Doanh nghiệp cạn tiền
“Hiện tại, nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng như những zombie (xác sống), phải liên tục bơm máu (tức dòng tiền - PV) để có thể tồn tại. Do đó, dòng tiền đang là vấn đề sống còn”, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, người sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group - công ty phân tích dữ liệu bất động sản - ví von khi bắt đầu câu chuyện với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán.
Theo bà Ngọc, tình trạng chung của nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện nay là nguồn tài chính suy kiệt sau hơn 2 năm chống chọi với dịch bệnh, 3-4 năm siết cấp phép dự án... Trong khi phần lớn doanh nghiệp bị cuốn vào vòng xoáy “vay nợ - làm dự án - trả nợ - vay nợ” và nhiều doanh nghiệp địa ốc đang sống bằng nguồn vốn vay, thì các vấn đề hiện tại của thị trường như cạn room tín dụng, áp lực đáo hạn trái phiếu… như càng đè nặng hơn lên các doanh nghiệp.
“Hiện chỉ số ít doanh nghiệp còn đủ nguồn lực hoạt động theo kiểu cuốn chiếu, làm từng dự án một và bớt phụ thuộc vào vốn vay nên đỡ khó khăn hơn, chứ đa số doanh nghiệp không có dự án, không có hàng để bán, trong khi các kênh tiếp cận vốn bị ‘chặn’ đều rất khó khăn. Do đó, việc cần kíp trước mắt là tiếp vốn để doanh nghiệp hoạt động, có các dự án ra hàng để có dòng tiền thu về”, bà Ngọc chia sẻ.
Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã thành lập tổ công tác đặc biệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trước động thái này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, trước thực tế là có đến 70% dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại bị “vướng mắc pháp lý” nên Quyết định số 1435/QĐ-TTg (thành lập tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ) được ban hành rất kịp thời, nếu tổ công tác đặc biệt có những động thái thực tế tác động tích cực ngay tức thì và có tính lan tỏa sẽ giúp thị trường bất động sản phần nào lấy lại niềm tin, tiếp thêm động lực để các doanh nghiệp phải nỗ lực “tự cứu mình” nhằm giữ “chữ tín” với khách hàng, đối tác, đẩy mạnh tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư và sản phẩm nhà ở hướng đến nhu cầu thực.
Theo ông Châu, UBND TP.HCM cũng đã phê duyệt tờ trình của Sở Xây dựng Thành phố dự kiến ngày 15/12/2022 sẽ tổ chức cuộc họp với một số doanh nghiệp bất động sản để lắng nghe và xem xét tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại.
“HoREA đã đề nghị Thành phố tổ chức cuộc họp này sớm hơn, có thể vào đầu tháng 12/2022 để sớm đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, thị trường”, ông Châu chia sẻ thêm.
Cấp bách “bơm máu” cho thị trường
Việc cần kíp trước mắt là giải quyết các trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, bởi nếu không có tiền để thanh toán sẽ dễ dẫn đến vỡ nợ, từ đó tạo ra hiệu ứng domino từ trái phiếu doanh nghiệp này sang trái phiếu doanh nghiệp khác.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu phân tích, trong bối cảnh hiện tại, dòng tiền là vấn đề được tất cả các thành viên thị trường quan tâm. Hiện lòng tin của nhà đầu tư với trái phiếu doanh nghiệp đang suy giảm, vấn đề này cũng tác động tiêu cực đến sức khoẻ tài chính của các doanh nghiệp, trong đó có nhiều doanh nghiệp bất động sản khi không thể xoay trở dòng tiền. Do đó, việc cần kíp trước mắt là phải giải quyết các trái phiếu doanh nghiệp đến hạn, bởi nếu không có tiền để thanh toán sẽ dễ dẫn đến vỡ nợ, từ đó tạo ra hiệu ứng domino từ trái phiếu doanh nghiệp này sang trái phiếu doanh nghiệp khác.
“Chính phủ cần sớm đưa ra một chương trình hoãn trả nợ đối với các trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong năm nay và năm tới, thời gian hoãn khoảng 1 năm và đi kèm các điều kiện. Tất nhiên, vẫn biết trái phiếu doanh nghiệp là tự vay tự trả, cũng là một hợp đồng dân sự nên cần tránh can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính, nhưng đây là tình huống đặc biệt, nếu không cứu sẽ gây nguy hiểm cho nền kinh tế”, ông Hiếu nói.
Thực tế, có nhiều doanh nghiệp bất động sản đang đẩy mạnh mua lại trái phiếu trước hạn vì Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp cho phép các doanh nghiệp phát hành mua lại trái phiếu trước hạn nếu được yêu cầu. Những doanh nghiệp phát hành trái phiếu sai quy định bắt buộc phải mua lại trước hạn hoặc đến hạn phải mua lại, còn hiện nay, hoạt động mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn diễn ra rầm rộ và khiến doanh nghiệp thêm cạn kiệt thanh khoản nên càng làm mất lòng tin của nhà đầu tư.
Do đó, ông Hiếu cho rằng, chương trình hoãn trả nợ nếu có chỉ nên áp dụng cho những doanh nghiệp kinh doanh lành mạnh, mục đích phát hành rõ ràng vì lúc này họ gặp khó khăn về vốn nên chưa trả được nợ cho trái chủ, còn những trường hợp khác phải tự lo liệu nguồn tài chính.
“Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cũng cần có chương trình cho vay đối với các nhà phát hành được phép hoãn nợ để có tiền trả lãi cho nhà đầu tư. Trong thời gian chờ đợi Chính phủ cho phép hoãn nợ và được các ngân hàng cho vay đảo nợ, có lẽ các trái chủ cũng sẵn sàng thỏa thuận với đơn vị phát hành, từ đó làm dịu bớt căng thẳng trên thị trường”, ông Hiếu chia sẻ thêm.
Không chỉ cần “bơm máu” gấp, một vấn đề khác cũng được các doanh nghiệp địa ốc mong chờ đó là tháo “vòng kim cô” cấp phép dự án mới, tạo điều kiện cho các dự án đang bị vướng pháp lý được tiếp tục triển khai và hoàn thiện để đưa sản phẩm ra thị trường, từ đó luân chuyển dòng tiền.
Dưới góc độ pháp lý, ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) nhìn nhận, tồn tại lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay chính là việc có nhiều ách tắc pháp lý.
Lấy việc giao đất làm dẫn chứng, ông Nghĩa cho biết, pháp luật đất đai hiện hành chỉ có một hình thức giao đất là đấu giá với các dự án bất động sản, trong khi chưa có quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hay như việc chấp thuận dự án đầu tư, Luật Nhà ở quy định chỉ cần có đất ở và các loại đất khác được phép chuyển nhượng là được chấp nhận, nhưng theo Luật Đất đai đến giai đoạn giao đất thì lại không được, dẫn đến ách tắc. Với hoạt động kinh doanh bất động sản, hành lang pháp lý chưa tập trung giải quyết tồn tại trên thị trường chính, mà chủ yếu hướng đến thị trường ngách, các đội nhóm phân lô bán nền không chịu sự ràng buộc của luật, trong khi các chủ đầu tư làm bài bản thì chịu nhiều chế tài hơn…
Do đó, với góc nhìn lạc quan thận trọng, ông Nghĩa cho rằng, việc Thủ tướng Chính phủ thành lập tổ công tác đặc biệt lần này giúp tạo thêm lòng tin cho thị trường, nhưng sẽ khó tác dụng ngay lập tức. Các tồn tại ở “tầng luật” thì cần phải được bổ sung, sửa đổi, được Quốc hội thông qua và ban hành mới đi vào cuộc sống. Tuy nhiên, trong bối cảnh cấp bách hiện tại, việc ban hành các chính sách, văn bản pháp lý và phân loại các dự án đang vướng mắc, chọn ra những dự án tốt và tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp tục hoàn thiện, tạo nguồn cung cho thị trường, tạo dòng tiền cho doanh nghiệp hoạt động là rất cần thiết.
“Nếu làm quyết liệt thì nhanh nhất cuối năm nay có thể ban hành Nghị định và đầu năm sau các dự án có thể ‘chạy’ lại được”, ông Nghĩa cho hay.
