Kỳ vọng bình ổn giá nhà ở
Bà Nguyễn Thanh Huyền (phường Ngọc Hà, Hà Nội) cho biết, gần đây, trước thông tin về đề xuất “chung cư có thời hạn”, bà quyết định tạm dừng kế hoạch mua chung cư để chờ giá giảm hoặc cân nhắc chuyển sang mua nhà đất nhằm yên tâm hơn về giá trị tài sản.
Theo Tờ trình định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở 2023 do Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, Quốc hội khóa XVI (từ ngày 3 - 24/8/2026), quy định “chung cư có thời hạn” một lần nữa làm “nóng” nghị trường do tác động lớn đến thị trường bất động sản nếu được thông qua.
Trước đó, năm 2022, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần đầu đề xuất quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư”, được xác định theo “thời hạn sử dụng của công trình”. Quy định này vấp phải phản ứng do liên quan đến quyền tài sản theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, sau đó được rút khỏi dự thảo trình Quốc hội. Luật Nhà ở 2023 chỉ giữ quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”, không đặt thời hạn đối với quyền sở hữu.
Tháng 7/2026, khi chuẩn bị sửa đổi Luật Nhà ở 2023, Bộ Xây dựng tiếp tục dự thảo theo hướng không quy định “thời hạn sở hữu nhà chung cư”, mà chỉ quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư”, được xác định căn cứ theo thời gian sử dụng thực tế và kết luận kiểm định.
Theo hồ sơ dự thảo mới nhất trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 8/2026, Chính phủ đề xuất bổ sung quy định “chung cư có thời hạn”, được xác định trên cơ sở thời hạn sử dụng công trình theo hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế và kết luận kiểm định chất lượng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và thuộc trường hợp phải phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường, tái định cư theo quy định đối với chung cư xây dựng trước năm 1994; với chung cư xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí xây dựng lại.
Thuyết minh của Chính phủ cho thấy, việc bổ sung quy định này nhằm thể chế hóa quan điểm tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Nghị quyết yêu cầu khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, quyền tài sản của chủ sở hữu phải được bảo đảm, đồng thời chủ sở hữu căn hộ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Căn hộ có thể rẻ hơn trên lý thuyết, nhưng chưa chắc kéo được mặt bằng giá nhà xuống nếu nguồn cung và tín dụng không được khơi thông.
Cho ý kiến về định hướng chính sách, đa số đại biểu Quốc hội đồng tình với việc nhà chung cư cần có niên hạn sử dụng để bảo đảm an toàn, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho thị trường.
Đại biểu Quốc hội Tạ Văn Hạ (Đà Nẵng) nhận định, mô hình căn hộ có thời hạn sử dụng 50, 70 hoặc 90 năm có thể tạo thêm một phân khúc nhà ở, giúp người dân dễ tiếp cận hơn do giá bán có thể chỉ bằng một nửa so với chung cư hiện nay.
TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và Bất động sản Toàn cầu cho rằng, mục tiêu của chính sách không chỉ là cải tạo, tái thiết các khu đô thị, chung cư “già cỗi” mà còn hướng đến việc đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.
“Ở nhiều đô thị, giá nhà đã lên tới khoảng 25-30 lần thu nhập trung bình năm của người dân. Với mặt bằng giá như vậy, xã hội sẽ sinh ra một lớp người cả đời không thể mua nổi nhà”, ông Hiếu nói.
Theo CBRE, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội năm 2024 đạt khoảng 72 triệu đồng/m2, tăng 36% so với năm 2023. Dữ liệu quý I/2026 của JLL Việt Nam cho thấy giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m2, tăng 25,3% so với cùng kỳ năm trước. Tại TP.HCM, khảo sát của Batdongsan.com.vn trên 626 dự án chung cư cho thấy, 94% dự án tăng giá trong năm qua.
Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cho rằng, nếu Luật Nhà ở bổ sung mô hình “chung cư có thời hạn” thì đây có thể là hướng đi để đa dạng hóa sản phẩm trên thị trường. Một thị trường phát triển có thể tồn tại nhiều loại sản phẩm, từ sở hữu lâu dài, sở hữu có thời hạn đến thuê dài hạn, miễn là quyền của từng loại được thiết kế minh bạch để người dân lựa chọn theo nhu cầu và khả năng tài chính.
“Khi quyền tài sản khác nhau, giá trị kinh tế của tài sản cũng khác nhau và giá bán không thể xác định theo cùng một cách”, ông Tú nhấn mạnh.
Cần cơ chế rõ ràng để khơi thông nguồn cung
Dù chuyển từ cách tiếp cận “thời hạn sở hữu” sang “thời hạn sử dụng” nhà chung cư, đề xuất vẫn đặt ra băn khoăn về quyền tài sản và khả năng vận hành thị trường do một số nội hàm chính sách chưa rõ.
Theo đại biểu Quốc hội Dương Minh Tuấn (TP.HCM), tâm lý phổ biến của người Việt Nam là mua nhà để ở ổn định, lâu dài. Nếu quy định không rõ ràng, người dân có thể hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm, quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động chấm dứt. Điều này có thể làm gia tăng tâm lý e ngại mua chung cư, chuyển sang tìm mua đất nền, đi ngược định hướng phát triển nhà chung cư tại các đô thị lớn.
Đại biểu Quốc hội Thạch Phước Bình (Vĩnh Long) đề nghị làm rõ cơ chế thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chung cư hết niên hạn và phải xây dựng lại, trong đó cần tính đến trường hợp chủ sở hữu không đủ khả năng tài chính và cơ chế tiếp cận tín dụng.
Về lý thuyết, căn hộ có thời hạn có thể có giá thấp hơn do người mua không phải trả cho phần giá trị của quyền sở hữu lâu dài. Trước đó, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Hà Nội) từng phân tích, nếu quyền sử dụng đất và quyền sở hữu công trình được thiết kế phù hợp với thời hạn sử dụng, chi phí đầu tư phát triển dự án có thể giảm, tạo dư địa để doanh nghiệp đưa giá bán xuống.
Nhưng giá bán thấp hơn không đồng nghĩa với chi phí đầu tư thấp hơn. Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho rằng, việc áp dụng thời hạn sử dụng đối với chung cư có thể làm giảm sức mua trong ngắn hạn, đồng thời buộc doanh nghiệp tính toán lại hiệu quả dự án.
“Chi phí vốn, đất, xây dựng… như nhau, nhưng để bán được hàng, chung cư có thời hạn sử dụng có thể phải chịu mức chiết khấu cao hơn trên thị trường thứ cấp. Rủi ro tín dụng cũng có thể gia tăng nếu chính sách chưa đủ rõ ràng, khiến ngân hàng khó định giá tài sản theo thời hạn sử dụng”, vị lãnh đạo doanh nghiệp nói.
Theo vị này, để chính sách tạo ra nguồn cung thực sự, cần làm rõ giá trị tài sản, quyền sử dụng đất và phương án xử lý khi công trình hết thời hạn, qua đó giúp doanh nghiệp tính toán được hiệu quả dự án ngay từ đầu.
Luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng, việc nghiên cứu thêm mô hình “chung cư có thời hạn” cần được thiết kế đồng bộ từ chế độ đất đai, cơ chế tài chính, phương pháp hình thành giá đến việc bảo vệ quyền của người mua trong toàn bộ vòng đời tài sản.
“Người mua cần biết căn hộ còn lại bao nhiêu năm sẽ ảnh hưởng thế nào đến giá trị chuyển nhượng? Ngân hàng định giá và cho vay ra sao? Khi dự án hết thời hạn thì ai đại diện xin gia hạn? Nếu phải cải tạo hoặc xây dựng lại thì quyền lợi của các chủ sở hữu được bảo đảm bằng cơ chế nào?...”, ông Tú nói.
Bởi vậy, nếu chỉ làm giảm giá trị tài sản mà không giảm chi phí phát triển dự án, không tạo thêm nguồn cung và khiến tín dụng khó tiếp cận, chính sách có thể làm căn hộ rẻ hơn trên lý thuyết nhưng chưa chắc kéo được mặt bằng giá nhà xuống.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khuyến nghị, cần xây dựng cơ chế tài chính phù hợp cho phân khúc này, kết hợp nguồn tín dụng dài hạn với việc nghiên cứu mô hình quỹ tích lũy dành riêng cho tái thiết, được quản lý minh bạch để giảm áp lực tài chính khi công trình xuống cấp.
Ông Đính cũng đề nghị xây dựng hệ thống dữ liệu số để quản lý vòng đời từng công trình chung cư, từ thiết kế, thi công, nghiệm thu đến vận hành, bảo trì và kiểm định.
Trong khi đó, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, việc thay đổi chính sách cần được thực hiện theo lộ trình phù hợp để tránh gây cú sốc cho thị trường. Cần rà soát quỹ chung cư hiện hữu để có kế hoạch cải tạo, song song với công bố niên hạn tại các dự án mới để người mua hiểu đầy đủ quyền lợi và nghĩa vụ của mình.
