Bắt mạch chuẩn
Báo cáo số liệu của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản không có nhiều biến động so với năm 2018. Nói chính xác hơn, thì đó là sự nối tiếp mạch và nhịp vận động từ năm trước.
Còn nhớ, trong cuộc họp báo quý IV/2018 của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, năm 2019 dự báo kinh tế sẽ tiếp đà phát triển ổn định, tín dụng bất động sản được kiểm soát và sẽ chưa có biến động lớn của thị trường trên bình diện chung.
Cũng trong các trao đổi của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản với các chuyên gia, đại diện doanh nghiệp, thì phần lớn ý kiến đều nhận định rằng, thị trường năm 2019 sẽ tiếp tục mạch cảm hứng của năm 2018, tiếp tục duy trì sự ổn định và tăng trưởng nhẹ. Đặc biệt, năm 2019 được kỳ vọng đợi chờ những xung lực mới như dòng vốn, nhân tố ngoại và các chính sách tài chính.
Tìm hiểu về dự án trước khi xuống tiền. Ảnh: Thành Nguyễn
Theo ông Đặng Quang, Giám đốc JLL Việt Nam tại Hà Nội, thị trường năm 2019 sẽ đi ngang và khởi sắc. Đặc biệt, dư địa tăng trưởng của phân khúc nhà ở còn rất cao, quan trọng là các nhà đầu tư phải tìm đúng phân khúc mà người dân có khả năng chi trả.
Tương tự, theo bà Hương Trần Kiều Dung, Tổng giám đốc Tập đoàn FLC, năm 2019 vẫn còn nhiều điều kiện để tăng trưởng. Bởi đây là năm đã có tích lũy từ giai đoạn trước đó, thị trường có thêm nhiều nguồn tiền của các nhà đầu tư ngoại.
Đọc vị tốt
Diễn biến thị trường 6 tháng đầu năm 2019 phần nào đã nói lên điều đó. Theo số liệu của CBRE, hai phân khúc quan trọng là nhà liền thổ và căn hộ để bán tại thị trường Thủ đô đều có những diễn biến tích cực.
Cụ thể, ở phân khúc nhà ở gắn liền với đất, nửa đầu năm 2019, thị trường Hà Nội đón nhận 3.241 căn mở bán. Lượng mở bán này gao gấp hơn 1,5 lần tổng nguồn cung cả năm 2018. Cùng với lượng mở bán tăng vọt, thanh khoản thị trường phân khúc này cũng rất tốt. Đã có 2.980 căn được bán trong 6 tháng, cao hơn 14% tổng số căn bán được trong năm 2018.
Đây là thời điểm hoàn hảo để đầu tư, nhất là phân khúc cao cấp, hạng sang. Xét về tác động vĩ mô mà chúng ta quan sát được, thì Hà Nội khá tương tự Bắc Kinh (Trung Quốc) 50 năm về trước.
Với phân khúc căn hộ để bán, 6 tháng đầu năm, thị trường Thủ đô ghi nhận nguồn cung lớn, đạt 17.700 căn mở bán mới. Đây là một trong những nửa đầu năm có lượng mở bán kỷ lục. Thanh khoản phân khúc này cũng rất khả quan với trên 40% nguồn cung mới được tiêu thụ. Trong đó, chỉ tính riêng quý II/2019, đa có 6.900 căn được bán, tăng 17% theo năm.
Tại thị trường TP.HCM, dù lượng mở bán chính thức quý II/2019 chỉ đạt hơn 4.100 căn, mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014, nhưng thanh khoản cũng rất khả quan, đạt hơn 4.300 căn. Việc thành phố rà soát lại hàng loạt các dự án đã dẫn đến sự khan hiếm về nguồn cung tại thị trường lớn nhất nước này, khiến cho mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/m2, tăng 21,6% theo năm.
Như vậy, đúng như các dự đoán từ trước đó, thị trường 6 tháng đầu năm 2019 đã đi theo quỹ đạo ngang và tăng trưởng nhẹ. Diễn biến này không chỉ khiến các thành viên thị trường thêm yên tâm, mà còn phản ánh “độ nhạy” và khả năng nắm bắt, đọc vị tốt thị trường của các thành viên.
Một chu trình mới
Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản bên lề họp báo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2019 tuần qua, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, với hai phân khúc quan trọng là biệt thự, nhà liền kề và căn hộ, 6 tháng đầu năm và quý II đều cho thấy sự ổn định cần thiết. Riêng phân khúc căn hộ dù không tốt lắm, nhưng cũng không phải là quá tệ.
Tôi không nhìn thấy sự kết thúc chu trình, mà chỉ thấy sự gia tăng với tỷ lệ thuê văn phòng linh hoạt và giá thuê ngày càng cao hơn. Khi xảy ra chiến tranh thương mại, nhiều nhà đầu tư sẽ sang Việt Nam và tôi nghĩ, hạ tầng chúng ta đã đáp ứng được, sẵn sàng phục vụ được rồi. Ở Việt Nam, chi phí vốn có thể hơi cao, nhưng lợi nhuận cũng có thể chấp nhận được
Cụ thể, trong quý II, phân khúc biệt thự, nhà liền kề hoạt động rất tốt. Bốn dự án mới và 4 dự án mở bán thêm bổ sung cho thị trường 1.400 căn. Nguồn cung sơ cấp ghi nhận trên 3.300 căn, tăng 9% theo quý và giảm 3% theo năm. Lượng giao dịch tăng 82% theo năm và tỷ lệ hấp thụ đạt 64%, tăng 30 điểm phần trăm theo năm.
Quý II/2019, nguồn cung căn hộ đạt 6.600 căn, giảm 32% theo quý và 33% theo năm. Số căn bán được giảm 3% theo quý, nhưng lại tăng đến 27% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ cũng tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 4 điểm phần trăm theo năm.
Số liệu trên thấp hơn nhiều con số mà CBRE đưa ra và làm dấy lên những băn khoăn về việc, liệu có phải thị trường bất động sản Việt Nam đang ở cuối chu trình phát triển? Tuy nhiên, khi đem câu hỏi này trao đổi với các chuyên gia, doanh nghiệp, thì các phản hồi lại khá lạc quan.
Các dự án bất động sản và hạ tầng lớn đang tác động nhiều đến cục diện đầu tư tại các khu vực của Hà Nội. Ví dụ, với Lotte Mall Tây Hồ đã giúp gia tăng độ cao cấp cho khu vực, vì đây là dự án quy mô lớn với nhiều dịch vụ cao cấp. Tương tự, Aon Mall khi đi vào hoạt động cũng sẽ giúp gia tăng giá trị cho khu vực Hà Đông. Đường đua F1 dù mới được khởi công, nhưng cũng đang cải thiện cho các dự án phía Tây thành phố. Trong khi đó, dự án Thành phố thông minh hay cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 sẽ đóng góp đáng kể vào sự hưng phấn khu vực phía Bắc và Nam Hà Nội.
Phân tích từ các yếu tố vĩ mô, ông Desmond Sim, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường khu vực Đông Nam Á CBRE cho rằng, Việt Nam vẫn còn tiềm năng tăng trưởng GDP, đặc biệt, có thể giai đoạn tiếp sẽ có sự đóng góp mạnh từ sự dịch chuyển của các doanh nghiệp, tập đoàn lớn đang “đóng quân” ở Trung Quốc sang. Nếu Việt Nam tiếp tục duy trì tăng trưởng GDP ở mức 7%, thì quy mô nền kinh tế Việt Nam có thể vượt Singapore trong 10 năm nữa.
“Dường như đang bắt đầu hình thành một chu trình đầu tư mới”, ông Desmond Sim nhấn mạnh.
Còn theo ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc MIK Group, hiện đang là sự bắt đầu cho một giai đoạn thú vị. Nếu mấy năm trước là giai đoạn thống lĩnh của các chủ đầu tư, thì hiện nay lại là quá trình tiếp diễn của chu trình trước đây, nhưng với sự tham gia mạnh mẽ hơn, vai trò tốt hơn của cả khách hàng, nhà đầu tư nước ngoài. Việc nới chính sách cho người nước ngoài được phép mua nhà sẽ tạo cơ hội mới cho thị trường.
“Nói cách khác, đây là một chu trình mới, nhưng là sự diễn tiến của một quá trình cũ. Các nhà đầu tư trong nước có thể phát triển các sản phẩm mới, ví dụ văn phòng, căn hộ hạng sang để phục vụ tốt hơn nhu cầu từ thị trường”, ông Trân nhấn mạnh.
Quan sát thị trường quen thuộc với doanh nghiệp mình, theo ông Dennis Ng Teck Yow, Phó tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam, Hà Nội đang có sự phát triển mạnh hơn nhiều so với những năm trước. Ở Hà Nội, có nhiều khu đại đô thị mới được xây dựng, tiến độ xây dựng tốt. Sự tăng trưởng cân bằng cho thấy tiềm năng của thị trường. Theo ông Dennis Ng Teck Yow, bản thân Gamuda Land cũng là doanh nghiệp đang được hưởng lợi từ điều đó.
EVFTA là hiệp định tốt, giảm được thuế giữa Việt Nam và EU. Tôi nghĩ đây là tín hiệu tích cực và đáng khích lệ với nhiều lĩnh vực, trong đó có bất động sản. Thị trường nhà ở cũng sẽ có lợi khi có ngày càng nhiều người châu Âu đến sống, làm việc, đầu tư ở Việt Nam. Tôi quan sát 5 năm qua thì Việt Nam có nhiều bước tiến tích cực ở nhiều mặt, môi trường đầu tư được cải thiện, cơ sở hạ tầng tốt, chính sách đầu tư được cải thiện. Đây là những điều kiện rất tốt cho sự phát triển của thị trường.
Chọn chiến lược phù hợp
Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, ông Trân cho rằng, nếu muốn hạn chế rủi ro thì phải tập trung vào phân khúc tầm trung, muốn tăng trưởng mạnh mẽ và nhanh thì có thể tập trung vào phân khúc hạng sang.
Trong khi đó, theo ông Dennis Ng Teck Yow, các nhà đầu tư cần tự trang bị cho mình một tầm nhìn dài hạn, có thể nắm bắt được xu hướng phát triển không gian đô thị, quy hoạch chung để lựa chọn dự án và chiến lược phát triển phù hợp cho riêng mình.
“Thị trường Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trưởng. Với các nhà đầu tư, khi lựa chọn khu vực phù hợp để đầu tư thì cần cân nhắc tới các địa điểm tốt, có triển vọng trong tương lai. Nói cách khác, không chỉ nhìn vào hiện trạng, mà phải hình dung, tìm hiểu và nhận biết được những năm tiếp theo sẽ có bao nhiêu công trình, hạng mục được xây dựng quanh khu đất dự án”, ông Dennis Ng Teck Yow nhấn mạnh.
Ngoài ra, theo ông Dennis Ng Teck Yow, hiện tại, thị trường đang tập trung vào các tòa nhà cao tầng, văn phòng, cao ốc… Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần lưu tâm đến các sản phẩm có thể cung cấp không gian xanh, thông minh, hạ tầng kết nối tốt.
Mong chờ làn sóng ngoại
Dù Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) mới vừa được ký kết và chưa có nhiều tác động cụ thể, nhưng dường như nó đã gieo niềm hào hứng với nhiều thành viên thị trường. Theo ông Desmond Sim, thị trường nhà ở cũng sẽ có lợi khi có ngày càng nhiều người châu Âu đến sống, làm việc, đầu tư ở Việt Nam.
Theo bà Hằng, đang hé lộ xu hướng về việc sẽ có ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài gia nhập thị trường ở phân khúc hạng A. Sở dĩ có được điều đó vì nguồn cung phân khúc này ở Hà Nội chưa nhiều so với TP.HCM.
Chia sẻ về việc bán nhà cho người nước ngoài, ông Dennis Ng Teck Yow cho biết, Gamuda đã bán nhiều căn hộ cho người mua nước ngoài và khá ngạc nhiên, dự án được giới thiệu cho đối tượng khách hàng này có tốc độ bán nhanh.
“Khi chúng tôi hỏi vì sao lại đầu tư vào Việt Nam và quan tâm sản phẩm của Gamuda, nhiều nhà đầu tư cho biết, họ quan tâm đến các hiệp định thương mại tư do mà Việt Nam ký kết. Cách đây 10 - 20 năm về trước, khi thị trường Thượng Hải (Trung Quốc) phát triển thì có dòng vốn từ Mỹ đổ vào và tạo động lực phát triển. Điều tương tự cũng sẽ đến với Việt Nam. Tuy nhiên, chúng ta cần kiên nhẫn một chút, cần nhìn dài hạn và cẩn trọng, đảm bảo đầu tư một cách bền vững”, ông Dennis Ng Teck Yow chia sẻ.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
![[Infographics] Toàn cảnh thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2019](https://photo-cms-tinnhanhchungkhoan.epicdn.me/300x200/Uploaded/2024/aohuojr/2019_07_04/img_1204_LGYR.jpg)
