Cái khó của “người mới”
Tỷ lệ nghịch với số vốn đầu tư là tiến độ thực hiện của các dự án khu đô thị mới. Cụ thể, dự án khu đô thị Đông Sài Gòn có diện tích trên 900 héc-ta, do CTCP Đầu tư Nhơn Trạch (liên doanh giữa Công ty TNHH một thành viên Tín Nghĩa và Công ty Cao su Công nghiệp Đồng Nai) làm chủ đầu tư với số vốn trên 6 tỷ USD, được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ năm 2006, nhưng đến nay vẫn còn ở giai đoạn chuẩn bị.
Tín Nghĩa cũng là chủ đầu tư của một khu đô thị ở Đồng Nai, nằm kế cận TP. Biên Hòa, đó là Cù lao Tân Vạn. Kế đến là dự án trung tâm thành phố mới Nhơn Trạch, quy mô 600ha, do Công ty TNHH Berjaya Leisure, Tập đoàn Berjaya Corporation Berhad, Malaysia làm chủ đầu tư, với số vốn đầu tư dự kiến trên 2 tỷ USD. Cùng với khu đô thị Đông Sài Gòn, đây là dự án “đòn bẩy” để Nhơn Trạch “vượt mặt” khu đô thị mới Nam Sài Gòn tại TP.HCM.
Thế nhưng, kể từ khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư vào cuối năm 2009, dự án vẫn đang trong giai đoạn cuối để đi đến quyết định phê duyệt quy hoạch 1/2000. Điều này cho thấy, một khối lượng lớn công việc vẫn còn phía trước: quy hoạch chi tiết 1/500, đền bù, giải phóng mặt bằng, san lấp, xây dựng...
Nói về tiến độ dự án, ông Nguyễn Hoài Nam, Giám đốc điều hành Công ty TNHH Berjaya Việt Nam thừa nhận dự án tiến triển chậm. Song, giải thích về nguyên nhân của tình trạng này, ông Nam cho rằng, hiện, lãi suất ngân hàng quá cao, khách hàng, bao gồm cả những người có nhu cầu thật sự lẫn nhà đầu tư thứ cấp đều dè dặt khi mua sản phẩm. Điều này tác động đến đầu ra của dự án.
“Không bán được sản phẩm, chủ đầu tư vẫn đẩy mạnh tiến độ xây dựng, một lượng vốn lớn đã bị chôn vào dự án... sẽ dẫn đến tình trạng doanh nghiệp không có khả năng chi trả cho nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu, nhân công... thì vấn đề sẽ càng tệ hại”, ông Nam nói.
Ngoài dự án trên, Berjaya còn là chủ đầu tư của dự án khu đô thị Đại học Quốc tế - VIUT, tọa lạc trên diện tích 900 héc-ta (huyện Hóc Môn), là một dự án thuộc khu đô thị Tây Bắc. Đây là một trong 8 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cao nhất TP.HCM năm 2008, với vốn đăng ký lên đến 3,5 tỷ USD.
Đề cập đến dự án “khủng” này, ông Phương Anh Phát, Giám đốc Phát triển dự án Công ty TNHH Berjaya Việt Nam cho biết, hiện, chủ đầu tư đang xúc tiến triển khai hạng mục đầu tiên của dự án là khu tái định cư 28 héc-ta. Hiện tại, Berjaya cũng đang ráo riết hoàn tất công việc giải phóng mặt bằng để kêu gọi thêm các nhà đầu tư khác cùng chung tay phát triển dự án.
Bí đầu ra
Không riêng gì những dự án được cấp phép gần đây gặp hạn vì “bí đầu ra”, một số dự án đã đưa vào sử dụng cách đây 3 năm cũng lâm vào cảnh đìu hiu.
Trở lại khu đô thị mới Mỹ Phước 3 (huyện Bến Cát, Bình Dương), một điều dễ dàng nhận thấy là hàng loạt khu nhà phố, nhà liên kế vẫn đang trong tình trạng “vườn không nhà trống”, đại lý tiếp thị dự án còn nhiều hơn cả người ở.
Hầu hết đất là những sản phẩm do Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Bình Dương (Becamex IDC Corp) làm chủ đầu tư và đã được chào bán từ năm 2007 - 2008, với mức giá từ 250 - 350 triệu đồng/nền, nhưng đến nay, mức giá này đã giảm mạnh, dao động từ 180 - 250 triệu đồng/nền.
Ngay cả những dự án mở bán gần đây tại thành phố mới Bình Dương (cách khu đô thị Mỹ Phước 3 khoảng 15 km) cũng có mức giá khá “mềm”, khoảng 250 - 280 triệu đồng/nền.
Sở dĩ, trước đây, những dự án này hút khách là do tình hình thị trường bất động sản vẫn sôi động, các nhà đầu tư có thể đạt được lợi nhuận gấp đôi ngay sau khi đặt mua dự án; hoặc, nếu không bán lại thì họ sẽ cho chuyên gia, doanh nhân đang làm việc tại khu công nghiệp Mỹ Phước thuê lại. Song, thực tế thì ngược lại.
Hơn nữa, hạ tầng kết nối giữa TP.HCM và các khu này vẫn chưa hoàn chỉnh (hiện đường cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn đang thi công). Đó là chưa kể đến việc khi làm phép so sánh, khách hàng sẽ có nhiều lựa chọn, thay vì mua một căn hộ tại thành phố mới Bình Dương (một vài dự án có giá 17 triệu đồng/m2), họ có thể mua sản phẩm tương tự ở quận 9, 7, Nhà Bè... (TP.HCM), nếu không ở, có thể bán hoặc cho thuê dễ dàng hơn.
Nói về thị trường, ông Neil MacGregor, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, trong thời gian tới, để giải quyết “tiến độ của dự án”, đặc biệt là những dự án có quy mô lớn như các khu đô thị, sẽ có nhiều khả năng xảy ra: Hoặc là chủ đầu tư của các dự án này sẽ chuyển nhượng hẳn dự án, hoặc sẽ kêu gọi thêm đối tác để tạo vốn cho dự án và hơn hết là tránh việc bị thu hồi giấy phép.
Đứng ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, ông Nguyễn Hoài Nam nói, mỗi doanh nghiệp đều có những cái khó khác nhau. Do đó, nên chăng trong thời gian này, để chia sẻ khó khăn với doanh nghiệp, các cơ quan quản lý nên có buổi làm việc với khoảng 100 doanh nghiệp bất động sản lớn nhất nhằm tìm ra những giải pháp chung, mang tính tương đối, nhằm “cởi trói” cho thị trường.
Còn ông Linson Lim, Giám đốc điều hành phụ trách thị trường Việt Nam, Thái Lan, Philippines của Công ty Keppel Land International, nhà đầu tư đã cam kết đầu tư 2 tỷ USD vào các dự án tại Việt Nam, trong đó có 3 dự án khu đô thị mới đặt tại Đồng Nai và TP.HCM, cho rằng đang gặp khó ở lĩnh vực này do quy mô đầu tư lớn, nhất là trong thời điểm hiện nay.
Sau một thời gian dài triển khai, hiện chỉ có dự án khu đô thị Saigon Sport City tại quận 2 là đã hoàn tất được giấy phép đầu tư.
