Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng soạn thảo hiện đang được lấy ý kiến các bộ, ban, ngành...
Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có ý kiến góp ý Dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (sau đây gọi tắt là Dự thảo).
Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định hiện hành của pháp luật về nhà ở - yêu cầu chủ đầu tư phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội - đã và đang gặp rất nhiều vướng mắc và không hiệu quả khi triển khai trên thực tế.
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025) đã khắc phục bất cập trên theo hướng thay đổi phương thức tạo quỹ đất nhà ở xã hội, theo đó trao quyền gắn với trách nhiệm cho địa phương chủ động bố trí, bảo đảm linh hoạt, phù hợp đặc điểm dân cư, mức độ phát triển, khả năng bố trí quỹ đất của từng địa phương.
Theo đó, khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội độc lập; quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại…”.
Luật cũng quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong việc xây dựng nhà ở xã hội: hoặc dành một phần diện tích đất ở trong dự án hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.
Dự thảo đã hướng dẫn việc dành diện tích đất nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc bố trí tại vị trí khác ngoài phạm vi dự án hoặc đóng tiền tương đương tại Mục 1 Chương III.
Để các quy định này đảm bảo tinh thần của Luật Nhà ở 2023 và phù hợp với thực tiễn, VCCI đề nghị cân nhắc một số điểm sau:
Đề nghị giảm tỷ lệ nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại xuống còn 5-10%
Khoản 1 Điều 17 Dự thảo quy định: “khi chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị là loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án phải quyết định việc chủ đầu tư dự án đó dành 20% tổng diện tích đất ở (trừ đất ở hiện hữu, đất tái định cư) trong phạm vi dự án, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội”.
Khoản 1 Điều 19 Dự thảo quy định: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc không dành quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và chấp thuận chủ đầu tư dự án đó thực hiện đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đối với các trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 5ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 10ha tại các đô thị loại II và loại III”.
Như vậy, theo quy định trên, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 5ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc lớn hơn 10ha tại các đô thị loại II hoặc loại III sẽ phải dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội.
"Theo phản ánh của doanh nghiệp, đây là tỷ lệ khá lớn, đề nghị cân nhắc giảm tỷ lệ này xuống còn 5-10%", VCCI đề nghị.
Linh hoạt quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội
Điều 18 Dự thảo quy định: “Đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này nhưng chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đó (thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 83 của Luật Nhà ở), có diện tích đất ở tương đương với quỹ đất 20% phải dành của dự án, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có vị trí trong cùng đô thị (cấp quận) nơi có dự án đó thì chủ đầu tư đề xuất, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận bố trí quỹ đất này để xây dựng nhà ở xã hội thay thế quỹ đất 20% của dự án.” (khoản 1);
“Trường hợp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: a) Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; bổ sung danh mục dự án phát triển nhà ở xã hội trong kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm cấp tỉnh; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phần diện tích đất thay thế quy định tại khoản 1 Điều này” (khoản 2).
Theo phản ánh, chủ đầu tư không thể tạo lập diện tích đất ở tương đương với quỹ đất 20% phải dành của dự án nhà ở thương mại đang xét trên cùng đô thị (cấp quận) nơi có dự án, nên quy định này rất khó khả thi.
Các doanh nghiệp đề nghị, nếu cho phép thực hiện hoán đổi quỹ đất nhà ở xã hội thì cần cho phép chủ đầu tư bố trí trên quỹ đất khác (không phải là đất ở); nếu khu đất đã có dự án đầu tư (ví dụ có dự án sản xuất kinh doanh) thì cho phép điều chỉnh dự án để xây dựng nhà ở xã hội, nếu chưa có dự án thì UBND cấp tỉnh… chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Không ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư phải đóng tiền thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội
Khoản 2 Điều 18 Dự thảo quy định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp là: “a) 20% tổng giá trị tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của phần diện tích đất ở dành để xây dựng nhà ở xã hội tính theo suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật được cơ quan chức năng ban hành, áp dụng tại thời điểm dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư”.
Các doanh nghiệp đề nghị không quy định việc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật mà quy định theo hướng nếu dự án nhà ở thương mại không phù hợp dành quỹ đất nhà ở xã hội (do dự án định hướng là dự án có tính thương mại cao, sử dụng quỹ đất có giá trị lớn, UBND tỉnh đã bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại vị trí khác…) thì không ràng buộc trách nhiệm chủ đầu tư phải đóng tiền thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội, thay vào đó chủ đầu tư nộp đủ 100% tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật đất đai, UBND tỉnh tự cân đối, điều tiết ngân sách để đầu tư, phát triển nhà ở xã hội.
Bổ sung quy định chủ đầu tư tự tạo lập quỹ đất để phát triển dự án nhà ở xã hội
Điểm c khoản 4 Điều 84 Luật Nhà ở quy định trường hợp nhà đầu tư “c) Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Đất đai”.
Như vậy, Luật Nhà ở 2023 cho phép nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để xin chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội. Tuy nhiên, toàn bộ Mục 1 Chương II Dự thảo Nghị định, quy định về đất để phát triển nhà ở xã hội chưa có quy định về việc nhà đầu tư tự tạo lập quỹ đất để làm nhà ở xã hội.
"Đề nghị Ban soạn thảo bổ sung quy định để làm rõ về trường hợp trên, đặc biệt cần làm rõ cách hoàn trả/khấu trừ chi phí mà nhà đầu tư đã chi để tạo lập quỹ đất phục vụ phát triển dự án nhà ở xã hội", VCCI đề nghị.
Ngoài ra, VCCI cũng nêu ý kiến đóng góp đối với một số nội dung khác của Dự thảo như: Quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; Trình tự, thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; Trình tự, thủ tục bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội... với các kiến nghị làm rõ thêm quy định, bãi bỏ những quy định được cho là "làm khó" chủ đầu tư dự án nhà ở...
