Càng làm, số lượng dự án càng giảm
Sau hơn 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011-2020, tính đến hết năm 2022, cả nước mới hoàn thành 307 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn, chỉ đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với khoảng 432.400 căn.
Cũng nói thêm là 307 dự án với 157.100 căn hộ nhà ở xã hội đã hoàn thành đưa vào sử dụng như đề cập ở trên là con số lũy kế từ năm 2011 đến nay nên chưa cho thấy rõ kết quả phát triển nhà ở xã hội theo từng năm, nhất là những năm gần đây.
Trong khi đó, báo cáo tổng kết các năm 2020, 2021, 2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, công tác phát triển nhà ở xã hội tiếp tục trong xu hướng giảm. Cụ thể, năm 2020 hoàn thành 8 dự án với 1.677 căn, năm 2021 hoàn thành 5 dự án với 1.694 căn và năm 2022 hoàn thành 6 dự án với 1.300 căn.
Sở dĩ các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội luôn không đạt kế hoạch đề ra, như đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), là do còn nhiều quy định “tự làm khó mình”. Trong đó, có thể do nhận thức chưa đúng về nhà ở xã hội và tập trung tìm cách làm giảm giá thành nhà ở xã hội hoặc xem nhà ở xã hội là “nhà rẻ tiền”, “nhà để từ thiện”… nên đã có một số quy định pháp luật chưa theo hướng bảo đảm chất lượng nhà ở xã hội tương đương nhà ở thương mại cùng loại, chẳng hạn quy định bắt buộc sử dụng gạch không nung cho dự án nhà ở xã hội là chưa hợp lý.
Hay với nhà ở dành cho công nhân thuê, quy định pháp luật hiện hành chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng các khu nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở, nhưng chưa cho phép doanh nghiệp bất động sản thực hiện các dự án loại này.
“Nếu cho phép doanh nghiệp tham gia thì sẽ đảm bảo chất lượng xây dựng khu nhà trọ và các tiện ích, dịch vụ phục vụ công nhân, người lao động tốt hơn, tạo áp lực cạnh tranh lành mạnh buộc các hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu các khu nhà trọ phải đảm bảo chất lượng công trình và tăng các tiện ích, dịch vụ phục vụ người thuê”, ông Châu nói.
Cơ chế chưa cho phép doanh nghiệp đầu tư xây dựng loại hình nhà trọ cho thuê dù nhu cầu lớn là một nghịch lý, nhưng còn một điều bất hợp lý khác được chỉ ra tại báo cáo triển khai các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2016-2025 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố, đó là việc bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.
Lý do bởi đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị đặc biệt và loại I, việc phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ở xã hội là không khả thi do quỹ đất này không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được một khối nhà ở xã hội độc lập, cũng không khả thi nếu chuyển thành nhà ở xã hội thấp tầng do các đô thị đặc biệt và loại I không khuyến khích phát triển loại hình nhà ở này. Mặt khác, nếu xây nhà ở xã hội dạng nhà liên kế trong các dự án nhà ở thương mại khu đô thị (thường ở vị trí “đất vàng”) có thể tiềm ẩn tiêu cực, không công bằng.
“Trong trường hợp người thu nhập thấp vào ở các căn hộ nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng không phù hợp với thu nhập của họ”, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM nhấn mạnh.
Có dự án, người thu nhập thấp cũng không dễ tiếp cận
Sở dĩ các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội luôn không đạt kế hoạch đề ra là do còn nhiều quy định ‘tự làm khó mình'.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)
Là thủ phủ công nghiệp khu vực phía Nam và có chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ dành cho người lao động tại các khu công nghiệp trên địa bàn, nhưng nguồn cung loại hình nhà ở này tại Bình Dương luôn trong tình trạng “cung không đủ cầu”.
Đại diện Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp – Công ty cổ phần (Becamex IDC) cho biết, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động, tỉnh Bình Dương tiếp tục xây dựng hơn 15.000 căn nhà ở xã hội tại phường Định Hòa (TP. Thủ Dầu Một) và Khu đô thị Việt - Sing (TP. Thuận An), mỗi căn diện tích từ 30-50 m2, giá bán chỉ từ 80-200 triệu đồng/căn.
Về phía doanh nghiệp, Becamex IDC được giao quỹ đất để tới đây xây dựng 20.000 căn nhà ở xã hội với mức đầu tư khoảng 9.500 tỷ đồng, giá bán từ 120-280 triệu đồng/căn với loại căn hộ phổ thông, hoặc từ 300-500 triệu đồng/căn với loại cao cấp hơn, hoặc cho thuê với giá 750.000 đồng/tháng/căn… nhằm đáp ứng đa dạng nhu cầu của người lao động. Tuy nhiên, số căn hộ ra đời trong tương lai cũng chỉ đáp ứng một phần rất nhỏ so với nhu cầu thực tế.
Nguồn cung dự án nhà ở xã hội thiếu hụt trầm trọng, trong khi giá nhà ở thương mại không ngừng tăng, vượt quá thu nhập của đại bộ phận lao động phổ thông, khiến cho giấc mơ sở hữu nhà tại những đô thị lớn càng trở nên xa vời.
Sau khi xem bảng giá tại một dự án nhà ở xã hội đang triển khai trên địa bàn TP. Thủ Đức (TP.HCM), anh Nguyễn Cường - công nhân tại cảng Cát Lái chia sẻ, dù đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng không dám “liều” do tài chính hạn hẹp.
Anh Cường cho biết, điều kiện để có thể mua nhà ở xã hội hiện nay là mọi thành viên trong gia đình không thuộc diện nộp thuế thu nhập cá nhân, tức thu nhập không quá 11 triệu đồng/tháng, nhưng với gia đình có 2 con nhỏ, nếu tổng thu nhập 2 vợ chồng không quá 22 triệu đồng/tháng thì riêng tiền thuê nhà, chi phí sinh hoạt hàng ngày và tiền đóng học cho con cũng đã gần hết, chứ chưa nói đến chuyện tích lũy.
Trong khi đó, nếu muốn mua nhà thì phải có nguồn tài chính tích lũy. Chẳng hạn, khi muốn mua 1 căn nhà ở xã hội khoảng 1,5 tỷ đồng, cần thanh toán trước tối thiểu từ 20-30% giá trị căn hộ, tương đương từ 300 - 450 triệu đồng, phần còn lại vay ngân hàng khoảng trên 1 tỷ đồng, như vậy trung bình mỗi tháng phải trả khoảng 10 triệu đồng tiền lãi.
“Như vậy, nếu mua nhà ở xã hội với thu nhập không quá 22 triệu đồng mỗi tháng thì việc tiết kiệm là rất khó, nên bảo là để dành được 400 triệu đồng - số tiền tối thiểu để tính chuyện mua nhà trả góp gần như bất khả thi”, anh Cường nói, đồng thời cho rằng, ở thành phố, mức thu nhập 15-20 triệu đồng/người/tháng là bình thường, chứ không cao và ngay với mức thu nhập này cũng đã khó mua nhà ở xã hội. Thế nên, điều kiện mua nhà ở xã hội cần cởi mở hơn để có thể dễ dàng tiếp cận.
Theo ông Lê Hoàng Châu, cần điều chỉnh và phân cấp lại đối tượng mua nhà ở xã hội, bởi quy định điều kiện về thu nhập đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân như hiện nay đã loại trừ nhiều trường hợp không đáp ứng điều kiện về thu nhập nên không được mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Bởi lẽ, những người này tuy có nộp thuế thu nhập cá nhân nhưng với mức nộp thuế rất thấp và thực chất vẫn là người có thu nhập thấp ở đô thị, từ đó dẫn đến một nghịch lý là những người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội thì không có tiền mua, còn người có tiền lại không mua được nhà ở xã hội. Do vậy, mức giảm trừ gia cảnh cần tăng thêm khoảng 25%, tức là từ 60 triệu đồng/năm hiện nay tăng lên 75 triệu đồng/năm để phù hợp với thực tiễn.
