Cuộc tranh cãi rối ren tất cả cùng thua
Thông tư 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN của NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (Thông tư 06) có “4 không” gây tranh luận: các tổ chức tín dụng không được cho vay để gửi tiền; không được cho vay để thanh toán mua cổ phần; không được cho vay theo hợp đồng không đủ điều kiện; không được cho vay bù đắp tài chính.
Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ông Lê Hoàng Châu đề xuất bỏ quy định nhà băng không được cho vay đối với nhu cầu vốn để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp.
Ông kiên quyết cho rằng, NHNN cần cho phép nhà băng có quyền cho vay đối với nhu cầu vốn để thanh toán tiền góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để thực hiện dự án đầu tư đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp phép xây dựng.
Chưa hết, ông còn đối chiếu, so sánh luật thì thấy Thông tư 06 không đồng bộ, thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với các dự án bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản, thì chủ đầu tư hoàn toàn không có nhu cầu vay vốn tín dụng vì đã được toàn quyền bán sản phẩm ra thị trường.
Cũng với những lập luận tương tự và mạnh mẽ hơn, Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho rằng, cần thu hồi Thông tư 06. Thậm chí, VARS còn hiến kế táo bạo rằng, nhà băng cần cho vay với lãi suất ưu đãi để ai ai cũng dễ dàng tiếp cận tín dụng bất động sản.
Các chuyên gia tài chính, bất động sản và giới luật sư cũng vào cuộc với những nhận định bất lợi cho NHNN.
Trong khi đó, ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) cho rằng, Thông tư 06 “không cấm”, chỉ “không được” cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng sở hữu chéo, tập trung vốn cho vay đối với các dự án trong cùng hệ sinh thái, để bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản, nhà ở.
Không khó để thấy các bên đều dựa vào một vài câu chữ, ngữ nghĩa để phản bác nhau. Ý của HoREA, VARS là, trong khi cái mà NHNN muốn các chủ bất động sản có (dự án đủ điều kiện kinh doanh), thì họ lại không cần. Trong khi cái mà các chủ bất động sản cần (nhất là rủi ro pháp lý), thì NHNN lại không muốn có. Một phó thống đốc phát biểu trong tuyệt vọng tại cuộc họp mới đây, với sự chủ trì của Phó thủ tướng Lê Minh Khái, rằng các nhà băng huy động tiền của dân kỳ hạn ngắn, thậm chí không kỳ hạn, thì sao lại cho các dự án bất động sản thiếu quá nhiều điều kiện vay dài hạn. Cãi qua cãi lại, xem ra chẳng ai chịu ai.
Như thể người ta đang xem một trận chiến, bước đầu, báo chí đưa tin ông Châu báo tin thắng lợi chiều ngày 15/08/2023, thì Thống đốc Nguyễn Thị Hồng gửi tin HoREA với nội dung (mơ hồ) rằng, “chủ đầu tư vẫn được vay tín dụng”. Thế rồi, ông tiếp tục khí thế, cho biết, HoREA tiếp tục đề nghị Thống đốc xem xét sửa Thông tư 06 cho “chuẩn”. Mà “chuẩn” nào? Chuẩn của HoREA, VARS hay của ai?
Để gỡ rối mớ bòng bong, ngày 16/8, Thủ tướng Chính phủ ký công văn hỏa tốc “Các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp” và giao Phó thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì họp với Thống đốc và một vài bộ, ngành để sửa đổi, bổ sung Thông tư 06. Mục tiêu đặt ra là “chính sách khi ban hành phải đúng, trúng, không cản trở sự phát triển và phù hợp, kịp thời xử lý vướng mắc”.
Chân lý không hẳn thuộc về số đông, cần giữ tinh thần Thông tư 06 bằng cách tiếp cận thông lệ quốc tế
Có lẽ, ít khi NHNN bị phản ứng dữ dội như lần này. Nhưng đối với các quy định liên quan đến đủ mọi thứ rủi ro mang tính hệ thống như lĩnh vực ngân hàng, thì chân lý không hẳn thuộc về số đông.
Đứng trước hàng tá mục tiêu, phải vừa đúng, vừa trúng, vừa không cản trở sự phát triển thị trường bất động sản, vừa thỏa mãn mục tiêu ổn định hệ thống tài chính, vừa ổn định vĩ mô, vừa kiểm soát lạm phát, NHNN cho biết sẽ ghi nhận và tìm ra “điểm cân bằng” phù hợp.
Nhưng các lý thuyết kinh tế căn bản mách bảo, có quá nhiều điểm cân bằng, sẽ không tìm ra được điểm cân bằng. Đối với hệ thống ngân hàng, giải Nobel kinh tế năm 2022 chỉ ra “chạy” (“bank run”- người gửi tiền rút hàng loạt) là điểm cân bằng xấu duy nhất. Điểm cân bằng của NHNN, HoREA, VARS và hàng ngàn dự án bất động sản khác, có thể chạy về một điểm: tất cả đều chết trên đống tài sản. Đến lúc đó, NHNN, Chính phủ giải cứu thì cái giá phải trả còn lớn hơn nhiều.
Tranh cãi liên quan đến các quy định cấm đoán “4 không” như Thông tư 06 thì ở đâu cũng có. Ở Mỹ là quy định ngăn chặn đối với giao dịch tự doanh, được gọi là Quy tắc Volcker (Volcker, nguyên Chủ tịch Cục Dự trữ liên bang Mỹ - Fed). Ông lập luận, các nhà băng và công ty tài chính chọn chấp nhận rủi ro cao không nên được chính phủ trợ cấp thông qua mạng lưới bảo hiểm tiền gửi liên bang và cho vay của Fed mỗi khi họ gặp khủng hoảng.
Một số nhà lập pháp và các tập đoàn kêu gọi bãi bỏ hoàn toàn quy tắc, với lập luận nó áp đặt “chi phí cao để sửa chữa một cái gì đó không bị hỏng”. Nhiều chỉ trích cho rằng, bất chấp Quy tắc Volcker, các nhà băng vẫn tìm mọi cách né tránh và hệ lụy khủng hoảng 3 nhà băng mới đây của Mỹ cho thấy điều này.
Khi đặt ra các quy tắc ngăn cấm như Quy tắc Volcker hay Thông tư 06, các nhà lập pháp và cơ quan quản lý dễ vướng vào cuộc tranh luận tất cả cùng thua. Các giải pháp, nếu có, cũng mang tính ngắn hạn, không giải quyết căn cơ vấn đề.
Vậy thì phải tìm cách tiếp cận khác. Chẳng hạn, Fed tìm ra điểm cân bằng, bằng cách tiếp cận: từ cấm sang được phép, nhưng với cái giá phải trả tương xứng. Chẳng hạn, Fed không cấm nhà băng giao dịch chứng khoán phơi nhiễm rủi ro lớn, nhưng phải chịu hệ số rủi ro lên đến 1.250% (với những người không am hiểu kỹ thuật, chỉ cần ghi nhớ: theo khung khổ này, với mức vốn yêu cầu tối thiểu theo chuẩn Basel 8%, với hệ số rủi ro 1.250%, thì cứ 1 USD giao dịch chứng khoán phơi nhiễm hay tài sản mù mờ, như tiền điện tử, chủ nhà băng phải bỏ ra 1 USD vốn chủ sở hữu để hấp thụ khoản lỗ). Thậm chí đối với các chứng khoán rác mang tính đầu cơ, Fed cũng không cấm nhà băng mua vào và được đem thế chấp vay cửa sổ chiết khấu. Nhưng Fed đặt giá trị cho nó là zero, nghĩa là nhà băng cứ đem tài sản tới “cửa sổ” thế chấp, nhưng sẽ ra về với… 0 USD, nếu nó không nằm trong danh sách tài sản thế chấp Fed công khai trên trang web định kỳ. Các nhà băng nào cho vay tài sản rủi ro nhiều, sau này gặp khó khăn thanh khoản, thì lấy đâu tài sản thế chấp vay của Fed. Sao ta không học cách không cấm, nhưng hiệu quả giáo dục còn lớn hơn nhiều so với cấm đoán?
Đứng trước sự phát triển vô trật tự của thị trường bất động sản, mới đây nhất, vào tháng 2/2023, Trung Quốc cân nhắc áp dụng các biện pháp quản trị rủi ro khác biệt để hạn chế việc ngân hàng cho vay đối với các khoản đầu tư độc hại có nguy cơ vỡ nợ cao, bao gồm cả những khoản đầu tư cho các nhà phát triển bất động sản có vấn đề.
Cụ thể, Ủy ban Quản lý bảo hiểm và ngân hàng Trung Quốc (CBIRC) không cấm cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản hay tài sản có vấn đề. Thay vào đó, họ đặt ra quy tắc yêu cầu vốn giống như Fed. Nếu các bất động sản nào không nằm trong định nghĩa của CBIRC khi tính yêu cầu vốn, sẽ được chỉ định trọng số rủi ro 1.250% (Quy định của Fed, CBIRC đều vận dụng dựa trên những nguyên tắc căn bản quản trị rủi ro theo chuẩn Basel). Đứng trước chính sách tác động quá lớn, Trung Quốc đang lấy ý kiến công chúng để chính thức áp dụng vào tháng 1/2024.
Nhìn lại Việt Nam, cho đến giờ, chung quy lại, tất cả lập luận của HoREA, VARS đều đi đến giải pháp duy nhất là chạy đến nhà băng “vay, vay và vay”. Cứ như mọi thứ trên đời họ phải tới nhà băng mượn tiền, mà không cần biết tiền ở đâu ra.
Nếu Thông tư 06 bỏ tư duy cấm đoán và chỉ cần áp đặt trọng số rủi ro 1.250% như Mỹ, Trung Quốc… và theo thông lệ quốc tế, thì mọi tranh cãi gay gắt có thể kết thúc. Có chăng, các bên chỉ bàn cách giảm hệ số rủi ro 1.250% về mức thích hợp, nhất là vào lúc hoàn cảnh kinh tế khó khăn hiện tại.
Cũng cần lưu ý, khi gán trọng số rủi ro 1.250% cho các bất động sản có vấn đề, thì cũng phải giảm mạnh hệ số rủi ro cho bất động sản tốt, đủ pháp lý, các dự án nhà ở xã hội, các doanh nghiệp, lĩnh vực nằm trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Đảng, Nhà nước. Siết rủi ro chỗ này, phải nới chỗ khác. Tinh thần là làm sao để tổng rủi ro hệ thống ngân hàng vẫn không đổi. Còn cứ thấy rủi ro là siết tất thì ngân hàng không còn giống ngân hàng. Chỉ biết an toàn cho mình với cái giá toàn bộ phần còn lại phải trả là không ổn.
Có được một giải pháp tổng thể như kinh nghiệm thế giới chỉ ra như nói trên, thì tất cả mọi thứ đều lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ như chỉ đạo của Thủ tướng. Chúng hoàn toàn không can thiệp vào mô hình kinh doanh của nhà băng và các nhà phát triển bất động sản, cũng không đụng chạm bộ luật nào, lại tuân theo chuẩn mực quốc tế Basel về quản trị rủi ro. Còn việc các nhà bất động sản có làm sai pháp luật nếu dự án chưa đủ điều kiện pháp lý mà vẫn cứ đi vay, thì pháp luật sẽ trừng phạt. Đó không phải mục tiêu của chính sách tiền tệ và của NHNN, như Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ lo ngại, để từ đó đặt thêm cho Thông tư 06 sứ mạng “bảo vệ các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản, nhà ở”.
Tinh thần Thông tư 06 rất tốt. Nó chỉ gặp vấn đề ở cách tiếp cận. Không cấm đoán, nhưng vẫn tiệm cận chuẩn mực quốc tế để đạt được mục tiêu chính sách, đó không phải điều Thông tư 06 còn thiếu, mà còn thể hiện ở nhiều quy định khác, như việc NHNN đặt room tín dụng cho các nhà băng quá lâu mà không thay đổi.
