Hà Nội: Nhộn nhịp mua bán nhà phân lô

Cung không đủ cầu

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, thị trường địa ốc Hà Nội hiện nay có một số chủ đầu tư vừa và nhỏ đang âm thầm mua lại các lô đất có diện tích khoảng 100 - 200 m2, nằm xen kẹt trong các khu dân cư, chủ yếu ở các quận, huyện ngoại thành Hà Nội. Sau đó, tiến hành các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở, phân lô, tách thửa thành các khu đất có diện tích 30 - 35 m2, rồi xây dựng thành các căn nhà 3 tầng để bán cho khách hàng.

Khách hàng mua nhà chỉ cần bỏ ra khoảng 500 triệu đồng, phần còn lại được ngân hàng hỗ trợ tài chính với thời hạn vay tối đa 20 năm. Đây là phân khúc phù hợp với người thu nhập trung bình, nên dù không được quảng cáo rầm rộ và nằm ở những vị trí không quá thuận lợi, nhưng loại hình sản phẩm này vẫn “bán chạy như tôm tươi”.

Trả lời phỏng vấn phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản về lý do hình thành loại sản phẩm này, đại diện chủ đầu tư Tài Phú Land (đơn vị có thâm niên 10 năm làm sản phẩm nhà phân lô) cho biết, thực ra, nhu cầu về nhà ở cho cư dân ở Hà Nội đang rất cao và ngày càng tăng lên. Đặc biệt, phân khúc nhà ở cho người nhập cư có thu nhập trung bình luôn cao.

“Với tính cách ‘ăn chắc mặc bền’ của phần lớn người dân, họ sẽ chọn mua nhà đất thay vì căn hộ chung cư. Do đó, để đáp ứng nhu cầu của thị trường, chúng tôi đã đưa ra sản phẩm vừa túi tiền của số đông người dân. Đồng thời, do nghiên cứu kỹ về khách hàng, chúng tôi biết là họ không đủ tài chính, nên đã phối hợp với các ngân hàng thương mại đưa ra các gói hỗ trợ về tài chính lên đến 70% giá trị sản phẩm để người mua nhà có thêm cơ hội lựa chọn”, vị đại diện này cho hay.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giá của một căn nhà kiểu này từ 1 - 1,7 tỷ đồng/căn, được bao chi phí sang tên sổ đỏ. Sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua sẽ được nhận nhà 3 tầng trong vòng khoảng 3 - 4 tháng với nội thất hoàn thiện. Không những vậy, khách hàng có thể giám sát trực tiếp khi dự án bắt đầu khởi công đến khi cất nóc. Đây chính là lý do sản phẩm này hút khách, cung không đủ cầu.

Anh Long, nhân viên bán hàng của Tài Phú land cho biết, sản phẩm này có thanh khoản rất tốt, gần như ra hàng dự án nào bán xong ngay dự án đó. Xây xong nhà, Công ty cũng sang tên sổ đỏ hết cho khách trước khi họ về ở. Với loại sản phẩm này số lượng căn hộ/dự án không nhiều, trung bình khoảng từ 5 - 13 căn/dự án.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, anh Huy (quê tỉnh Thái Bình) cho biết, đang gấp rút hoàn thiện thủ tục mua bán căn nhà có diện tích đất 30 m2 tại La Phù, huyện Hoài Đức (Hà Nội) với giá 1,3 tỷ đồng để chuẩn bị cưới vợ.

“Chúng tôi là dân lao động tỉnh lẻ về Hà Nội lập nghiệp, tiềm lực kinh tế không nhiều nên chỉ phù hợp với dạng sản phẩm trung bình, chấp nhận ở xa trung tâm một chút, nhưng có nhà, có đất sẽ an tâm hơn rất nhiều, lại được hỗ trợ tài chính từ ngân hàng nên có thêm cơ hội”, anh Huy chia sẻ.

Cũng tâm trạng này, gia đình bà Thúy (Hải Dương), chuyên bán hoa quả ở các chợ khu Bắc Từ Liêm, chồng lái taxi cho biết, phần lo cho con cái ăn học, phần thu nhập không ổn định, nên 2 vợ chồng lập nghiệp ở Hà Nội hơn chục năm nay vẫn chưa mua được nhà.

Tuy nhiên, cuối tháng 6 vừa qua, gia đình bà đã mua được căn nhà đất 3 tầng, đầy đủ nội thất, sổ đỏ chính chủ ở phường Thượng Cát, quận Bắc Từ Liêm với giá 1,4 tỷ đồng. Với số tiền tích cóp được, gia đình bà chỉ vay thêm ngân hàng 500 triệu đồng trong vòng 5 năm.

“Hai bàn tay trắng về Hà Nội lập nghiệp, thời gian trôi nhanh, con cái ngày một lớn, gồng gánh mọi chi phí. Khi có chút vốn định mua nhà, nhưng nhà ở giá rẻ không tiếp cận được, nhà ở xã hội cũng không gặp may. Trong khi là người thuê căn hộ chung cư, nên chúng tôi thấy bộc lộ nhiều hạn chế như chất lượng kém, ồn ào, kẹt thang máy, cách âm kém, hầm để xe chật chội, chi phí dịch vụ cao… Do đó, khi có chút tiền tích cóp, chúng tôi chọn nhà đất”, bà Thúy tâm sự.

Lấp khoảng trống cung - cầu cho thị trường

Tiết lộ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Sàn giao dịch Đất Xanh Miền Bắc cho biết, với bất kỳ thị trường nào cũng có thị trường ngách và sản phẩm như trên là thị trường ngách của thị trường bất động sản. Nó phù hợp với những nhà đầu tư vừa và nhỏ, đáp ứng nhu cầu của những vị khách có thu nhập trung bình, muốn sở hữu nhà đất đầy đủ pháp lý.

“Sản phẩm này vô hình trung đã lấp được khoảng trống của thị trường bất động sản Hà Nội. Bởi nhiều chủ đầu tư đã bỏ qua nhu cầu của các vị khách ít tiền, vốn chiếm đến 70 - 80% nhu cầu về nhà ở của thị trường, nhưng không được đáp ứng thỏa đáng”, vị đại diện này cho hay.

Ở góc độ pháp lý, trao đổi với Báo Đầu tư Bất động sản, kiến trúc sư Vũ Quốc An (Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam) cho biết, tình trạng quản lý kém đất xen kẹt dẫn đến xây dựng trái phép tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị là thực trạng buồn của nhiều thành phố lớn, không chỉ Hà Nội.

Đối với các ô đất có vị trí lớn, các chủ đầu tư, Nhà nước có thể thực hiện các dự án quy mô, nhưng với các khu đất chỉ từ 100 - 200 m2 rất khó phát triển dự án. Có để nguyên thì người dân cũng xây dựng sai phép, thậm chí mua bán sai luật, gây thất thoát ngân sách nhà nước. Do đó, sản phẩm nhà ở có diện tích từ 30 - 35 m2 sẽ phù hợp hơn với các ô đất xen kẹt nhỏ, nằm trong các khu dân cư. Các ô đất này được các chủ đầu tư làm công khai, minh bạch, nên một mặt Nhà nước vừa thu được thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thuế VAT khi bán nhà và nhiều dịch vụ khác, một mặt giải quyết được nhu cầu nhà ở cho lượng lớn người lao động.

Trả lời phỏng vấn phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Thiên Lộc, một đơn vị đang có kế hoạch phát triển nhà giá rẻ ở Hà Nội cho biết, giá của sản phẩm nhà ở vẫn bị tác động lớn bởi giá đất và tiền giải phóng mặt bằng. Với các ô đất xen kẹt trong khu dân cư, chỉ mất tiền chuyển đổi mục đích sử dụng, tiền giải phóng mặt bằng rất ít. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng rẻ, nên những loại sản phẩm trên đất này thường có giá rẻ.

Một lợi thế nữa là các sản phẩm này được chính các chủ đầu tư phân phối, nên không bị thổi giá, hay làm giá để ăn chênh của các sàn môi giới. Do đó, nó vẫn gần hơn với giá trị thực và đáp ứng phần nào nhu cầu nhà ở của số đông người lao động có thu nhập thấp ở Hà Nội hiện nay.