Quá nhiều ràng buộc
Mặc dù mỗi tháng đón không dưới 10 khách nước ngoài, nhưng vài tháng qua kể từ sau ngày bỏ giãn cách, bà Hà - lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đang đầu tư một dự án khu đô thị lớn ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) vẫn chưa bán được căn nhà nào cho nhóm khách hàng này.
“Nhu cầu người ngoại quốc muốn sở hữu nhà ở Việt Nam không hề nhỏ. Mới đây, khá nhiều chuyên gia nước ngoài xuống xem và rất thích quy hoạch của dự án cũng như thiết kế sản phẩm. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm là nhà phố nên thủ tục để bán cho khách nước ngoài rất khó khăn”, bà Hà cho hay.
Thực tế, quy định cho người nước ngoài sở hữu nhà ở Việt Nam đã có từ lâu, nhưng chịu nhiều ràng buộc như chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương...
Ngoài ra, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự và nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà...
Luật sư Nguyễn Đức Tĩnh, luật sư điều hành Công ty Luật TNHH TTP Bengoshi cho biết, trong quá trình tư vấn cho các nhà đầu tư nước ngoài và người lao động nước ngoài ở Việt Nam, ông nhận thấy nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam của nhóm khách hàng này theo hướng ổn định, lâu dài ngày càng tăng, nhưng việc đáp ứng nhu cầu đó còn nhiều hạn chế.
Chẳng hạn, Luật Nhà ở 2014 quy định cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm 2 đối tượng: Cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam và cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Trong đó, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ đưa ra yêu cầu chung chung là cá nhân nước ngoài muốn sở hữu nhà ở tại Việt Nam cần có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
“Sự thiếu nhất quán giữa luật và các văn bản dưới luật khiến người nước ngoài khó sở hữu nhà ở tại Việt Nam”, ông Tĩnh nói, đồng thời chia sẻ thêm rằng, ông từng chứng kiến một công ty bất động sản có tiếng của Nhật Bản phải từ bỏ việc đầu tư vào một dự án xây dựng (trong đó công trình ngoài chung cư thông thường còn có cả condotel, officetel…) do gặp khó khăn trong quá trình hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án.
Để “lách luật”, chủ đầu tư thường ký hợp đồng cho thuê dài hạn 50 năm trả tiền một lần với trường hợp mua nhà là người nước ngoài, song cách làm này đã gây ra không ít rắc rối cho cả bên mua, bên bán lẫn cơ quan chức năng.
Đơn cử, Chi cục thuế TP. Thủ Đức đang thụ lý hồ sơ của một số người nước ngoài về việc chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ phát sinh hợp đồng thuê căn hộ dài hạn. Cơ quan này cho rằng, thu nhập của những người này được xác định là thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản theo quy định tại Thông tư số 40/2021 của Bộ Tài chính, tức là chịu thuế suất 10% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, đây là hợp đồng thuê dài hạn lên tới 48 năm, tương tự như thuê mua - một loại hình kinh doanh mới chưa có biểu thuế khiến cơ quan thuế bối rối.
“Nếu là giao dịch mua bán, cơ quan thuế sẽ thu theo dạng chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%, nhưng gần đây hầu hết hợp đồng chuyển nhượng của người nước ngoài đều là cho thuê dài hạn 50 năm. Do vậy, chúng tôi chưa biết thu theo diện nào và đang xin ý kiến”, đại diện Chi cục thuế TP. Thủ Đức cho hay.
 |
Nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài không hề nhỏ. Ảnh: Lê Toàn |
Cần sửa đổi đồng bộ
Thực tế, pháp luật nhà ở cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua và sở hữu một nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại trong thời hạn tối đa 50 năm. Dù vậy, hành lang pháp lý cho hoạt động này còn nhiều vướng mắc cần được điều chỉnh để lành mạnh hóa thị trường cũng như dễ dàng kiểm soát hơn.
Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, do Luật Nhà ở 2014 ban hành sau nên Điều 5 - Luật Đất đai 2013 quy định về “người sử dụng đất” chưa có đối tượng sử dụng đất là “cá nhân nước ngoài”.
Ngoài ra, việc xác định dự án nhà ở thương mại nằm ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh để được bán nhà cho cá nhân nước ngoài và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người nước ngoài còn nhiều vướng mắc nên chưa đảm bảo bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua.
Đồng thời, chưa có khung pháp lý để giải quyết nhu cầu của chủ sở hữu nhà là người nước ngoài khi bán lại nhà ở và trong trường hợp dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành bàn giao, trở thành khu dân cư thông thường do quy định của Luật Nhà ở là người nước ngoài chỉ được mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại (có thể hiểu là không được mua nhà trong khu dân cư thông thường), cũng chưa có hướng dẫn về việc người nước ngoài có nhu cầu bán lại nhà cho người nước ngoài khác.
Đồng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản hiện nay có “xung đột” về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài. Pháp luật nhà ở thừa nhận người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở, nhưng pháp luật đất đai không thừa nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
“Chính sách khuyến khích cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ không thể trọn vẹn nếu không giải quyết được tận gốc vấn đề chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, Luật Đất đai sửa đổi cần ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài”, vị này nói.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng cần sửa đổi, bổ sung Luật Xuất nhập cảnh đồng bộ với Luật Nhà ở để tránh tình trạng “trống đánh xuôi, kèn thổi ngược” như hiện nay, khi Luật Nhà ở cho phép bán nhà cho người nước ngoài chỉ cần nhập cảnh vào Việt Nam, trong khi Luật Xuất nhập cảnh vẫn theo hướng “cài then” chỉ cho tạm trú không quá 15-30 ngày (đối với các đối tượng không được cấp thẻ thường trú, thẻ tạm trú). Điều này có nghĩa, dù người nước ngoài sở hữu bất động sản nhưng chỉ được sử dụng tương ứng với thời gian tạm trú, muốn ở lại căn nhà thuộc sở hữu của mình phải xuất cảnh và làm thủ tục nhập cảnh lại Việt Nam.
“Luật Xuất nhập cảnh cần bổ sung trường hợp người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam thuộc đối tượng được cấp thẻ tạm trú tại Việt Nam, thời hạn xem xét có thể tối thiểu từ 12 tháng”, ông Phượng đề xuất.
