Đất đai - Lỗ hổng thất thoát tài sản Nhà nước qua cổ phần hóa, thoái vốn (kỳ 4)

Bài cuối: Hạn chế thất thoát, cách nào?

Bất cập khung giá đất

Điểm 3, Điều 31, Nghị định 59/2011/NĐ-CP của Chính phủ quy định, doanh nghiệp được lựa chọn hình thức thuê đất hoặc giao đất theo quy định của Luật Đất đai. Doanh nghiệp chọn hình thức thuê đất không phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp chọn hình thức giao đất thì phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp.

Căn cứ để tính là giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất được giao) quy định và công bố tại thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng tương tự thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.

Với quy định như trên, phần lớn các trường hợp tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh nghiệp đều căn cứ theo bảng giá đất địa phương công bố.

Hàng năm, các địa phương đều xây dựng và công bố bảng giá đất. Song với nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực giá cả (Ban Vật giá Chính phủ trước đây), chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long nhận xét, mức giá này thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá mua bán, chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Ông Long đưa ra một dẫn chứng, đại diện xã Hợp Thịnh (huyện Kỳ Sơn, Hòa Bình) cho biết, giá đền bù của tỉnh đối với đất nông nghiệp hai vụ lúa (bao gồm giá theo quy định của Nhà nước cộng với tiền hỗ trợ, giải quyết việc làm cho lao động nông thôn khi không còn đất) là 260.000 đồng/m2.

Trong khi đó, cũng mảnh đất đó khi bị thu hồi và tổ chức đấu giá, giá sàn là 1.200.000 đồng/m2. Sự chênh lệch quá lớn về giá đất trước và sau quy hoạch khiến người nông dân không đủ tiền để mua đất và bức xúc về việc giữa giá bồi thường thu hồi đất do Nhà nước quy định và giá của nhà đầu tư sau khi thu hồi đất bán lại chênh nhau rất lớn. Doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư ít nhưng bán giá rất cao.

Vị chuyên gia dẫn chứng thêm, mức giá cao nhất trong bảng giá đất của Hà Nội và TP. HCM là 81 triệu đồng/m2 (cũng là mức tối đa trong khung giá đất của Chính phủ) trong khi giá đất chuyển nhượng cao nhất thực tế trên thị trường cao hơn 400 triệu đồng/m2, cá biệt có nơi hàng tỷ đồng/m2. Chênh lệch “khủng” này dẫn đến khi áp dụng bảng giá đất để định giá doanh nghiệp hay tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất đai đã gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước.

“Khung giá đất không theo kịp biến động của thị trường, đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường”, ông Long nhận xét. 

Hãy để thị trường định giá

Trước thực trạng như vậy, ông Long cho rằng, cần mở rộng áp dụng biện pháp đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Thực tiễn nghiên cứu kinh nghiệm các nước cho thấy, việc sử dụng hình thức đấu thầu, đấu giá không chỉ đảm bảo giá của bất động sản do thị trường quyết định, mà còn là giải pháp để giảm thiểu tham nhũng do cơ chế “xin – cho”. Vị chuyên gia cũng đề xuất, cần bổ sung quy định cụ thể về việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước và phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Nguyễn Thanh Tùng, Phó tổng giám đốc Công ty TNHH Hãng kiểm toán AASC nói, bên cạnh việc định giá doanh nghiệp theo các phương pháp đã được thừa nhận rộng rãi trong lý thuyết định giá như dựa trên tài sản, dựa trên dòng tiền thuần, cần có thêm việc định giá từ thị trường.

Trong rất nhiều trường hợp thực tế vừa qua, tài sản nhà nước đã được tối đa hóa giá trị thông qua cách định giá từ thị trường. Một ví dụ đáng suy ngẫm là cuối năm 2015, với giá đấu thành công 274.200 đồng/cổ phần, Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn Nhà nước (SCIC) đã thoái hết vốn khỏi CTCP Du lịch Kim Liên (đơn vị quản lý khách sạn Kim Liên tại phố Đào Duy Anh, quận Đống Đa, Hà Nội) với tổng số tiền thu về đạt hơn 1.000 tỷ đồng.

Tại phiên đấu giá, đã có 36 nhà đầu tư đăng ký tham gia với tổng khối lượng đăng ký mua lên tới hơn 131,3 triệu cổ phần, cao gấp 40 lần so với tổng khối lượng chào bán. Giá trúng cao gấp 9 lần so với mức giá khởi điểm.

Gần 53% cổ phần của một doanh nghiệp vốn điều lệ 69,5 tỷ đồng có quyền sử dụng 35.000 m2 đất có giá lên tới hơn 1.000 tỷ đồng.

Trước đó, để sở hữu lô cổ phần 43,028% vốn điều lệ của CTCP Tư vấn Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thikeco, một tổ chức đã vượt qua 44 nhà đầu tư khác chi ra gần 100 tỷ đồng, bỏ giá 131.000 đồng/cổ phiếu, gấp 8,9 lần giá khởi điểm. Thikeco là doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa vào năm 2005 với vốn điều lệ hiện nay là 14,2 tỷ đồng. Thikeco có lãi khoảng 1 tỷ đồng/năm, song Công ty lại có quyền quản lý nhiều lô đất tại nội đô Hà Nội; trong đó có lô đất rộng 7.000 m2 tại phố Lương Thế Vinh, Trung Văn, mặc dù các lô đất này đều thuộc dạng trả tiền thuê đất hàng năm.

Điều này thực sự khiến dư luận phải băn khoăn, dù đất thuê không được tính khi xác định giá trị doanh nghiệp, nhưng phải chăng vẫn có giải pháp để tối đa hóa giá trị thu về cho Nhà nước? Dư luận cũng băn khoăn về việc chọn nhà đầu tư chiến lược của các doanh nghiệp nắm trong tay quỹ đất vàng, bởi thông tin ra đến thị trường cũng là lúc mọi việc đã được quyết định xong.

Tại Đại hội đồng cổ đông lần đầu của Tổng công ty Thiết bị y tế Việt Nam, một thành viên trong Ban chỉ đạo cổ phần hóa, đồng thời là một quan chức của Bộ Y tế cho hay, đối với việc chào bán cho nhà đầu tư chiến lược, không phải doanh nghiệp thích bán thế nào cũng được. Ngay từ đầu, phải có quyết định phê duyệt các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư chiến lược, sau đó đăng công báo, chờ nhà đầu tư nộp hồ sơ, xét duyệt rồi ra quyết định. Tùy vào số lượng nhà đầu tư là 1, 2 hay 3 mà có sự thỏa thuận về giá. Nếu trên 3 nhà đầu tư thì phải đấu giá. Nếu các nhà đầu tư cùng đăng ký bằng giá thì chia ra bán. Dù vậy, để công khai, minh bạch và bán được tài sản với giá tốt nhất, vị quan chức trên cho rằng, ngoài phần vốn Nhà nước giữ lại và phần bán ưu đãi cho người lao động, phần còn lại nên bán đấu giá công khai toàn bộ. Nếu cuộc đấu giá có hàng chục, hàng trăm nhà đầu tư tham gia thì rất khó để thông đồng bỏ giá thấp.

Bình luận về câu chuyện này, Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, Ban chỉ đạo cổ phần hóa các doanh nghiệp cần phát huy vai trò của mình, đề xuất các cơ chế với cơ quan chủ quản, chọn lọc nhà đầu tư một cách công khai, công bố thông tin rộng rãi ra công chúng, tránh nguy cơ thất thoát tài sản Nhà nước.

“Ngành xây dựng của tôi trước đây được cấp những bãi đất rộng để làm kho bãi chứa vật liệu. Đến khi chuyển đổi, những diện tích đất ấy biến thành tài sản lớn của doanh nghiệp”, ông Liêm kể.

Còn chuyên gia Lê Đăng Doanh lại nhấn mạnh đến việc cần sớm nghiên cứu ban hành Luật Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, thực hiện cổ phần hóa dưới sự giám sát của Quốc hội, công khai, minh bạch. Không có lý do thuyết phục nào để từ chối Luật Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà hầu như tất cả các nước khác đã thực hiện, bởi đây là một quá trình rất quan trọng.

Trong dự thảo Đề án kế hoạch tái cơ cấu nền kinh tế giai đoạn 2016 - 2020 mà Bộ Kế hoạch Đầu tư đang lấy ý kiến đóng góp, Bộ cũng đã đề xuất ban hành Luật thúc đẩy cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; trong đó tập trung tháo gỡ các vướng mắc về định giá doanh nghiệp, xử lý đất đai, ngăn ngừa thất thoát tài sản Nhà nước.