Đà suy giảm chậm lại
Cuối tháng 10/2023, Sở Xây dựng TP.HCM đã ra thông báo đủ điều kiện mua nhà ở hình thành trong tương lai với 1.043 căn hộ tại dự án The Privia, do Công ty TNHH một thành viên Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc (thành viên Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền) làm chủ đầu tư.
Dự án tọa lạc tại mặt tiền đường N1, kết nối trực tiếp vào đường An Dương Vương và đường Nguyễn Hới, quận Bình Tân, gồm 3 tòa tháp 23 tầng và khối đế, hiện đã xây dựng tới tầng 19 và dự kiến bàn giao cho khách hàng từ quý IV/2024.
The Privia là dự án nhà ở duy nhất được TP.HCM chấp thuận mở bán trong tháng 10/2023.
Trước đó, trong 9 tháng đầu năm, Sở Xây dựng TP.HCM xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn cho 15 dự án nhà ở hình thành trong tương lai, với 15.020 căn hộ, tăng hơn 3.400 căn so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc cao cấp có 9.969 căn và phân khúc trung cấp 5.051 căn, không có nhà ở thuộc phân khúc bình dân.
Dù nguồn cung tăng, song theo ông Trần Hoàng Quân, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, hoạt động kinh doanh bất động sản của Thành phố tăng trưởng âm 8,71% so với cùng kỳ (tốc độ 6 tháng đầu năm 2023 tăng trưởng âm 11,58% và quý I/2023 tăng trưởng âm đến 16,2%. Doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản 9 tháng đầu năm trên địa bàn Thành phố giảm 4,7% so với cùng kỳ (trước đó 6 tháng đầu năm giảm 8,3% và 4 tháng đầu năm giảm đến 14,6%).
“Các số liệu trên cho thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng tốc độ suy giảm đã chậm lại”, ông Quân nói.
Khẳng định nguồn cung nhà ở thương mại cao hơn cùng kỳ năm trước, song ông Quân cũng thừa nhận, vốn đầu tư trong nước và nước ngoài rót vào hoạt động kinh doanh bất động sản còn hạn chế, nhà ở phân khúc bình dân không có sản phẩm đưa ra thị trường.
Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản, để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng, hoặc M&A dự án là một trong những giải pháp được các cơ quan quản lý nhà nước nỗ lực triển khai nhằm gỡ khó cho doanh nghiệp địa ốc, thúc đẩy khu vực quan trọng trong nền kinh tế hồi phục. Trong báo cáo mới đây, UBND TP.HCM cho biết, trong số 189 kiến nghị của doanh nghiệp về tháo gỡ vướng mắc thủ tục cho 148 dự án bất động sản, Thành phố đã giải quyết được 43 kiến nghị của chủ đầu tư 39 dự án.
Đặc biệt, từ quý IV/2022 đến nay, UBND TP.HCM đã giải quyết kiến nghị đối với một số dự án đủ điều kiện huy động vốn và bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng có vướng mắc về pháp lý. Trong đó, Thành phố đã cho phép hai dự án đã đảm bảo pháp lý là dự án Chung cư B4 (thuộc Khu dân cư và công viên Phước Thiện, quy mô 2.989 căn hộ) và dự án Chung cư Gia Khang (quy mô 712 căn hộ) được huy động vốn đối với 100% sản phẩm.
Ngoài ra, Thành phố cũng tháo gỡ khó khăn theo hướng cho phép dự án Chung cư A5-A6 (thuộc Khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng, quy mô 1.200 căn hộ), dự án Chung cư lô 1-17 (thuộc Khu phức hợp Sóng Việt, quy mô 280 căn hộ) được huy động vốn đối với 50% sản phẩm nhà ở trong thời gian các cơ quan quản lý Nhà nước tính nghĩa vụ tài chính phát sinh của dự án. Với việc gỡ vướng thủ tục pháp lý cho 4 dự án chung cư để được huy động vốn, đã có 5.181 căn hộ được bán ra thị trường.
Ông Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia nhìn nhận, dù mức độ phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM còn chậm, nhưng tăng trưởng từ âm nhiều đã chuyển sang âm ít.
“Nhìn tổng thể, kinh tế Việt Nam vẫn cải thiện từng tháng, từng quý, nhưng năm nay khó có tăng trưởng cao. Để đạt được tốc độ tăng trưởng GDP 5% trong năm nay thì tăng trưởng GDP trong quý IV phải trên 7%. Trong bối cảnh đó, ngành bất động sản còn khó hơn vì liên quan đến thị trường tài chính, tín dụng”, ông Lịch nói, đồng thời chỉ ra hai điểm nghẽn của thị trường bất động sản là ách tắc pháp lý và khả năng hấp thụ vốn, trong đó điểm nghẽn hấp thụ vốn là vấn đề lớn.
Ông Lịch cho rằng, sang năm 2024, nền kinh tế chưa hy vọng khởi sắc mạnh mẽ nhưng chắc chắn sẽ tốt hơn năm 2023. Theo đó, “thị trường bất động sản có thể chuyển từ âm ít sang dương ít vào quý IV năm nay, khởi sắc hơn từ quý II/2024”.
Cầu ở thực sẽ là động lực phục hồi
Thị trường bất động sản có thể chuyển từ âm ít sang dương ít vào quý IV, khởi sắc hơn từ quý II/2024.
TS. Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia
Nhận định được nhiều chuyên gia đưa ra, bản chất khó khăn của thị trường bất động sản TP.HCM khác với nhiều địa phương khác. Dù cũng gặp những vướng mắc chung về pháp lý, tín dụng, nhưng là một siêu đô thị, có dân số trên 10 triệu dân, nhu cầu nhà ở tại Thành phố không ngừng gia tăng. Đây là động lực lớn giúp thị trường có thể cải thiện được thanh khoản trong thời gian tới.
Theo TS. Trần Du Lịch, vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay là sản phẩm vừa túi tiền cho người có nhu cầu thực còn quá ít.
“Đây là căn bệnh phải điều trị. Không phải ngẫu nhiên Chính phủ mạnh mẽ phát triển nhà ở xã hội, mà là để cung - cầu gặp nhau, phù hợp với nhu cầu tiêu dùng”, ông Lịch nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan khu vực phía Nam cho rằng, một bộ phận người dân có một phần tài chính nhưng lâu nay chưa mua nhà do lãi suất quá cao và nay, khi lãi suất hạ nhiệt, họ có thể quay lại mua căn hộ có giá phù hợp. Bản thân một số chủ đầu tư đang “xoay xở” thanh khoản bằng việc hướng đến nhu cầu ở thực. Phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực sẽ là “mấu chốt” để tháo gỡ khó khăn cho thị trường hiện tại.
Song theo ông Tuấn, đây chỉ là giải pháp mang tính thời điểm, còn muốn “phá băng” thị trường, đòi hỏi phải có nhiều giải pháp đồng bộ và dài hơi hơn với sự hỗ trợ của chính sách.
Thông tin được Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân cung cấp, hiện Thành phố có 33 dự án có quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội. Nếu quỹ đất này được triển khai xây dựng, TP.HCM có trên 70.000 căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, trong 33 dự án này, 50% chưa giải tỏa xong, một số dự án gặp khó khăn về phương án tính tiền làm hạ tầng, khó khăn về xác nhận đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội...
Trong chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ, TP.HCM được giao 69.000 căn, nhưng chính quyền Thành phố đặt mục tiêu 92.000 căn đến năm 2030. Hiện nay, Thành phố có 88 dự án nhà ở xã hội độc lập, hoặc xen cài trong các dự án thương mại.
“Thời gian tới, nếu Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua, có hướng dẫn tháo gỡ được vướng mắc đối với triển khai các dự án nhà ở xã hội thì khả năng Thành phố sẽ cân bằng được 3 phân khúc cao cấp, trung cấp và bình dân”, ông Quân nói.
