Nguồn cung quá “hưng phấn”
Tính chu kỳ của thị trường văn phòng Hà Nội từng được thể hiện khá rõ khi nguồn cung sắp tới hạn thì việc phát triển dự án mới mới diễn ra mạnh mẽ. Nhưng hiện tại, các dự án mới liên tục được ra mắt dẫn tới bùng nổ nguồn cung mạnh mẽ.
Báo cáo thị trường văn phòng của CBRE Việt Nam công bố cho thấy, đến cuối năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê toàn TP. Hà Nội đạt 1,85 triệu m2 và dự báo sẽ đón nhận thêm khoảng 279.000 m2 dự án hạng A trong giai đoạn 2026-2028.
Diện tích hấp thụ văn phòng tại Hà Nội trong năm 2025 ghi nhận hơn 78.000 m2, tương đương năm 2024, cho thấy thị trường duy trì sự ổn định tương đối, song tâm lý doanh nghiệp vẫn thận trọng trước bối cảnh kinh tế còn nhiều diễn biến khó lường.
Tỷ lệ trống trên cũng phần nào phản ánh thị trường đang ở giai đoạn “chững”. Trong khi tỷ lệ trống phân khúc hạng A ổn định theo năm thì phân khúc hạng B lại gia tăng đến từ áp lực nguồn cung mới. Tỷ lệ trống 2 phân khúc hạng A và B tại Hà Nội đạt lần lượt 18,1% và 19,3% vào cuối năm 2025.
Theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội, nguồn cung hạng A giai đoạn tới tập trung chủ yếu tại khu vực Tây Hồ Tây. Nguồn cung dồi dào này sẽ tạo áp lực lên tỷ lệ trống, buộc các chủ nhà phải áp dụng chiến lược giá thuê cạnh tranh hơn để duy trì sức hút.
Cùng góc nhìn, bà Hoàng Nguyệt Minh - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội có thể sẽ phải đối mặt với tình trạng dư cung trong ngắn hạn khi liên tục được “bơm” thêm sản phẩm mới.
Theo bà Minh, với việc Hà Nội sẽ có thêm gần 300.000 m2 nguồn cung mới thời gian tới, trong đó khu vực phía Tây dự kiến chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung, sẽ tạo áp lực nhất định cho việc tăng tỷ lệ lấp đầy và giá thuê.
Lấy ví dụ tại Khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây, bà Minh cho biết, việc phần lớn nguồn cung mới tập trung tại đây sẽ khiến sự cạnh tranh ngay trong khu vực dự án càng trở nên mạnh hơn, tỷ lệ lấp đầy có thể bị ảnh hưởng và phải kéo dài đến khi khu vực này đủ sức định hình được vị thế trung tâm mới. Tuy vậy, bù lại là khách thuê có nhiều sự lựa chọn hơn do có nhiều sản phẩm mới.
Động lực nào tạo nên sức hấp dẫn?
Qua trao đổi với các thành viên thị trường và dữ liệu Báo Đầu tư Chứng khoán thu thập được, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang diễn biến rất sôi động đến từ một số nguyên nhân, trong đó việc từng lọt tốp thị trường văn phòng có lợi suất hàng đầu thế giới là một nguồn cảm hứng.
Báo cáo World Office Yield Spectrum (Lợi suất văn phòng toàn cầu) từng vinh danh Hà Nội 3 năm liên tiếp từ năm 2017 đến năm 2019 ở vị trí số 1 các thành phố toàn cầu về lợi suất văn phòng. Chẳng hạn, năm 2019, Hà Nội xếp thứ 1 với lợi suất thị trường đạt 8,57%, theo sau là Manila (Philippines), Adelaide (Úc), TP.HCM và Perth (Úc).
 |
Các dự án văn phòng mới liên tục ra mắt dẫn tới bùng nổ nguồn cung mạnh mẽ. Ảnh: Thành Nguyễn. |
Chưa hết, tính đến giữa năm 2025, chi phí trung bình để thi công một văn phòng mới tại Hà Nội khoảng 17,2 triệu đồng/m2, chi phí nâng cấp và cải tạo khoảng 9 triệu đồng/m2 - thuộc nhóm thành phố có chi phí thi công văn phòng rẻ nhất châu Á - Thái Bình Dương.
Rõ ràng, trong bối cảnh toàn cầu nhiều biến động, mức lợi suất 8,57% có thể là “bùa yêu” hấp dẫn bất cứ nhà đầu tư bất động sản nào. Đặc biệt, văn phòng cũng là loại hình tài sản “thu lời bền vững”, nên hiệu suất cao, thời gian dài càng là yếu tố hấp dẫn.
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện một doanh nghiệp kinh doanh văn phòng cho thuê cho hay, mức lợi suất cao cho thấy mức tương quan khá hấp dẫn của thu nhập từ việc cho thuê mặt bằng so với giá trị vốn hóa của tòa nhà văn phòng. Có thể, đây cũng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư lựa chọn văn phòng làm sản phẩm đầu tư dài hạn.
Cùng với đó, theo nhiều thành viên thị trường, việc tái thiết lập chuỗi cung ứng toàn cầu và làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư đang diễn ra mạnh mẽ, mà Việt Nam đang là điểm đến ưa thích, dẫn đến nhu cầu văn phòng cho thuê tăng cao, nhất là các sản phẩm đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững. Đây cũng là một điểm tạo cảm hứng cho các nhà phát triển dự án.
Về chân dung khách thuê, theo bà Nguyễn Hoài An, bên cạnh yếu tố chi phí, khả năng kết nối của mạng lưới đường sắt đô thị (metro) đi qua các dự án trọng điểm sẽ là lợi thế lớn, hỗ trợ việc di chuyển của nhân sự và gia tăng giá trị cho tòa nhà.
Giao dịch với mục đích chuyển địa điểm sang các tòa nhà chất lượng cao chiếm ưu thế, đạt 58% tổng diện tích giao dịch lớn được ghi nhận bởi CBRE tại Hà Nội trong năm 2025.
Xu hướng này cho thấy, ngay cả trong bối cảnh thị trường thận trọng do những bất ổn toàn cầu, các doanh nghiệp vẫn ưu tiên chiến lược nâng cấp chất lượng văn phòng để đáp ứng nhu cầu dài hạn.
Xét theo góc độ ngành nghề, công nghệ thông tin và tài chính/ngân hàng/bảo hiểm tiếp tục là 2 lĩnh vực dẫn dắt thị trường, chiếm lần lượt 29% và 28% tổng diện tích giao dịch trong năm 2025 tại Hà Nội.
Còn theo bà Hoàng Nguyệt Minh, các doanh nghiệp ngoài xem xét ngân sách thì các yếu tố như mặt bằng lớn và hiệu quả, quy mô của dự án, chất lượng xây dựng đáp ứng các tiêu chuẩn xanh… ngày càng được chú trọng hơn. Dù làn sóng nguồn cung sản phẩm hạng B mới thời gian gần đây tác động đến tỷ lệ lấp đầy, nhưng nhu cầu nền tảng vẫn duy trì sự tích cực.
Trong trung và dài hạn, những tòa nhà sở hữu tiêu chuẩn xây dựng cao, chứng chỉ xanh và năng lực quản lý vận hành chuyên nghiệp sẽ có lợi thế vượt trội khi cạnh tranh gia tăng và thị trường bước vào giai đoạn phát triển chín muồi hơn.
Các chủ đầu tư đang tập trung nhiều hơn vào tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại và chứng chỉ công trình xanh nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh, phản ánh xu hướng gia tăng nhu cầu của khách thuê đối với không gian làm việc bền vững, hiệu quả và được thiết kế tốt.
Những dự án đáp ứng được các tiêu chuẩn này được kỳ vọng sẽ hoạt động hiệu quả hơn, trong khi các tòa nhà cũ có thể đối mặt với áp lực nâng cấp để duy trì khả năng cạnh tranh.
“Với khách thuê, cần theo sát mốc hoàn thành của các dự án để có kế hoạch phù hợp, vì thời gian chuyển văn phòng đối với khách thuê lớn có thể kéo dài 9-12 tháng, thậm chí nhiều hơn, nên cần có sự nghiên cứu, chuẩn bị kỹ lưỡng để tránh bị động”, bà Minh nhấn mạnh.
