Thị trường của bên mua
Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán về sự thay đổi của giới đầu tư toàn cầu thời gian gần đây khi nhìn nhận về Việt Nam, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế.
Trong thập kỷ qua, Việt Nam được xem là có cơ hội tăng trưởng cao và trên thực tế, các nhà đầu tư đã tiếp cận có chủ đích và mang tính chiến lược hơn. Dòng vốn không còn đơn thuần “thử nghiệm” thị trường, mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến các yếu tố cốt lõi như quy mô, chất lượng và định vị dài hạn.
Ông David Jackson cho rằng, đây chính là bước chuyển quan trọng trong quá trình trưởng thành, là lúc vị thế Việt Nam dịch chuyển dần từ thị trường mới nổi sang chuyên nghiệp, phát triển hơn. Hay nói cách khác, nhà đầu tư đã thay đổi cách nhìn về Việt Nam - từ trạng thái đáng theo dõi sang không thể bỏ lỡ.
Về phân khúc sản phẩm, theo ông David Jackson, thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2026 đánh dấu bước ngoặt khi chấm dứt chu kỳ tăng trưởng nóng và bước vào giai đoạn sàng lọc.
Lãi suất vay mua nhà trong xu hướng tăng cùng với giá nhà neo cao khiến bên mua trở nên thận trọng hơn. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển không gian đô thị tiếp tục diễn ra mạnh mẽ khi nguồn cung tập trung chủ yếu các đại đô thị vùng ven.
Ở góc nhìn khác, bà Hoàng Minh Thúy - Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn phát triển và Kinh doanh bất động sản M-Holdings đánh giá, năm 2026, thị trường nhà ở sẽ được bổ sung nguồn cung lớn, sản phẩm và mức giá cũng trở nên đa dạng hơn. Do đó, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn so với giai đoạn trước.
Theo bà Thúy, thị trường nhà ở năm 2026 có nhiều dự án ra hàng. Đội ngũ bán hàng, thậm chí là quản lý các sàn phân phối cũng đang “bơi” trong sản phẩm, nếu không đủ bản lĩnh, am hiểu thị trường thì sẽ rất dễ “bị ngợp”.
Về phía khách hàng, có thể chia thành 2 nhóm chính, mua để ở và đầu tư. Theo đó, nhóm khách hàng mua để ở thường gắn với khu vực đã ổn định cuộc sống. Chẳng hạn, người đang ở phía Tây sẽ mua nhà ở khu Tây để duy trì sự ổn định với công việc, học hành... Trong khi đó, với người mua đầu tư, các yếu tố vĩ mô như biến động địa chính trị, lãi suất tăng, giá vàng “nhảy múa”… đều có tác động nhất định đến việc ra quyết định.
“Sau những tháng đầu năm giữ tâm lý thận trọng quan sát, bước sang quý II này, bên mua sẽ bắt đầu tìm hiểu thị trường. Năm nay, vấn đề chính không còn là sản phẩm, mà là sức mua. Nguồn cung nhiều, nhưng mức độ hấp thụ lại phụ thuộc vào khách hàng. Nói tóm lại, thị trường hiện tại là của bên mua”, bà Thúy nhấn mạnh.
“Tài sản lõi” lên ngôi
Theo ông Nguyễn Minh Hạnh - Giám đốc Trung tâm Phân tích, Công ty Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS), thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới và để tận dụng được cơ hội trong chu kỳ mới này, nhà đầu tư cần sở hữu tài sản có khả năng tạo dòng tiền, tức là “tài sản lõi” tốt.
Do đó, việc quan trọng là gia tăng loại tài sản này. Khi sở hữu tài sản có khả năng tạo dòng tiền thì sẽ tạo ra cơ hội mua mới và mua được sản phẩm với giá vốn thấp, mà điều này đồng nghĩa với việc khả năng sinh lời sẽ cao.
 |
Trong chu kỳ mới, nhà đầu tư cần sở hữu tài sản có khả năng tạo dòng tiền, tức là “tài sản lõi” tốt. Ảnh: Dũng Minh. |
“Bên cạnh trí tuệ, sức khỏe…, đầu tư vào ngôi nhà đầu tiên bao giờ cũng là quyết định hợp lý vì đây là tài sản sẽ giữ đủ lâu. Ngoài phục vụ nhu cầu ở, tài sản này còn có thể cho thuê, mang lại nguồn thu ổn định, mà vẫn đảm bảo khả năng tăng giá theo thời gian”, ông Hạnh nói và chia sẻ thêm rằng, nếu trước đây, tài sản lõi chứa đựng nhiều yếu tố như vị trí, thương hiệu, kỳ vọng tăng giá…, thì hiện tại tập trung vào 3 đặc điểm chính: Pháp lý (40%), vị trí (30%) và triển vọng tăng giá, khai thác cho thuê (30%).
Một chuyên gia bất động sản nhìn nhận rằng, quý I/2026 là giai đoạn chuyển giao mang tính bước ngoặt của thị trường bất động sản Việt Nam, buộc các thành viên thị trường phải tái cấu trúc để thích nghi trước áp lực kép từ biến động kinh tế toàn cầu và đà tăng lãi suất trong nước.
Trong bối cảnh đó, các chính sách cải cách vĩ mô quyết liệt từ Chính phủ, đặc biệt là việc hình thành Khu thương mại tự do tại Đà Nẵng, Trung tâm tài chính tại TP.HCM và đầu tư mạnh cho mạng lưới giao thông liên vùng trên khắp cả nước, đang đóng vai trò là “điểm tựa” chiến lược.
Những động lực này không chỉ mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vệ tinh, mà còn thiết lập lại trật tự giá trị: Nơi nào có hạ tầng kết nối xuyên suốt, nơi đó giữ vai trò dẫn dắt dòng tiền.
Theo chuyên gia này, dự báo từ năm 2026, thị trường sẽ không còn chạy theo cuộc đua số lượng, mà chuyển hẳn sang phát triển theo chiều sâu.
Nguồn cung mới được cải thiện về khả năng tiếp cận nhờ các trục hạ tầng kết nối trọng điểm được hoàn thiện, thúc đẩy sự hình thành của các đô thị chất lượng cao tại vùng ven các đô thị lớn.
Tuy vậy, sản phẩm và mặt bằng giá sẽ có sự phân hóa rõ nét: Khu vực lõi trung tâm duy trì vị thế “hàng hiệu” khan hiếm nên giá tiếp tục neo cao, trong khi các khu vực mới đòi hỏi các chủ đầu tư phải cạnh tranh gay gắt về tiến độ, tiêu chuẩn sống bền vững và chính sách bán hàng đột phá… để thuyết phục người mua vốn ngày càng khó tính.
Trong chu kỳ kinh tế mới, sự thận trọng của dòng vốn đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên, loại bỏ việc “lướt sóng” ngắn hạn và giữ lại những chủ thể có năng lực tài chính thực thụ. Đến năm 2028, triển vọng của phân khúc nhà liền thổ và biệt thự nghỉ dưỡng sẽ gắn mật thiết với khả năng khai thác dòng tiền và tiêu chuẩn vận hành quốc tế.
