Văn phòng cho thuê TP.HCM, DN nhỏ tìm thị trường ngách

Khan hiếm nguồn cung

Theo Công ty CBRE Việt Nam, trong quý I/2019, thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM tiếp tục ghi nhận sự khan hiếm nguồn cung khi chỉ có 2 tòa nhà văn phòng hạng B tại khu vực ngoài trung tâm đi vào hoạt động, là tòa nhà Thaco (quận 2) và OneHub Saigon 1 (quận 9). Cả hai tòa nhà này đều có diện tích thuê không lớn, tổng diện tích thuê mới của hai dự án là 19.800 m2.

Mặc dù nguồn cung khan hiếm, nhưng giá thuê văn phòng của hai phân khúc A và B đều ổn định hơn so với năm 2018, thậm chí giảm nhẹ tại một vài dự án. Cụ thể, giá chào thuê trung bình phân khúc hạng A là 46,31 USD/m2/tháng, giảm 0,2% so với quý trước, hạng B là 23,44 USD/m2/tháng, tăng 0,5% so với quý trước.

Lý do giá thuê của cả hai hạng giữ được mức ổn định mặc dù nguồn cung đang khan hiếm là do thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM trong năm 2019 dự kiến sẽ chào đón một làn sóng mặt bằng văn phòng mới với hơn 165.000 m2 diện tích cho thuê từ 8 tòa nhà.

Các tòa nhà đang xây dựng này đã bắt đầu nhận cam kết thuê từ phía khách thuê trước khi tòa nhà được hoàn thành với mức giá cạnh tranh. Điều này làm cho những tòa văn phòng hiện hữu phải cân nhắc lại việc điều chỉnh giá thuê để tránh những trường hợp xảy ra như quý trước khi giá thuê hạng A tăng cao khiến khách thuê thu hẹp diện tích, hoặc chuyển sang các tòa nhà hạng B, hoặc không gian làm việc linh hoạt để tiết kiệm chi phí.

Theo CBRE, nhìn chung, thị trường văn phòng TP.HCM vẫn duy trì được tình hình hoạt động tốt với tỷ lệ trống của hạng A và B đều dưới 5%. Trong quý I/2019, tỷ lệ trống hạng A là 2,6%, giảm 2,4 điểm phần trăm so với quý trước do các diện tích trống từ khách thuê trước trả lại mặt bằng đã được lấp đầy, cũng như lấp đầy thêm những diện tích trống mới. Hạng B dù có 2 tòa mới hoàn thành, nhưng nhờ tỷ lệ lấp đầy nhanh, nên tỷ lệ trống của phân khúc hạng B trong quý I chỉ tăng nhẹ 1,2 điểm phần trăm so với quý IV/2018, đạt 3%.

Các nhà đầu tư như Pax Sky tìm cho mình lối đi riêng với các không gian nhỏ hơn. Ảnh: Gia Huy 

Về khách thuê, theo CBRE, các công ty trong ngành bảo hiểm được đánh giá có tiềm năng tăng trưởng cao trong những năm tới và sẽ là một trong những khách thuê chủ chốt của khối văn phòng truyền thống trong 3 năm tiếp theo.

Dự báo về nguồn cung trong giai đoạn tới, CBRE cho biết, từ năm 2019 đến hết năm 2021, thị trường văn phòng truyền thống dự kiến sẽ có thêm 16 tòa nhà văn phòng mới với tổng diện tích cho thuê lên đến hơn 400.000 m2.

Trong đó, tính riêng năm 2019, tỷ lệ tăng giá hạng A dự kiến là khoảng 4% và tỷ lệ trống cũng giảm tương đương xuống 4% do nguồn cung mới chỉ được đưa vào hoạt động vào cuối năm 2019 và đầu năm 2020. Trong khi đó, giá chào thuê hạng B dự kiến giảm nhẹ 1,5% và tỷ lệ trống tăng lên 6,9% do nguồn cung mới khá lớn trong năm nay.

Theo CBRE, nguồn cung trong những tháng còn lại của năm 2019 sẽ có nhiều đột phá đến từ các dự án đang xây dựng sắp hoàn thành. Chẳng hạn, dự án tòa nhà văn phòng Lim 3 trên đường Nguyễn Đình Chiểu, quận 1 với tổng mặt sàn cho thê là 35.500 m2 đang trong giai đoạn hoàn thiện, dự kiến hoạt động quý IV/2019.

Tiếp đó là tòa nhà Crescent Hub trên đường Tôn Dật Tiên, quận 7 với diện tích mặt sàn là 25.600 m2, sẽ hoàn thành trong quý IV/2019. Tòa nhà Viettel Tower B trên đường Cách mạng tháng 8, quận 10 với diện tích sàn là 17.600 m2, dự kiến hoạt động trong năm 2019.

Ngoài ra, còn kể đến tòa nhà Sonatus Building trên đường Tôn Đức Thắng, quận 1 với diện tích sàn cho thuê là 33.700 m2, sẽ hoàn thành năm 2019, hay Opal Office Tower trên đường Nguyễn Hữu Cảnh, DHA Tower (quận 7), Etown5 đường Cộng Hòa, 257 Điện Biên Phủ…

Tương tự, theo Công ty Tư vấn dịch vụ bất động sản Colliers International Việt Nam, trong quý đầu năm 2019, thị trường TP.HCM không đón nhận tòa nhà mới nào ở trung tâm, giúp tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê của thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đều tăng. Công suất sử dụng của phân khúc hạng A là 95% và hạng B là 94,4%. Tính đến cuối quý I, giá thuê phân khúc hạng A ở mức 52,5 USD/m2/tháng, còn hạng B ở trung tâm là 25,6 USD/m2/tháng.

“Dù có sự đổ bộ của không gian làm việc chung và không gian làm việc linh hoạt, nhưng do TP.HCM là trung tâm kinh tế và trung tâm khởi nghiệp của cả nước, nên tỷ lệ lấp đầy sẽ vẫn cao và giá sẽ tiếp tục tăng”, ông Nguyễn Hữu Trí, Trưởng phòng Nguyên cứu thị trường và dịch vụ tư vấn Colliers International Việt Nam cho biết..

Trong năm 2019, theo Colliers International, thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM sẽ đón nhận các tòa nhà mới chất lượng cao ở cả 2 phân khúc như Alpha City, Friendship Tower, Lim Tower 3 (hạng A) và Crescent Mall giai đoạn 2, Etown 5 (hạng B), cung cấp khoảng 150.000 m2 văn phòng cho thuê.

Theo các chuyên gia, làn sóng nguồn cung mới này được đẩy mạnh nhờ vào các dự án cơ sở hạ tầng của TP.HCM như tuyến Metro số 1 và Bến xe miền Đông mới được đẩy nhanh tiến độ.

Doanh nghiệp nhỏ hướng vào thị trường ngách

Theo báo cáo “Lợi suất văn phòng toàn cầu” do Savills công bố hồi tháng 3/2019, dù tụt hạng so với năm 2017, nhưng TP.HCM vẫn là thành phố nằm trong Top 5 thành phố có lợi suất văn phòng lớn nhất thế giới với 7,36% (Hà Nội xếp đầu tiên với mức lợi suất 8,57%).

Mức sinh lời cao và triển vọng phát triển mạnh khiến thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM lọt vào tầm ngắm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài.

Theo các chuyên gia, các tài sản đang khai thác, đem lại nguồn thu ổn định như văn phòng đang là điểm ngắm của nhiều nhà đầu tư nước ngoài khi rót vốn vào thị trường bất động sản TP.HCM. Thực tế, các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) đình đàm trên thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua đều liên quan đến phân khúc văn phòng cho thuê.

Không chỉ thu hút các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường văn phòng cho thuê cũng có sức hút với các nhà đầu tư trong nước. Tuy nhiên, bên cạnh một số nhà đầu tư lớn cạnh tranh trực tiếp với các nhà đầu tư nước ngoài, cả ở phân khúc văn phòng cho thuê truyền thống và không gian làm việc chung, thì một số nhà đầu tư lại đi theo thị trường ngách.

Win Home, doanh nghiệp mới nổi từ năm 2016 này chọn cách thuê sỉ 1 tòa nhà đơn lẻ, chuẩn văn phòng hạng C hoặc chuẩn văn phòng cơ bản, có diện tích nhỏ, từ 5 - 10 tầng ở khu ngoài trung tâm, rồi cung cấp dịch vụ quản lý, chia nhỏ diện tích và cho thuê lại.

Đơn vị này hướng tới đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp khởi nghiệp với giá thuê chỉ dưới 10 USD/m2. Với cách đi này, hiện Win Home đang có trong tay hàng chục tòa nhà văn phòng cho thuê ở các quận, huyện ngoại thành, tỷ lệ lấp đầy luôn trên 80%.

Một cái tên đáng chú ý nữa là Pax Sky. Khác với Win Home, doanh nghiệp lại chủ yếu tập trung vào các tòa nhà văn phòng cho thuê ở trung tâm TP.HCM, vị trí đẹp. Trong đó, Pax Sky chọn hướng phát triển là thuê lại các tòa nhà đã vận hành trước đó rồi cho thuê lại.

Chính vì vậy, dù mới nổi lên từ năm 2017, nhưng trong năm 2018, cái tên Pax Sky đã xuất hiện dày đặc trên các tuyến đường chính như Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai…

Đại diện doanh nghiệp này cho biết, hiện Công ty đang có trong tay hơn 50 văn phòng cho thuê, khách thuê chủ yếu là công ty công nghệ…

Theo giới phân tích, trên thực tế, trong năm 2017, công suất cho thuê của thị trường văn phòng cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM luôn duy trì ở mức cao, trên 90% và gần như không có mặt bằng trống tại khu vực trung tâm. Điều này đã đẩy giá thuê lên cao và dự kiến sẽ cao hơn nữa trong vài năm tới và phân khúc văn phòng cho thuê tại 2 thành phố lớn nhất nước vẫn sẽ là mảnh đất màu mỡ với nhiều nhà đầu tư.