Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội: Cần tháo gỡ "nút thắt" trên 3 trụ cột

Triển khai Đề án gặp nhiều khó khăn, thách thức

Phát biểu tại toạ đàm: “Hiện thực hoá Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội” do Bộ Xây dựng phối hợp với Truyền hình VTC tổ chức chiều 19/10, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, hiện cả nước đã hoàn thành 312 dự án nhà ở xã hội (NOXH) khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 158.000 căn, với tổng diện tích hơn 8 triệu m2; đang tiếp tục triển khai 418 dự án, với 432.400 căn, tổng diện tích khoảng 22.565.000 m2.

Đây là kết quả của những chủ trương chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Đặc biệt, tính từ đầu nhiệm kỳ đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản liên quan đến việc phát triển nhà ở xã hội; đáng chú ý nhất là Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”.

Theo đó, phấn đấu đến năm 2030 tổng số căn hộ các địa phương hoàn thành khoảng 1.062.200 căn. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025, hoàn thành khoảng 428.000 căn.

"Nếu các dự án đã được cấp phép và chấp thuận chủ trương đầu tư hoàn thành đúng thời hạn thì chúng ta sẽ cơ bản hoàn thành mục tiêu đến năm 2025", Bộ trưởng Xây dựng nói.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tham luận tại Tọa đàm chiều 19/10.

Đến thời điểm 30/6/2023, việc thực hiện Đề án đã có những kết quả bước đầu. Cả nước đã hoàn thành 46 dự án nhà ở xã hội, quy mô xây dựng 20.210 căn; đã cấp phép và đang triển khai xây dựng 110 dự án với quy mô 100.213 căn, ngoài ra đã được chấp thuận chủ trương đầu tư 309 dự án với quy mô 292.422 căn. Tổng số căn hộ đã hoàn thành và đã cấp phép xây dựng hoặc đã có chủ trương đầu tư xây dựng là khoảng 413.000 căn.

Về nguồn vốn ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội, các địa phương đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng. Hiện có 20 tỉnh công bố danh mục 52 dự án đủ điều kiện vay với nhu cầu vay vốn là 25.884 tỷ đồng.

Trong đó, 49 dự án nhà ở xã hội với nhu cầu vay khoảng 24.655 tỷ đồng và 3 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ với nhu cầu vay khoảng 1.230 tỷ đồng.

Tính đến thời điểm hiện tại, đã có một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 83/1.095 tỷ đồng đã ký hợp đồng vay vốn.

Các con số này là khá khiêm tốn. Nhận định chung, Bộ trưởng cho hay, việc triển khai Đề án sẽ còn nhiều khó khăn, thách thức trong giai đoạn sắp tới. Vì vậy, rất cần sự chung tay, vào cuộc một cách đồng bộ của các cấp chính quyền, các hiệp hội nghề nghiệp và các doanh nghiệp.

Cần hạ lãi suất, mở rộng ưu đãi, tạo cơ chế đặc thù cho cấp tỉnh

Chia sẻ tại Tọa đàm, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH có tính khả thi rất cao, bởi nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên, thị trường vẫn tồn tại những khó khăn với 3 nhóm vấn đề chính: Thể chế, nguồn vốn và tổ chức thực hiện.

Về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, nhà đầu tư dự án đang được vay với mức lãi suất 8,7%/năm, người mua nhà vay với mức 8,2%/năm, đến nay mới giải ngân được 83 tỷ đồng trên tổng số 1.095 tỷ đồng giá trị ký kết, ông Khôi cho rằng do mức lãi suất chưa đủ hấp dẫn.

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chia sẻ tại Tọa đàm

Cụ thể, theo thông tin VNREA khảo sát, nhà đầu tư kiến nghị vay với lãi suất 6,5%/năm, người mua nhà mong muốn được vay với mức lãi suất 4,8%/năm.

Ông Khôi cho biết, VNREA đã đề nghị ngân hàng vận dụng cơ chế của Ngân hàng Chính sách xã hội, qua khoản vay có dư nợ để người mua được vay 4,8%/năm.

"Chúng ta phải vận dụng những điều này vào gói 120.000 tỉ đồng thì gói vay mới có sức hút”, TS Khôi nhận định.

Về thể chế, ông Khôi cho rằng các ưu đãi cần thực chất hơn. Cụ thể, ngân sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng bên trong dự án NOXH đối với NOXH cho thuê và hỗ trợ một phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở bán và thuê mua.

Hiện nay, vẫn giữ quy định lợi nhuận 10% cho chủ đầu tư dự án NOXH, không nên nói lợi nhuận “tối đa” mà nói đó là lợi nhuận định mức hay lợi nhuận tính giá thành, giá bán thì có thể sẽ khuyến khích được doanh nghiệp tham gia.

Ngoài ra, theo ông Khôi, nên áp dụng những ưu đãi về thuế cho NOXH như cho cải tạo chung cư cũ trước đây: thuế giá trị gia tăng sẽ được miễn 4 năm đầu và được giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Còn thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%. Như vậy, mới có thể kéo giảm giá thành, giá bán và dễ tiếp cận cho người dân có nhu cầu.

Chủ tịch VNREA cho biết, hiện nay mới chỉ xét và giải quyết cho những người có thu nhập thấp (dưới 11 triệu đồng, không phải đóng thuế thu nhập cá nhân) thuê mua NOXH. Tuy nhiên trên thực tế, số lượng đối tượng phải đóng thuế thu nhập cá nhân nhưng mức thấp cũng rất nhiều.

“Vì vậy, có thể mở rộng đối tượng được thuê, mua NOXH. Khi xét duyệt sẽ xét từ mức không phải đóng thuế rồi đến những đối tượng đóng thuế thấp”, ông Khôi đề xuất.

Toạ đàm “Hiện thực hoá Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội” chiều 19/10

Về khâu tổ chức thực hiện, ông Khôi cho rằng, cấp tỉnh là quan trọng nhất vì khâu quy hoạch sử dụng đất rất quan trọng với việc thực hiện dự án. Nếu dự án xây xong không bán được, một phần do cấp tỉnh không cân đối kế hoạch sử dụng đất ngay từ khâu ban đầu. Ngoài ra cần cơ chế đặc thù cho cấp tỉnh.

"Điển hình như Bắc Giang mới đây có cơ chế đặc thù đã giải quyết nhanh được một số vấn đề thủ tục và tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư", ông Khôi nhấn mạnh.

Giải pháp từ địa phương: Gỡ vướng quy hoạch, tăng hỗ trợ...

Tại Tọa đàm, ông Đỗ Hữu Hưng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hải Phòng thông tin, trong quá trình triển khai các dự án NOXH trên địa bàn, Sở này ghi nhận những khó khăn vướng mắc thường liên quan đến vấn đề quy hoạch, ví dụ tại quy hoạch chung và quy hoạch phân khu trước đây, Hải Phòng không quan tâm nhiều quy hoạch cho phát triển NOXH.

Ngoài ra, theo ông Hưng, vấn đề kết nối hạ tầng bên ngoài dự án NOXH (gọi là hạ tầng "ngoài hàng rào") với khu NOXH, vấn đề kêu gọi nhà đầu tư rót vốn... cũng là một trong những trở ngại đối với địa phương này.

Ông Đỗ Hữu Hưng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hải Phòng (Ảnh: M.Minh)

Về vấn đề này, ông Nguyễn Đức Thọ, Phó Chủ tịch UBND TP Hải Phòng cho biết, theo Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NOXH, TP. Hải Phòng được giao chỉ tiêu hoàn thành 33.500 căn NOXH từ nay đến năm 2030, trong đó, giai đoạn 2022 - 2025 là 15.400 căn; giai đoạn 2026 - 2030 là 18.100 căn.

Ban Chấp hành Đảng bộ Thành phố vừa ban hành Nghị quyết về phát triển NOXH trên địa bàn thành phố Hải Phòng đến năm 2030, với mục tiêu giai đoạn 2021 - 2025: xây dựng 15.400 căn hộ, trong đó phấn đấu 80% là sản phẩm hoàn thành và sản phẩm đưa ra thị trường. Giai đoạn 2026 - 2030: Xây dựng đạt và vượt chỉ tiêu 18.100 căn hộ.

Ông Nguyễn Đức Thọ, Phó Chủ tịch UBND TP. Hải Phòng

Theo đó, Hải Phòng đưa ra một số các giải pháp: Chủ động lựa chọn, bố trí đất đai cho hệ thống NOXH trên toàn thành phố nhằm chủ động và linh hoạt trong phát triển nhà ở. Cùng với đó, sẽ triển khai quy hoạch đi trước một bước, xử lý bất cân đối về quy hoạch cũ, kết hợp với nghiên cứu cơ chế ưu đãi tài chính đặc thù...

"Bên cạnh đó, thành phố sẽ liên thông các dữ liệu dân cư để đẩy nhanh quá trình xét duyệt và ngăn chặn việc lợi dụng chính sách. Thực hiện công tác tuyên truyền để xóa bỏ tư duy NOXH dành cho đối tượng yếu thế, thu nhập thấp để hình thành quan điểm đây là một dạng phân khúc nhà ở có chất lượng tốt và giá cả phù hợp với khả năng chi trả do có sự hỗ trợ từ Nhà nước", ông Thọ cho hay.

Nêu tiếng nói từ Bắc Ninh, một địa phương có nhu cầu NOXH khá lớn do mật độ khu công nghiệp, khu chế xuất cao, ông Nguyễn Tuấn Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh chia sẻ một số kinh nghiệm tháo gỡ khó khăn về quy hoạch và hạ tầng cho NOXH.

Ông Nguyễn Tuấn Dũng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh (Ảnh: M.Minh)

Theo đó, trong quá trình lập quy hoạch đô thị chi tiết, ngoài tuân thủ nguyên tắc xây dựng đô thị loại 1,2,3 phải để dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở, Bắc Ninh còn yêu cầu đô thị loại 4,5 nếu có khu công nghiệp tập trung có nhu cầu nhà ở cao thì khi lập quy hoạch đô thị chi tiết cũng phải dành ra 20% quỹ đất cho nhà ở như đô thị loại 1-3.

Về hạ tầng, Bắc Ninh chủ trương ưu tiên các nguồn lực xã hội trong phát triển hạ tầng khung, hạ tầng kết nối trong khu đô thị để từ đó lập quy hoạch, thu hút nhà đầu tư xây dựng NOXH.

Về cơ chế hỗ trợ, ngoài cơ chế chính sách từ trung ương, đối với những dự án nhà ở cho công nhân trên địa bàn, Bắc Ninh hỗ trợ 50% chi phí giải phóng mặt bằng và 100% chi phí đầu tư hạ tầng "trong hàng rào" cho chủ đầu tư...

Tuy nhiên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh cũng thừa nhận, các dự án NOXH trên địa bàn đang vấp phải một số khó khăn như hầu hết công nhân lao động không đủ điều kiện mua (do lãi suất cao, do không đáp ứng tiêu chuẩn, do quy định về thuế thu nhập cá nhân...); một phần có thói quen thuê nhà chứ không có nhu cầu mua.

Để tháo gỡ, ông Dũng cho rằng cần giải quyết các vướng mắc về lãi suất, thủ tục, song song với phát triển loại hình NOXH cho thuê để đáp ứng nhu cầu ở thực của người lao động trên địa bàn.