Nguồn cung tăng trưởng tốt
Avison Young Việt Nam cho hay, kênh bán lẻ hiện đại (MT) đang định hình thị trường bán lẻ Việt Nam. Khi thu nhập tăng lên kéo theo lối sống tiện nghi hơn, người tiêu dùng Việt ngày càng chuộng mua sắm trong trung tâm thương mại (TTTM), cửa hàng tiện lợi và các mô hình bán lẻ hiện đại khác. Từ năm 2020, doanh thu từ các kênh MT tăng trung bình 2% mỗi năm, trong khi tỷ trọng của kênh truyền thống tiếp tục suy giảm.
Số liệu bất động sản càng củng cố xu hướng này. Từ năm 2020 đến nửa đầu năm 2025, tổng diện tích cho thuê thực (NLA) của khối đế bán lẻ, TTTM và trung tâm bách hóa tổng hợp tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 3,13%, tương đương 2,6 triệu m2 tính đến hết quý II/2025. Trong các mô hình MT, cửa hàng tiện lợi là loại hình tăng trưởng nhanh nhất nhờ nhu cầu về tính thuận tiện và dễ tiếp cận.
 |
Xu hướng mở rộng của kênh MT không chỉ tập trung trong trung tâm thành phố. Hai năm qua, TP.HCM đón nhận 4 TTTM mới gồm Vincom Mega Mall Grand Park, Parc Mall, Central Premium Mall, SATRA Võ Văn Kiệt - tất cả đều nằm ngoài khu vực lõi đô thị. Trong khi đó, tại quận Bắc Từ Liêm (cũ), Công ty Đại Quang Minh (Thadico) vừa khởi công dự án đầu tiên tại Hà Nội - Thiso Mall Tây Hồ Tây - nhấn mạnh triển vọng phát triển tại vùng rìa trung tâm.
Năm nay, hai đô thị này dự kiến có thêm 155.000 m2 diện tích bán lẻ mới. Nhìn rộng hơn, các tập đoàn lớn như Vincom, Go!, Lotte và Aeon tiếp tục mở rộng tại phía Bắc (Hải Phòng, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên) và vùng đồng bằng sông Cửu Long (Tây Ninh, Cần Thơ và An Giang). Nhờ cơ sở hạ tầng kết nối tốt hơn và đời sống người dân vùng ven ngày một cải thiện, quá trình mở rộng địa lý này giúp mang những trải nghiệm mua sắm hiện đại đến gần hơn với các khu vực vốn chỉ có chợ truyền thống và cửa hàng tạp hóa.
Theo Avison Young Việt Nam, bất chấp xu hướng phi tập trung, khu trung tâm vẫn là “thỏi nam châm” với các thương hiệu quốc tế vì lưu lượng khách lớn và khả năng nhận diện thương hiệu. Đơn cử tại TP.HCM, giá thuê trong các TTTM cao cấp như Saigon Centre hay Vincom Đồng Khởi có thể cao gấp 15 lần so với khu vực ngoại thành, cho thấy nhu cầu thuê tại vị trí đắc địa vẫn được duy trì. Điều này cho thấy, Việt Nam là thị trường đầy tiềm năng để các nhà phát triển và vận hành bán lẻ thu hút các thương hiệu quốc tế, khi nhu cầu từ tầng lớp tiêu dùng có thu nhập cao ngày càng tăng và thị trường vẫn còn thiếu vắng nhiều tên tuổi lớn trên thế giới.
Avison Young Việt Nam cho rằng, kênh MT tại Việt Nam có triển vọng phát triển dài hạn khi diện tích bán lẻ bình quân đầu người vẫn còn thấp so với mặt bằng khu vực. Cộng với làn sóng thương mại điện tử, sự xuất hiện của các mô hình tích hợp thổi làn gió mới vào thị trường bán lẻ, xóa nhòa ranh giới giữa trải nghiệm mua sắm trực tuyến và trực tiếp.
Trải nghiệm mua sắm - chiến lược “lột xác” của các TTTM
Theo Avison Young Việt Nam, tại các thành phố lớn của Đông Nam Á như Manila, Bangkok, Jakarta và Singapore, các TTTM đang được thiết kế và vận hành khác đi nhằm chuyển đổi từ nơi mua bán hàng hóa thành nơi kết nối cộng đồng với trọng tâm hướng đến trải nghiệm của con người.
Sự thay đổi này diễn ra ngay trước mắt. Một số khách thuê lớn (anchor tenant) truyền thống như rạp chiếu phim hay cửa hàng bách hóa dần nhường chỗ cho khách thuê không thuộc lĩnh vực bán lẻ như dịch vụ ẩm thực (F&B), trung tâm thể hình, phòng khám thẩm mỹ và không gian giáo dục. Tại Singapore, khi một số vị trí thuộc các chuỗi rạp chiếu phim như Cathay Cineplexes, WE Cinemas và Filmgarde đóng cửa, những không gian này sau đó được chuyển đổi thành phòng gym, sân thể thao và trung tâm dạy kèm. Thông điệp ở đây trở nên rõ ràng: trong kỷ nguyên của giải trí streaming và mua sắm trực tuyến, các không gian vật lý cần đủ độc đáo và hấp dẫn để thu hút khách hàng đến trải nghiệm.
Avison Young Việt Nam cho hay, sự thay đổi này phản ánh chiến lược thiết kế trải nghiệm có chủ đích - các đơn vị thuê được sắp đặt như một “màn vũ đạo” – dẫn dắt khách hàng di chuyển giữa các điểm dừng theo một nhịp điệu cảm xúc tăng dần. Chẳng hạn, khi sân chơi trẻ em nằm cạnh nhà sách và cửa hàng đồ chơi, thời gian lưu lại của gia đình tăng đáng kể. Tương tự, khi giới trẻ có thể dễ dàng di chuyển từ phòng gym đến cửa hàng quần áo thể thao hoặc quầy sinh tố kế bên, toàn bộ hệ sinh thái bán lẻ được hưởng lợi nhờ lưu lượng khách và tỷ lệ ghé thăm chéo (cross-visitation) ngày càng cao.
Tại Việt Nam, nhiều nhà phát triển và vận hành TTTM đã bắt đầu áp dụng chiến lược này và đạt được những kết quả ấn tượng. Sự trỗi dậy của thế hệ tiêu dùng mới với nhu cầu về ẩm thực, giải trí và phong cách sống hiện đại giúp các ngành như thời trang và F&B dẫn đầu trong các hợp đồng thuê mới. Những TTTM định vị theo phong cách sống tại TP.HCM, như Saigon Centre, Aeon Mall Bình Tân, Vạn Hạnh Mall và mới đây là Parc Mall, đều duy trì tỷ lệ lấp đầy 100% dù nằm trong quận trung tâm hay ngoại thành. Điểm chung của các dự án này là tần suất tổ chức các lễ hội, hội chợ và sự kiện hướng đến giới trẻ – tất cả cộng hưởng để tạo sự gắn kết với cộng đồng xung quanh.
Thành công của các mô hình này đến từ một triết lý hiện đại: khách hàng không chỉ đến để mua hàng, mà để cảm nhận. Khi TTTM trở thành điểm hẹn, mua sắm chỉ là một phần trong hành trình khám phá, kết nối và trải nghiệm xã hội rộng lớn hơn, từ đó tạo ra động lực để họ tiếp tục đến.
