Đây là chia sẻ của nhiều chuyên gia tại Hội thảo chủ đề: "Livehouse - Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị" do Tạp chí Reatimes phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 3/7 tại Hà Nội.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong thói quen tiêu dùng và nhu cầu sử dụng không gian của khách hàng. Người mua nhà ngày càng có xu hướng tìm kiếm những mô hình bất động sản đa năng, không chỉ để ở mà còn để tích sản và đầu tư...
 |
Xuất phát từ thực tế giá đất tại các đô thị lớn liên tục tăng mạnh, đặc biệt là tại các quận trung tâm – nơi quỹ đất sạch gần như đã cạn kiệt, điều này không chỉ khiến thị trường bị phân hóa sâu sắc, mà còn đặt ra bài toán tài chính nan giải cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, hộ kinh doanh cá thể và các start-up non trẻ.
Một mặt, dòng sản phẩm cao cấp và quy mô lớn tiếp tục mở rộng, thu hút nhà đầu tư chuyên nghiệp với nguồn lực tài chính mạnh. Mặt khác, phân khúc trung bình – vốn là "sân chơi" của đại đa số người dân đô thị lại thiếu vắng các lựa chọn có chi phí hợp lý, khả năng sinh lời tốt và phù hợp với nhu cầu sử dụng thực.
Giữa thực trạng đó, nhiều nhà đầu tư đang tìm cách thích nghi với thị trường bằng việc thay đổi phương thức đầu tư và hướng đến những mô hình phù hợp hơn với dòng vốn hạn chế.
Chính vì vậy, thị trường đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về những mô hình bất động sản mới, đa năng, linh hoạt, nhưng không biến bất động sản trở thành một “cuộc chơi xa xỉ”, trong số đó là Livehouse - mô hình bất động sản thế hệ mới tích hợp nhiều công năng, bao gồm: nơi ở, nơi làm việc và dịch vụ thương mại – được quy hoạch trong một không gian thống nhất.
Tuy vậy, đi cùng với sự hình thành, tương tự như các loại hình bất động sản mới trước đây như Condotel, Officetel..., Livehouse cũng đối mặt với những thách thức về mặt pháp lý khi chưa có những quy định cụ thể trong việc quản lý những loại hình bất động sản đa công năng trong cùng một không gian này.
 |
PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội |
PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội cho hay, một vấn đề lớn với Livehouse là việc xác lập quyền sở hữu tài sản - đặc biệt là các tài sản có giá trị lớn như bất động sản. Bên cạnh đó, đảm bảo được cơ chế bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho cả chủ đầu tư, nhà phát triển dự án và khách hàng. Nếu những vấn đề này còn mơ hồ thì sẽ không ai dám "ném tiền qua cửa sổ".
"Mặc dù đã có nền tảng pháp lý nhưng chưa đầy đủ và đồng bộ, trong đó Livehouse liên quan đến rất nhiều luật, gồm cả Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và thứ tư là Luật Kinh doanh bất động sản. Trong khi đất đai lại thuộc sự quản lý của hai cơ quan là Bộ Nông nghiệp và Môi trường và Bộ Xây dựng. Sự chồng chéo về thẩm quyền và quy định pháp luật dễ dẫn đến rủi ro trong triển khai thực tiễn. Vì vậy, vấn đề lớn nhất là việc cơ quan quản lý cần đón nhận và xây dựng khung pháp lý cho dòng sản phẩm mới này", ông Tuyến cho biết.
Chia sẻ dưới góc độ là doanh nghiệp từng triển khai mô hình tương tự cách đây gần chục năm, ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc nhìn nhận, không chỉ ở vấn đề về pháp lý, mô hình mới này còn có thể gây sự xung đột giữa các loại hình giải trí. Ví dụ, đặt bể bơi và một nhà hàng có tính chất phục vụ cho nhóm khách hàng và sự kiện trang trọng cạnh nhau thì cả hai bên đều không thoải mái và dẫn đến doanh thu đều giảm.
 |
Ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc |
Do đó, theo ông Nghĩa, để tổ chức mô hình kinh doanh "buôn có bạn bán có phường", thì việc tổ chức khu tĩnh, khu động, khu nghỉ dưỡng phải có quy hoạch, phải dựa trên góc độ của người làm thật, nếu không sẽ không định nghĩa được mô hình Livehouse.
"Mô hình bất động sản thế hệ mới này là loại hình bất động sản linh hoạt cả về mô hình kinh doanh lẫn thiết kế, công năng sử dụng. Vì vậy, từ cách bố trí cầu thang, buồng kỹ thuật cho đến mặt bằng không gian… tất cả đều được tính toán để đảm bảo vừa đáp ứng được chức năng nhà ở, vừa có thể kinh doanh hiệu quả", ông Nghĩa nhấn mạnh.
Thực tế gần đây đã có mô hình triển khai theo hướng phần không gian sinh hoạt chung được đẩy ra khu kỹ thuật, qua đó tối ưu diện tích cho thuê trong từng đơn vị nhỏ. Ví dụ, với một tòa nhà khoảng 400 - 500 m2, chủ đầu tư có thể chia tách thành nhiều phòng, có những phòng chỉ đảm nhiệm chức năng ngủ, nhưng vẫn có thể cho thuê với giá khoảng 2 triệu đồng/đêm. Nhờ tối ưu công năng, doanh thu có thể tăng lên tới 30%.
Những mô hình như vậy hiện đã được triển khai tại vùng lõi TP.HCM, không chỉ dừng lại ở loại hình khách sạn (Hotel), mà là tổ hợp đa chức năng, tích hợp nhiều mô hình kinh doanh như nhà hàng, lưu trú ngắn hạn, dài hạn, dịch vụ đặt chỗ (core booking)… Bên trong các tổ hợp này, các không gian sinh hoạt chung như bếp, thư viện, không gian giao lưu… cũng được thiết kế đồng bộ để gia tăng trải nghiệm và giá trị sử dụng.
"Chính những tiện ích cộng thêm đó khiến giá bán sản phẩm bất động sản này rất cao. Vậy thì với những mô hình thương mại linh hoạt, tích hợp như vậy, cần được xem xét hỗ trợ về mặt pháp lý trong thời gian tới như thế nào, rất mong cơ quan quản lý xem xét" ông Nghĩa nói.
 |
GS.TS Hoàng Văn Cường, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội |
Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội, mô hình này là một hướng gợi mở rất mới. Ông Cường kỳ vọng, mô hình này sẽ được lan tỏa và nghiên cứu đào sâu thêm.
"Về bản chất, mô hình này không mới, nhưng hoàn toàn có thể khơi dậy một xu thế mới. Bởi hành vi sử dụng bất động sản đầu tiên là bắt đầu từ nhu cầu ở, nhưng gắn liền với đó là mục tiêu sở hữu tài sản. Hai mục tiêu này sẽ thay đổi tùy theo hoàn cảnh xã hội. Trong đó, việc tích hợp 5 chức năng trong một dự án (ở, làm việc, nghỉ dưỡng, giải trí, tiêu dùng) có thể dẫn đến xung đột lợi ích, ví dụ, người cao tuổi sống cạnh khu giải trí ồn ào sẽ không phù hợp.
Tuy nhiên, tôi nghĩ dù chúng ta nêu ra 5 chức năng như vậy, nhưng việc tích hợp không phải cứng nhắc, mà rất linh hoạt, phù hợp với nhóm cư dân du mục, giới trẻ. Một bất động sản không nhất thiết phải tích hợp đủ cả 5 chức năng, mà có thể chỉ có 2 hoặc 3 chức năng", ông Cường phân tích.
Ở góc độ cơ quan quản lý, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhìn nhận, mô hình này không hoàn toàn mới, bởi bản chất đây là một loại hình bất động sản đa chức năng, tương tự như Condotel, Officetel.
"Những mô hình bất động sản mới sẽ tạo ra những sản phẩm mới phù hợp với xu hướng, chúng ta cần đón nhận và nghiên cứu để phát triển. Đặt vấn đề loại hình bất động sản gắn với phát triển kinh tế đêm, tôi hình dung rằng, đây là việc gắn thêm một màu sắc mới cho loại hình bất động sản này, tạo ra sự hấp dẫn cho sản phẩm và có thể hình dung ra một xu hướng phát triển của loại hình bất động sản mới...
Có lẽ chúng ta cũng không quá lo lắng về câu chuyện phát triển kinh tế đêm và cơ sở pháp lý để phát triển", ông Dũng nói và cho rằng, với những loại hình mới này, thị trường cần đón nhận và cần phải có sự nghiên cứu để khuyến khích phát triển, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới.
 |
Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) |
Ông Dũng nhấn mạnh thêm, cũng như các loại hình condotel, officetel, mô hình mới cũng sẽ gặp những khó khăn, vướng mắc liên quan đến các tiêu chuẩn, quy chuẩn, các nội dung liên quan đến quản lý đầu tư xây dựng.
Đây là loại hình bất động sản đa chức năng, không phải nhà ở. Trong pháp luật kinh doanh bất động sản chia thành các loại công trình xây dựng theo mục đích sử dụng cho giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và đặc biệt là công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Mặc dù sẽ còn rất nhiều loại hình bất động sản mới trong quá trình phát triển thị trường và sẽ rất khó khăn trong việc liệt kê hết tên các loại hình bất động sản này, nhưng qua đánh giá sơ bộ có thể thấy, các cơ sở pháp lý cho Livehouse cơ bản đã có và sẽ không còn quá khó khăn như giai đoạn phát triển Condotel, Officetel trước đây.
