo trì, con số này chiếm 68 tranh chấp và chiếm 14,8% cung cư có vấn đề. Còn có phần sở hữu chung, riêng, qua tổng hợp có khoảng 47%, tương đương 10% các tranh chấp. Ngoài ra còn một số khác, nhưng không nhiều, chỉ một vài phần trăm, một vài dự án.
Đó là tổng quan chung, quay trở lại tìm tiếng nói đồng thuận, qua công tác quản lý và theo dõi thực hiện các văn bản pháp luật, qua khảo sát thực tế địa phương, chủ đầu tư, dự án, tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã đi khá nhiều để lắng nghe và phản hồi các chính sách địa phương để xem thực tế các vướng mắc.
Qua theo dõi, chúng tôi thấy rằng, các hình thức tranh chấp có nhiều, nhưng có 5 nhóm nguyên nhân lớn. Thứ nhất, thời gian vừa qua có 1 số văn bản quy phạm chưa thực sự rõ ràng, chẳng hạn như cách tính lô gia. Đối với trường hợp này thực hiện theo hợp đồng. Đây là cái tỷ lệ số người tham gia hội nghị chung cư lần đầu yêu cầu quá cao, trong khi thực tế nhiều nhà chung cư không thể được, hoặc quy định về chế tài xử phạt.
Thứ hai, một số chủ đầu tư ko đủ năng lực thực hiện dự án, hoặc thời gian đầu thực hiện sau đó chuyển nhượng dự án không thông báo cho khách hàng, gây ra việc nhầm lẫn, không biết thẩm quyền trách nhiệm là ai. Một số chủ đầu tư không quan tâm nghĩa vụ sau khi bán hàng.
Thứ ba, mẫu hợp đồng chủ đầu tư lập chưa tuân thủ theo các quy định pháp lý, với đội ngũ luật sư vì vậy họ có khả năng đưa ra các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư. Người dân đi mua chủ đầu tư chưa ý thức được điều khoản bất lợi của mình trong hợp đồng như vậy. Khuyến nghị người dân nên nghiên cứu kỹ hoặc tư vấn luật sư, tham khảo người có chuyên môn.
Thứ tư, thực tế về cơ bản pháp luật về quản lý vận hành nhà chung cư đã tạo ra hành lang pháp lý khá đầy đủ, tuy nhiên, cái vấn đề trong thời gian vừa qua xảy ra tranh chấp do công tác thực thi pháp luật là chủ yếu. Ở đây, tôi cũng nói thêm, không phải đổ tại như thế nào, thế nhưng con người từ trung ương và địa phương rất thiếu và rất yếu.
Thực tế, Cục quản lý là đơn vị quản lý và xây dựng lên khung khổ pháp lý này hiện nay phòng làm cái việc này có 6 người, ở địa phương cấp sở có 4 người. Chưa kể, họ còn phải quản lý đồng thời rất nhiều công việc khác. Cái công tác quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này cần xem xét tới.
Thứ năm, các đối tượng nhà nước, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và cư dân vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình.
Khi xảy ra tranh chấp vẫn chưa củ động ngồi với nhau, nên xung đột đẩy lên cao gây ra hiện tương căng băng rôn. Ở đây, muốn có tiếng nói đồng thuận phải có cách nhìn cách hiểu về các quy định trong các văn bản pháp luật giống nhau. Các quy định pháp luật hiện tại tương đối đầy đủ, mặc dù vẫn còn vài quy định chưa tối ưu hết.
Đối với một số tranh chấp thì ngồi xuống, gặp mặt nhau, giải thích các căn cứ pháp luật, có nghĩa phải tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật. Chúng ta cần phải có tiếng nói đồng thuận hiện nay trong thực tế có vướng mắc. Từ đầu đến giờ, tôi cũng lắng nghe tiếng nói của diễn giả và các ý kiến. Về phát biểu của luật sư Phượng về tư cách pháp nhân của Ban Quản trị, phải thừa nhận rằng hiện nay đúng là rất chông chênh.
Theo quy định pháp luật thì tổ chức phải có tài sản đảm bảo, tuy nhiên, Ban Quản trị hiện nay lại không có điều này, nên việc xử phạt Ban Quản trị là rất vất vả. Do đó, hiện nay Bộ Xây dựng đang sửa Thông tư 02, tuy nhiên, việc sửa phải căn cứ phải chờ, bởi lẽ Bộ chỉ sửa được thông tư, còn các quy định cao hơn thông tư phải chờ Chính phủ và Quốc hội mới quyết được.
Đối với mô hình tổ chức vận hành, nếu chỉ là đơn vị quản lý vận hành thì nếu chỉ họ quản lý thì họ được đăng ký để quản lý vận hành. Nhưng mô hình chúng tôi đang đề xuất hiện nay là chủ đầu tư quản lý vận hành và đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Nếu chủ đầu tư quản lý vận hành có nghĩa là không có Ban Quản trị nữa.
Điều này xuất phát từ thực tế là chúng tôi đã làm việc với một số chung cư khi tôi tiếp xúc cư dân, họ nói rằng chủ đầu tư quản lý tốt rồi thì không muốn phải tham gia vào hội nghị chung cư gì nữa, kêu chủ đầu tư quản lý luôn cả phí bảo trì. Đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp có nghĩa là do một đơn vị chuyên nghiệp do Nhà nước lựa chọn.
Chúng tôi căn cứ vào 3 mô hình này để các dự án tự lựa chọn. Chúng tôi cũng đang nghiên cứu cái tỷ lệ liên quan đến tỷ lệ bầu khi tham gia Hội nghị nhà chung cư, chúng tôi đang điều chỉnh, sẽ giảm để việc tổ chức thành lập Ban Quản trị một cách nhanh chóng hơn. Về thành viên Ban quản trị, chúng tôi đang đề xuất đưa vào các người như kiến trúc sư, luật sư, chuyên gia bất động sản,…tuy nhiên Bộ Tư pháp lại yêu cầu điều chỉnh lại.
Điều này khiến việc khó trong việc thành lập Ban Quản trị với hơi hướng chuyên nghiệp như chúng ta từng mong muốn. Về một số các nội dung mà đại diện Victoria có ý kiến gửi cái Thông tư 02 áp dụng cho nhà ở và chung cư hỗn hợp.
Có nghĩa là nếu có chức năng khác, nhưng nếu có 1 chung cư trong tòa nhà đó thì lại phải áp dụng theo Thông tư 02. Còn trường hợp hiện nay đang thiếu về quy định pháp luật nếu toàn bộ officetel thì ko có. Chúng tôi đang xây dựng quy định về officetel, còn condotel nội dung này giao cho Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch.
Về phí bảo trì, chúng tôi đang nghiên cứu và sẽ có những ghi nhận ý kiến và kiến nghị điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đang diễn ra. Về cơ quan quản lý ban quản trị, về quy định cấp quận ra quyết định công nhận Ban Quản trị.
Tuy nhiên, nếu thành viên Ban Quản trị sử dụng sai phí bảo trì thì đã có quy định trong Luật dân sự, rất đầy đủ và cũng tương đối nghiêm khắc. Hiện nay, tôi cũng đề nghị mọi người tập trung nhiều hơn vào các công cụ như tòa án để đòi lại quyền lợi tốt hơn.
Riêng về với các vấn đề của anh Đực (ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành đưa ra trước đó - PV), ở đây tôi chỉ nêu rõ quan điểm rằng, hoạt động của các doanh nghiệp là phải tuân thủ theo các quy định pháp luật đã được ban hành và có hiệu lực và khôn thể chống đối và không thực hiện theo luật. Về cơ bản, các quy định pháp lý là xuất phát từ thực tế và đã nhận được sự đồng thuận của số đông, vì vậy, nó có thể thiếu và chưa hoàn thiện chứ không thể là không đúng.
Vì vậy, liên quan tại đây, tôi sẽ đề nghị là UBND quận, Thanh tra Sở phải xem xét lại các dự án của anh Đực đang triển khai để đảm bảo các xử lý nghiêm các hoạt động vi phạm pháp luật.
Tôi cũng xin thông báo, tới cuối tháng 6/2019, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện dự thảo sửa đổi Thông tư 02, xin ý kiến rộng rãi các bên liên quan trên cổng thông tin điện tử của bộ. Với những ý kiến đóng góp tôi tin rằng, sẽ có thể tìm được tiếng nói đồng thuận cho vấn đề vận hành bất động sản đa sở hữu hiện nay.
Hay đưa cách truyền thông giữa ban quản trị - cư dân, chủ đầu tư - ban quản trị. Nhiều cư dân đặt mình vào bên yếu thế và tìm các giải pháp phản đối mà chưa phải hiệu quả nhất, trong khi chính họ chưa nhận thức được rằng trước khi chủ đầu tư, ban quản trị bị tác động thì họ lại là người bị ảnh hưởng trước nhất. Tại các toà nhà có tranh chấp để cư dân làm rộn ràng lên thì giá trị căn hộ cũng khó tăng lên được.
Về vấn đề này, có thể dành cho các buổi toạ đàm khác giải quyết sâu hơn. Tôi cho rằng, những thông tin ghi nhận hôm nay cũng mang lại giá trị thiết thực để chúng ta có những hành xử phù hợp, đạt mục tiêu mong muốn và mục đích cao nhất vẫn là tìm tiếng nói đồng thuận trên tinh thần thượng tôn pháp luật. Biết áp dụng đúng, thượng tôn pháp luật thì đạt được hiệu quả nhanh hơn.
