Tác động mạnh từ lãi suất
Báo cáo tài chính quý II/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy, số dư người mua trả tiền trước tăng trưởng thấp hơn đáng kể so với các quý trước đó. Sự suy giảm liên tục về đà tăng của số dư người mua trả tiền trước trong các quý gần nhất cho thấy doanh nghiệp “bán được hàng” chưa đồng nghĩa với “thu được tiền”.
Bất động sản vốn là ngành có độ nhạy rất cao với lãi suất bởi cả bên mua và bên bán đều phụ thuộc đáng kể vào tín dụng. Khi lãi suất tăng, tác động đầu tiên thường được nhìn thấy ở chi phí tài chính của chủ đầu tư; tuy nhiên, đây mới chỉ là một phần của vấn đề. Sức ép lớn hơn nằm ở phía người mua. Với một tài sản có giá trị lớn như căn hộ hay lô đất, việc lãi suất vay mua nhà tăng có thể khiến khách hàng trì hoãn quyết định, giảm giá trị căn nhà có thể mua hoặc kéo dài thời gian thanh toán. Điều này khiến tốc độ hấp thụ dự án chậm lại.
Ngay cả khi mở bán thuận lợi, với sản phẩm bất động sản có thời gian thanh toán kéo dài (thanh toán theo tiến độ), việc người mua gặp khó khăn về dòng tiền, chi phí tài chính khi lãi suất tăng cao vẫn có thể ảnh hưởng tới tiến độ thanh toán, thậm chí không thể tiếp tục thanh toán theo tiến độ. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải tiếp tục trả lãi vay, chi phí xây dựng, chi phí đất đai và các khoản chi phí vận hành khác. Đây chính là điểm nghẽn có thể khiến một dự án tưởng như có doanh số tốt nhưng chưa chắc đã tạo ra dòng tiền tương ứng cho doanh nghiệp.
Trong tình huống như vậy, chủ đầu tư có thể phải sử dụng nhiều công cụ để kích cầu như kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, tăng chiết khấu hoặc đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn hơn. Những biện pháp này có thể làm giảm lượng tiền thu về trong ngắn hạn và gây sức ép lên biên lợi nhuận.
Trong báo cáo mới nhất, Công ty Chứng khoán MB (MBS) lưu ý ngành bất động sản đang chịu tác động tiêu cực từ lãi suất cao, đồng thời nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi mặt bằng lãi suất cao và thị trường chưa thuận lợi. Vì vậy, trong giai đoạn hiện nay, sức khỏe của doanh nghiệp bất động sản cần được nhìn từ dòng tiền thực, thay vì chỉ nhìn vào doanh thu bán hàng hay giá trị quỹ đất.
Doanh nghiệp có thể sở hữu quỹ đất lớn nhưng nếu dự án chưa đủ điều kiện triển khai, thời gian thu tiền kéo dài và chi phí tài chính tăng, lợi thế về tài sản có thể chưa chuyển hóa thành lợi nhuận và dòng tiền. Ngược lại, những doanh nghiệp có dự án đã hoàn thiện pháp lý, có thể mở bán và thu tiền trong thời gian ngắn sẽ có khả năng chống chịu tốt hơn.
Cuộc sàng lọc mới
Nếu lãi suất là sức ép ngắn hạn đối với ngành địa ốc thì Nghị quyết 21-NQ/TW lại có thể tạo ra sự thay đổi mang tính cấu trúc. Nghị quyết được ban hành ngày 28/7/2026, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tập trung tháo gỡ những vướng mắc về giao đất, xác định giá đất, phân quyền cho địa phương, đồng thời định hướng gia tăng nguồn cung nhà ở, ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê.
Một trong những điểm đáng chú ý tại nghị quyết này là định hướng Nhà nước kiểm soát, điều tiết giá bất động sản thông qua việc gia tăng nguồn cung, thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê. Nghị quyết cũng định hướng đẩy nhanh công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và phát triển các khu tái định cư, qua đó, có thể rút ngắn thời gian triển khai các dự án, đặc biệt là các dự án hạ tầng và đô thị lớn.
Về dài hạn, đây là thay đổi tích cực đối với thị trường. Tuy nhiên, nó cũng đồng nghĩa với việc lợi thế của doanh nghiệp bất động sản sẽ không còn đơn thuần nằm ở việc “có đất”, mà chuyển dần sang khả năng triển khai được đất thành sản phẩm và đưa sản phẩm ra thị trường.
Nội dung được thị trường quan tâm nhất từ Nghị quyết 21 là định hướng quy định niên hạn sử dụng đối với nhà ở chung cư. Theo đó, chung cư phải có niên hạn sử dụng và làm rõ hơn trách nhiệm tài chính của cư dân trong quá trình cải tạo, xây dựng lại chung cư khi hết niên hạn.
Tham khảo kinh nghiệm quốc tế, MBS cho rằng, các dự án chung cư theo luật mới có thể có thời hạn từ 50 - 99 năm. Sau khi hết thời hạn, nhà đầu tư có thể được ưu tiên nộp khoản phí bổ sung để cải tạo và tái phát triển dự án. Tuy nhiên, đây mới là đánh giá dựa trên định hướng chính sách và thông lệ quốc tế, chưa phải quy định pháp lý cuối cùng. Tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được đưa ra lấy ý kiến đại biểu Quốc hội tại kỳ họp đang diễn ra, điều khoản này cũng được nhiều đại biểu khuyến nghị nên xem xét lại.
Thay đổi này nếu diễn ra có thể tác động trực tiếp tới tâm lý tích sản của người Việt. Trong ngắn hạn, nhu cầu đối với những căn hộ có quyền sử dụng lâu dài có thể tăng lên khi người mua muốn sở hữu sản phẩm trước khi các quy định mới được áp dụng. Các dự án đã có quy hoạch 1/500, hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc có giấy phép bán hàng có thể được hưởng lợi nhờ tâm lý ưa thích sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài. Nhưng về dài hạn, nếu chung cư có thời hạn trở thành xu hướng phổ biến, dòng tiền đầu tư có thể thay đổi cách tiếp cận đối với loại sản phẩm này. Tâm lý tích sản đối với tài sản sử dụng lâu dài có thể khiến các sản phẩm thấp tầng hoặc đất nền được hưởng lợi tương đối. Nghị quyết 21 và các chính sách thể chế hóa nghị quyết này không đơn thuần là câu chuyện pháp lý, mà có thể tác động tới cơ cấu nguồn cung, khẩu vị người mua và cách thị trường định giá bất động sản trong nhiều năm tới.
Không còn là “cuộc chơi” đơn giản
Trong môi trường lãi suất cao, tiêu chí quan trọng nhất với doanh nghiệp bất động sản là khả năng tạo dòng tiền. Khi chính sách mới được triển khai, tiêu chí này sẽ càng quan trọng hơn. Những doanh nghiệp có dự án đã hoàn thiện pháp lý, đủ điều kiện mở bán và có khả năng thu tiền sớm sẽ có lợi thế lớn hơn những doanh nghiệp còn phụ thuộc vào quá trình tháo gỡ pháp lý.
Các dự án chung cư đã có quy hoạch, hoàn thành tiền sử dụng đất hoặc có giấy phép bán hàng có thể có tỷ lệ hấp thụ tốt hơn nhờ tâm lý ưa thích sản phẩm có quyền sử dụng lâu dài trong bối cảnh lãi suất cao. Ở chiều ngược lại, những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao, chi phí lãi vay lớn, dự án kéo dài hoặc phụ thuộc nhiều vào khả năng thanh toán của khách hàng sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực.
Rủi ro lớn nhất của các doanh nghiệp địa ốc không nhất thiết nằm ở việc giá bất động sản giảm mạnh, mà có thể đến từ việc thời gian quay vòng vốn kéo dài. Mỗi tháng dự án chậm bán hoặc khách hàng chậm thanh toán đều có thể làm tăng chi phí vốn và kéo dài thời gian thu hồi vốn. Trong ngành có chu kỳ vốn dài như bất động sản, vài tháng chậm tiến độ dòng tiền đôi khi có thể tạo ra tác động lớn hơn nhiều so với mức giảm giá bán trên danh nghĩa.
Nhìn tổng thể, lãi suất cao và Nghị quyết 21 đang tạo ra hai lực tác động khác nhau nhưng cùng thúc đẩy quá trình sàng lọc doanh nghiệp bất động sản. Lãi suất cao buộc doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính, khả năng bán hàng và thu tiền. Trong khi đó, chính sách mới có thể thúc đẩy nguồn cung, rút ngắn thời gian pháp lý và thay đổi cơ cấu sản phẩm. Điều này có thể khiến giai đoạn tới không còn là “cuộc chơi” đơn giản của những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn. Giá trị của một quỹ đất sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào khả năng pháp lý hóa, triển khai và chuyển hóa thành dòng tiền.
Với người mua nhà, sự thay đổi cũng đòi hỏi một cách tiếp cận thận trọng hơn. Một sản phẩm có giá bán hấp dẫn chưa chắc là lựa chọn tốt nếu thời gian sở hữu, khả năng thanh khoản và chi phí tài chính trong tương lai chưa rõ ràng. Còn với nhà đầu tư chứng khoán, câu chuyện của ngành bất động sản cần được nhìn qua nhiều lớp: pháp lý dự án, tiến độ triển khai, tốc độ bán hàng, tiến độ thu tiền, nợ vay, chi phí lãi vay và chất lượng dòng tiền.
Nghị quyết 21 có thể mở ra một chu kỳ mới cho bất động sản khi các nút thắt pháp lý được tháo gỡ và nguồn cung được cải thiện. Nhưng chính quá trình này cũng sẽ tạo ra sự cạnh tranh lớn hơn giữa các doanh nghiệp. Trong một thị trường nguồn cung dần được khơi thông, doanh nghiệp thắng cuộc có thể không phải là doanh nghiệp có nhiều đất nhất, mà là doanh nghiệp có khả năng biến đất thành sản phẩm, biến sản phẩm thành tiền và biến dòng tiền thành lợi nhuận nhanh nhất. Đó cũng là lý do lãi suất và dòng tiền sẽ tiếp tục là hai biến số quan trọng nhất cần theo dõi khi đánh giá triển vọng bất động sản trong giai đoạn Nghị quyết 21 bắt đầu được thể chế hóa.
