Nguồn cung thiếu hụt, giá nhà leo thang
Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, trong quý I/2022, chỉ có 5 dự án nhà ở thương mại được cơ quan này xác nhận đủ điều kiện huy động vốn bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai với tổng số 1.172 căn, giảm gần 85% so với quý liền trước và giảm 66% so với cùng kỳ năm 2021.
Nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm mạnh này, theo cơ quan này, là do TP.HCM có nhiều dự án đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, thậm chí điều tra sai phạm. Điều này dẫn đến việc các sở, ngành có liên quan chậm phối hợp cho ý kiến hoặc giải quyết thủ tục pháp lý dự án, đặc biệt là các dự án có vốn nhà nước hoặc có nguồn gốc là đất do Nhà nước quản lý.
“Thị trường bất động sản Thành phố cần có sự điều chỉnh để hạn chế tình trạng lệch pha cung - cầu, khi nguồn cung các sản phẩm cao cấp ngày một tăng, trong khi các phân khúc có nhu cầu lớn là trung cấp và bình dân lại rất hạn chế”, báo cáo Sở Xây dựng TP.HCM nêu rõ.
Với nguồn cung nhỏ giọt, cộng thêm áp lực chi phí vật liệu, nhân công, lạm phát… tăng khiến giá căn hộ sơ cấp lẫn thứ cấp tiếp tục leo thang. Thống kê giá bán trung bình các căn hộ trong quý I/2022 của CBRE Việt Nam cho biết, thị trường sơ cấp đã tăng 3,9% theo quý và 7,8% theo năm, chạm mốc 2.390 USD/m2, tương đương gần 55 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình tăng do có sự chuyển dịch cơ cấu từ bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang.
Ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, một số dự án căn hộ đang triển khai tại TP.HCM bắt đầu có sự điều chỉnh giá bán theo xu hướng tăng. Chẳng hạn, dự án căn hộ Akari City (Võ Văn kiệt, Bình Tân) của Tập đoàn Nam Long đã tăng giá bán ở cả nguồn hàng sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, trong tháng 12/2021, khi giai đoạn 1 dự án hoàn thiện, chủ đầu tư đã bàn giao 1.800 căn và lập tức thiết lập mặt bằng giá mới, từ 35-38 triệu đồng/m2 tăng lên 40-43 triệu đồng/m2.
Hiện giai đoạn 2 dự án chuẩn bị được mở bán và mức giá dự kiến sẽ tiếp tục tăng khi mặt bằng giá chung của khu Tây TP.HCM đã chạm mức 45-50 triệu đồng/m2, riêng khu vực Bình Tân, Bình Chánh vào khoảng 55-58 triệu đồng/m2.
Ngoài Akari City, một số dự án lân cận như Picity High Park (quận 12) do Tập đoàn Pi Group làm chủ đầu tư, giá mở bán đầu năm 2020 ở mức 38-40 triệu đồng/m2, hiện tại, chủ đầu tư chuẩn bị chào bán block 1 và 2 với giá dự kiến tăng lên mức 46-57 triệu đồng/m2, tức tăng thêm 8-17 triệu đồng/m2.
Hay như dự án Moonlight Centre Point (quận Bình Tân) của Tập đoàn Hưng Thịnh, hiện giá căn hộ có diện tích từ 34-35 m2 đang được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá 2-2,3 tỷ đồng, căn hộ 3 phòng diện tích 84 m2 có giá tới 5,6 tỷ đồng, tương đương dao động từ 57-67 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15% so với thời điểm mở bán đầu quý IV/202.
Thanh khoản xuống thấp
Chị Phạm Kim Oanh, (ngụ quận Gò Vấp, TP.HCM) chia sẻ, khoảng tháng 7/2020, chị mua 2 căn hộ trong cụm chung cư xây mới ở phường Thạnh Xuân, quận 12. Vị trí dự án khá thuận tiện khi nằm gần các khu công nghiệp của TP.HCM, nên chị tự tin giá sẽ tăng trong thời gian ngắn.
Thời điểm đó, giá chủ đầu tư chào bán trung bình 35 triệu đồng/m2 (chưa thuế VAT) dành cho căn hộ với diện tích khoảng 65 m2, tổng số tiền thanh toán khoảng 4,4 tỷ đồng trong vòng 2 năm. Đến tháng 8/2021, chị Oanh đã thanh toán được 4 đợt, tổng cộng khoảng 1,4 tỷ đồng.
Tuy nhiên, tới tháng 6/2021, do gặp khó khăn về tài chính vì ảnh hưởng dịch, chị không đủ tiền đóng đợt tiếp theo nên đầu tháng 10/2021, chị ký gửi một số môi giới để chuyển nhượng 2 căn hộ này với giá 42 triệu đồng/m2, nhưng đến nay vẫn chưa bán được.
“Tôi cũng đã trực tiếp gặp một số khách hàng thiện chí đến tận nơi xem căn hộ và có thương lượng giảm giá nhưng không ai xuống cọc vì cho rằng giá bán vẫn quá cao”, chị Oanh kể.
Nhiều môi giới bất động sản cho biết, thời gian qua, không chỉ các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề, mà giá chung cư tại TP.HCM cũng tăng chóng mặt, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân càng trở nên hạn chế, khi mức tăng thu nhập không theo được tốc độ tăng giá nhà. Chưa kể, việc mặt bằng giá tăng cao còn dẫn đến hiện tượng “lãi ảo” bởi giá tăng nhưng thực tế lại không bán được hàng.
Báo cáo quý I/2022 của DKRA Vietnam cho thấy, ngoại trừ phân khúc đất nền tăng nhẹ 6% lượng tiêu thụ so với quý trước và cùng kỳ năm 2021, còn phân khúc căn hộ và nhà phố, biệt thự đều sụt giảm mạnh. Cụ thể, tính cả địa bàn TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, chưa đầy 2.600 căn hộ được tiêu thụ trong 3 tháng đầu năm, chỉ bằng 45% quý trước và bằng 59% cùng kỳ năm 2021. Thậm chí, sức hấp thụ của thị trường nhà phố, biệt thự còn giảm mạnh hơn, chỉ khoảng 430 căn, tương đương 18% quý IV/2021 và bằng 65% cùng kỳ năm ngoái.
Ông Nguyễn Thành Nam, giám đốc một sàn môi giới tại TP.HCM chia sẻ, lượng giao dịch căn hộ khách hàng ký gửi tại sàn môi giới của ông sụt giảm mạnh bởi cung - cầu không gặp nhau. Nguyên nhân là do ảnh hưởng dịch bệnh cộng với mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao khiến sức hấp thụ giảm. Người mua nhà để ở và nhà đầu tư sẽ tính toán mức tăng giá hợp lý, nếu quá cao thì nhu cầu tiêu thụ sẽ giảm.
“Ở nhiều khu vực, giá nhà đất bị đẩy tăng quá đà dẫn đến khó bán. Thời điểm này, người mua cần so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm như tính pháp lý, vị trí dự án… để đánh giá bất động sản mình đầu tư có hợp lý không. Cần xác định đầu tư lâu dài, vì nếu đầu tư ngắn hạn thì khả năng bị chôn vốn là khá cao”, ông Nam lưu ý.
Còn ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam phân tích, giá bất động sản tăng nhưng thanh khoản chưa tăng tương xứng. Các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần lưu ý rằng, khi giá neo ở mức quá cao sẽ khiến thanh khoản gặp khó, từ đó nên điều phối, quản lý dòng tiền theo hướng thận trọng hơn. Chính phủ đang từng bước minh bạch hóa hoạt động kinh doanh bất động sản để giúp thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
“Dữ liệu nghiên cứu của Batdongsan.com.vn cho thấy, lượt tìm kiếm căn hộ tại TP.HCM trong tháng 3/2022 vẫn tăng khoảng 40% thể hiện nhu cầu tìm mua nhà vẫn lớn, bất chấp việc giá tăng mạnh. Do đó, nếu giá nhà được điều chỉnh về mức phù hợp thì thanh khoản tăng lên”, ông Tuấn nói.
Các chuyên gia của DKRA Vietnam dự báo, với động thái siết tín dụng bất động sản đang được đẩy mạnh và bối cảnh mặt bằng giá nhà tăng cao như hiện nay, thanh khoản thị trường quý II/2022 sẽ còn chịu ảnh hưởng tiêu cực.
