Bất động sản TP.HCM: Dự án “ma” bủa vây, có kẽ hở của luật

Tràn lan dự án “bánh vẽ”

Mới đây, UBND phường Trường Thạnh, quận 9 đã phát đi cảnh báo tình trạng mua bán đất nền có dấu hiệu lừa đảo trên địa bàn. Theo đó, trong tháng 6/2019, UBND phường Trường Thạnh nhận được thông tin về việc hộ dân phân lô mua bán đất nền tại khu đất mặt tiền đường Lò Lu (Tổ 1, khu phố Ích Thạnh, phường Trường Thạnh). Khu đất này thuộc thửa đất số 559, 560 tờ bản đồ số 17.

Mục đích sử dụng đất là trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, thế nhưng trên thực tế vẫn diễn ra cảnh phân lô bán nền. Bên bán là Công ty cổ phần Thiết kế xây dựng Địa ốc Đại Phúc Real (972 Nguyễn Duy Trinh, phường Phú Hữu, quận 9) do ông Trần Minh Phụng làm Giám đốc. Tại đây, công ty này đã vẽ nên dự án với tên gọi mỹ miều là dự án “Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1”.

Qua kiểm tra, UBND phường Trường Thạnh xác nhận, khu đất này đã được UBND quận 9 cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất cho chủ sử dụng khác và bản thân chủ sử dụng đất khu đất này xác nhận không thực hiện uỷ quyền hay bất kỳ có cam kết nào đồng ý cho Công ty cổ phần Thiết kế xây dựng Địa ốc Đại Phúc Real làm đại diện tham gia phân phối, mua bán tại vị trí thửa đất nói trên.

Nhận thấy dấu hiệu lừa đảo, UBND phường Trường Thạnh đã có thông báo đến người dân sinh sống trên địa bàn để tránh kẻ xấu lợi dụng; đồng thời đề nghị cá nhân, tổ chức nếu có giao dịch đặt cọc hoặc mua bán tại khu đất kể trên đến liên hệ với Công an quận 9 để nộp đơn tố cáo.

Tương tự, tại quận Thủ Đức, UBND phường Linh Trung cũng vừa phát đi thông báo về việc mua bán đất nền có dấu hiệu lừa đảo tại Tổ 5, Khu phố 6.

Trong thông báo phát đi, UBND phường Linh Trung khẳng định, không có dự án nào trong khu vực Tổ 5, Khu phố 6. Qua xác định, bên bán là Công ty cổ phần Đầu tư Angle Lina (địa chỉ phường Đa Kao, quận 1) do bà Phạm Thị Tuyết Nhung làm giám đốc; còn Công ty Bất động sản Hoàng Ân Group (địa chỉ phường Linh Trung, quận Thủ Đức) tham gia phân phối, mua bán.

Điều đáng nói, khu vực đất này nằm trong diện quy hoạch làng đại học chờ giải tỏa đền bù nhưng Công ty cổ phần Đầu tư Angle Lina và Công ty bất động sản Hoàng Ân Group vẫn "vẽ bánh" và rao bán.

Nhiều quận/huyện phải treo bảng thông báo dự án “bánh vẽ” để cảnh báo người dân. Ảnh: Trọng Tín

Tại quận 12, UBND phường Thạnh Xuân ghi nhận thông tin về trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với thửa đất số 408, tờ bản đồ số 62. Thửa đất này đã được UBND quận 12 cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền cho ông Dương Công Kiên và bà Mai Phương Mai sử dụng vào mục đích làm phòng thí nghiệm nuôi cấy mô thực vật và nghiên cứu khoa học, thời hạn sử dụng đất đến ngày 20/7/2027.

Tuy nhiên, thửa đất này đang được một số đối tượng tự ý lập bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và được Công ty TNHH Phát triển nhà ở Nabla Land, địa chỉ số 286, đường Tên Lửa, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân thực hiện rao bán đất nền.

Trước đó, tại quận Tân Phú, UBND phường Phú Thọ Hoà cũng phải ra thông báo về việc phân lô bán nền đất hẻm 38 Nguyễn Sơn trên địa bàn phường với diện tích hơn 4.090 m2. Khu đất trên đã được UBND quận Tân Phú cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ông Mai Văn Trễ và những người là đại diện cho các chi thuộc gia tộc ông Mai Văn Qui.

Mục đích sử dụng là đất nông nghiệp, theo quy hoạch sử dụng đất là đất cây xanh công viên thể dục thể thao. Thế nhưng vẫn có đối tượng rao bán "vẽ" thành đất nền phân lô.

Do kẽ hở pháp lý?

Các chuyên gia cho rằng, với tâm lý ưa chuộng đất nền, nhất là những nền đất vừa túi tiền khiến nhiều người dân sa vào những chiêu lừa đảo của giới đầu nậu. Bên cạnh đó, có một phần nguyên nhân do các quy định của pháp luật hiện còn bị chồng chéo, tạo kẽ hở để giới đầu nậu luồn lách.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết, Hiệp hội đã cảnh báo vấn đề dự án “ma” từ giai đoạn 2016 - 2017 khi nhiều huyện ở Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu sốt đất nền và nhiều chủ đầu tư có dấu hiệu trục lợi. Theo ông Châu, nguyên nhân một phần do hiện nay các quy định của pháp luật còn nhiều kẽ hở.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh những hành vi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai kể từ khi ký hợp đồng. Việc Luật không điều chỉnh hành vi trước khi ký là thiếu sót lớn, bởi vì trước khi ký, những hành vi thỏa thuận, đặt cọc, góp vốn kinh doanh, hợp tác đầu tư không được ký thành hợp đồng mà tồn tại ở dạng văn bản thỏa thuận, được chứng thực thừa phát lại.

Theo đó, việc góp vốn, đặt cọc, hợp tác đầu tư lại là thỏa thuận của Luật Dân sự, nhưng Luật dân sự lại cho rằng, giá trị đặt cọc do hai bên tự thỏa thuận. Vì vậy, nhiều chủ đầu tư, các công ty môi giới lừa người dân đặt cọc vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng cho một sản phẩm bất động sản.

Cũng theo ông Châu, nếu cơ quan chức năng không mạnh tay trong việc xử lý những doanh nghiệp bán dự án “ma” thì người dân sẽ nhận hậu quả nặng nề, chưa kể là cơ quan chức năng cũng sẽ đau đầu giải quyết đơn khiếu kiện của người dân.

“Đây là hệ lụy của việc bùng phát doanh nghiệp bất động sản trong năm 2016 và 2017. Để tồn tại, trong thời điểm nguồn hàng khan hiếm buộc các doanh nghiệp môi giới nghĩ ra nhiều cách để có hàng bán và trong đó có những trường hợp dựng dự án “ma” hoặc mới chỉ mua được quỹ đất nhưng đã tự chia nhỏ ra thành từng lô bán rồi lấy tiền làm hồ sơ pháp lý và hạ tầng sau”, ông Châu nói.

Ở một khía cạnh khác, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM cho rằng, nhờ sự phát triển của công nghệ nên việc tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn và ít chi phí hơn. Chính vì vậy, các cò đất dễ lôi kéo nhiều người tham gia vào các giao dịch với các dự án “ma”, kể cả những người chưa từng đầu tư bất động sản hay chỉ có ít tiền cũng được tiếp thị và bị lôi kéo.

Nhiều người đầu tư chủ yếu để lướt sóng, ăn lợi nhuận nên cũng không quan tâm đất ở đâu, chỉ cần ký hợp đồng rồi chờ bán kiếm lời hoặc lấy tiền lời từ cam kết của chủ đầu tư. Không ít người nhận thức rõ sản phẩm ảo nhưng luôn có tâm lý là sẽ bán cho người khác, tham lợi nhuận khủng nên vẫn lao vào.

Đây cũng là nguyên nhân chính khiến những nạn nhân thường không quan tâm dự án “ma” hay dự án thật. Vì thế, việc tạo ra các dự án “ma” dễ dàng hơn, thậm chí chỉ cần ít tiền làm quảng cáo và bán hàng mà không cần đầu tư hay thủ tục xin cấp phép mà chỉ là đất cá nhân tự phân lô.

“Bộ luật Hình sự cũng quy định rõ hành vi dùng chiêu trò đưa ra giao dịch chỉ là cớ để chiếm đoạt tiền của khách hàng. Các cơ quan chức năng mà đặc biệt là ngành công an, thuế cần sớm điều tra hoạt động của chủ đầu tư các dự án “ma”, trả lại môi trường kinh doanh trong sạch, lấy lại niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản”, ông Phượng nói.