Mảnh đất màu mỡ…
Trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn kéo dài, phân khúc bất động sản khu công nghiệp nổi lên như điểm sáng hiếm hoi khi liên tục ghi nhận tăng trưởng cả về cả nguồn cung lẫn giá thuê và nhiều doanh nghiệp trong ngành ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan.
Đơn cử, riêng quý IV/2023, mảng kinh doanh bất động sản khu công nghiệp đem về cho Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp - Công ty cổ phần (Becamex IDC - mã BCM) khoản doanh thu hơn 4.670 tỷ đồng, tăng 20 lần cùng kỳ năm trước đó và chiếm 90% doanh thu thuần; lãi ròng đạt 2.051 tỷ đồng, gấp 36,4 lần cùng kỳ. Đây là quý Becamex IDC ghi nhận lãi ròng cao nhất kể từ khi niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE) vào năm 2020. Dự báo, lợi nhuận quý I/2024 của nhà phát triển khu công nghiệp này tiếp tục tăng trưởng cao, đạt khoảng 166% so với cùng kỳ năm trước.
Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển đô thị và khu công nghiệp Cao su Việt Nam (mã VRG) ghi nhận quý lãi kỷ lục từ khi lên sàn chứng khoán năm 2014, khi thu về 198 tỷ đồng trong quý IV/2023, gấp 4,3 lần cùng kỳ năm trước đó. VRG cho biết, trong quý này, Công ty ghi nhận 90% giá trị của 2 hợp đồng cho thuê lại đất gắn liền với cơ sở hạ tầng tại Khu công nghiệp Cộng Hòa (Chí Linh, Hải Dương) theo phương pháp hạch toán doanh thu một lần.
Trong khi đó, nhờ doanh thu tài chính tăng đột biến gấp 7,5 lần cùng kỳ, đạt hơn 92 tỷ đồng, từ thương vụ hợp tác với Công ty cổ phần Dầu khí đầu tư khai thác cảng Phước An, lãi chuyển khoản đầu tư tại Công ty cổ phần Cà phê Olympic từ công ty liên kết sang đầu tư khác và cổ tức từ Công ty cổ phần Thương mại và Xây dựng Phước Tân (công ty liên kết), đã giúp Công ty cổ phần Phát triển khu công nghiệp Tín Nghĩa (mã TIP) đạt gần 103 tỷ đồng lãi ròng trong quý IV/2023, gấp 2,4 lần cùng kỳ năm trước - cũng là quý có lãi ròng cao nhất từ khi Tín Nghĩa niêm yết trên sàn HOSE năm 2016.
Ngoài những cái tên kể trên, còn nhiều nhà phát triển khu công nghiệp khác ghi nhận lãi ròng tăng bằng lần trong quý IV/2023 như Tổng công ty IDICO – Công ty cổ phần (mã IDC), Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng kỹ thuật (Becamex IJC, mã IJC), Công ty cổ phần Sonadezi Giang Điền (mã SZG), Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước (mã HPI), Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà (mã SDU)…
Nhận thấy “mảnh đất” khu công nghiệp giàu tiềm năng, có không ít doanh nghiệp trước đó chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở đã “bẻ lái” sang phát triển khu công nghiệp, thậm chí nhiều doanh nghiệp ngoài ngành cũng “lấn sân” sang mảng này.
Chẳng hạn, Công ty cổ phần Sản xuất kinh doanh và Xuất nhập khẩu Bình Thạnh (Gilimex, mã GIL) là doanh nghiệp chuyên về dệt may, song từ năm 2019 bắt đầu đầu tư phát triển các khu công nghiệp. Đến nay, Gilimex đã vận hành và ghi nhận doanh thu từ dự án khu công nghiệp tại tỉnh Thừa Thiên - Huế, đồng thời triển khai thêm dự án Khu công nghiệp Gilimex Vĩnh Long với quy mô 400 ha.
Đầu năm 2024, Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã HDG) đã gửi công văn tới Sở Công thương tỉnh Ninh Thuận đề xuất chấp thuận chủ trương cho phép nghiên cứu, khảo sát, lập quy hoạch chi tiết và thực hiện các thủ tục pháp lý làm chủ đầu tư dự án Cụm công nghiệp Phước Nam 1 và Phước Nam 2, tọa lạc gần Khu công nghiệp Cà Ná.
Theo thông tin công bố trên website Công ty, Hà Đô đang kinh doanh nhiều lĩnh vực như bất động sản, năng lượng, đầu tư tài chính... Trong lĩnh vực bất động sản, Hà Đô là chủ đầu tư nhiều dự án chung cư, khu đô thị tại Hà Nội, TP.HCM... và đây là lần đầu tiên doanh nghiệp này thể hiện tham vọng lấn sân sang lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.
Trong bản tin nhà đầu tư quý IV/2023, Hà Đô cho biết, trong năm 2024, bên cạnh việc tiếp tục mua bán và sáp nhập các dự án bất động sản khu đô thị, Tập đoàn sẽ đẩy mạnh đầu tư các khu công nghiệp tại nhiều địa phương phía Bắc như Hưng Yên, Thái Bình, Nam Định, Quảng Ninh... để mở rộng hoạt động kinh doanh.
… nhưng không dễ có “giống ngắn ngày”
Khi đầu tư khu công nghiệp, doanh nghiệp cần có nguồn vốn lớn và tầm nhìn dài hạn thì mới mong “hái quả ngọt”. Chưa kể, từ việc xin cấp phép đầu tư đến giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, thi công, thu hút khách thuê… cũng là một quá trình gian nan.
Việc có nhiều doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án khu công nghiệp sẽ khiến “chợ” bất động sản khu công nghiệp ngày càng thêm vui. Tuy nhiên, khi đầu tư lĩnh vực này, doanh nghiệp cần có nguồn vốn lớn và tầm nhìn dài hạn thì mới mong “hái quả ngọt”. Chưa kể, từ việc xin cấp phép đầu tư đến giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch, thi công, thu hút nhà đầu tư… cũng là một quá trình gian nan.
Theo chia sẻ của ông Lê Anh Dũng - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản công nghiệp và Cho thuê A+, đầu tư một dự án khu công nghiệp phải mất 12-15 năm mới thu hồi được vốn. Do vậy, khi đã rót vốn vào lĩnh vực này, doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng thiếu kỹ lưỡng, nóng vội cho thuê mặt bằng để sớm thu hồi vốn có thể dẫn đến “vỡ trận”.
Bà Vũ Thị Thu Hằng - Giám đốc Kinh doanh Công ty cổ phần Khu công nghiệp Gilimex cũng cho hay, phân khúc bất động sản khu công nghiệp đang ngày càng trở nên hấp dẫn khi Việt Nam đứng trước cơ hội đón làn sóng đầu tư mới từ bên ngoài. Tuy nhiên, việc khách hàng đặt nhà máy tại khu công nghiệp nào sẽ phụ thuộc vào các tập đoàn mẹ ở nước ngoài - những “đại bàng” đầu chuỗi. Điều này được thể hiện rõ khi những khu công nghiệp ở phía Bắc có tỷ lệ lấp đầy cao là nhờ các tập đoàn sản xuất lớn như Samsung, LG... đến đầu tư, kéo theo những nhà cung ứng và tạo thành chuỗi nhà máy sản xuất. Dù vậy, việc thu hút được các “đại bàng” này chưa bao giờ dễ dàng.
Theo ông Đào Xuân Đức, Chủ tịch Hiệp hội Các doanh nghiệp khu công nghiệp TP.HCM (HBA), điểm quan trọng nhất khi đầu tư khu công nghiệp là quỹ đất sạch lớn. Tại TP.HCM, những hạn chế trong quy hoạch, đền bù giải tỏa… đã ảnh hưởng lớn tới việc tạo quỹ đất phát triển khu công nghiệp. Trong khi đó, nhu cầu thuê đất của các nhà sản xuất lớn có thể lên đến hàng trăm, hàng nghìn héc-ta. Do đó, thời gian vừa qua, không ít nhà đầu tư đã dịch chuyển đi nơi khác để tìm quỹ đất lớn hơn.
Ngoài ra, trong quá trình làm việc với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ phát sinh nhiều vấn đề, nếu các chủ đầu tư khu công nghiệp trong nước không giải quyết ổn thỏa sẽ dễ “mất điểm”, mà vụ việc diễn ra mới đây tại một khu công nghiệp ở Long An là minh chứng.
Do có nhu cầu xây dựng nhà xưởng, kho bãi để tổ chức sản xuất - kinh doanh nên Công ty C.N.D (một doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trụ sở tại TP.HCM) đã đến thuê đất tại khu công nghiệp ở Long An. Trong hợp đồng, chủ đầu tư khu công nghiệp sẽ cho Công ty C.N.D thuê lại 36.490 m2 đất với tổng giá trị hợp đồng là 2.554.300 USD.
Sau khi ký kết hợp đồng, hai bên đã hoàn thiện các thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng cam kết. Tuy nhiên, khi Công ty C.N.D tiến hành xây dựng nhà máy trên toàn bộ diện tích đất thuê thì chủ đầu tư khu công nghiệp không đồng ý, chỉ cho phép xây dựng các công trình nhà máy, kho bãi trên phần đất có diện tích 26.801 m2, phần diện tích còn lại 9.689m2 không được sử dụng vì phần đất này được quy hoạch để trồng hệ thống cây xanh cách ly…
Đại diện phía Công ty C.N.D cho rằng, chủ đầu tư khu công nghiệp đã cố ý lừa dối, che giấu thông tin quy hoạch cây xanh, đưa ra thông tin không đúng sự thật đối với phần đất cho thuê… Ngược lại, phía chủ đầu tư khu công nghiệp cho biết, Công ty C.N.D đã nhầm lẫn giữa sổ đất cũ năm 2014 và sổ điều chỉnh mới nhất vào năm 2017, từ đó dẫn đến sự việc đáng tiếc này. Đến nay, dù đã có nhiều cuộc trao đổi nhưng hai bên vẫn chưa tìm được tiếng nói chung.
