Giá căn hộ tăng 19 quý liên tiếp
Thời gian qua, có nhiều dự báo giá nhà sẽ giảm khi liên tục tăng trong thời gian dài. Thế nhưng, trên thực tế, giá nhà vẫn “một mình một ngựa” đi lên, chứ chưa có dấu hiệu dừng lại.
Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, đến quý III/2023, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp phân khúc căn hộ đạt 54 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Như vậy, với thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019. Tương tự, giá biệt thự sơ cấp trung bình tăng 3% theo quý, lên 103 triệu đồng/m2; nhà liền kề tăng 9% theo quý, lên 190 triệu đồng/m2; shophouse tăng 6% theo quý…
Số liệu thống kê của Cushman & Wakefield cũng cho biết, trong quý III/2023, thị trường Thủ đô ghi nhận nguồn cung hơn 1.800 căn hộ, tăng 8% theo quý nhưng giảm 36% theo năm. Theo đơn vị nghiên cứu thị trường này, động thái giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và người mua để ở quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đã giảm đáng kể so với chu kỳ từ năm 2020 đến năm 2022.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield thông tin, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 2.300 căn được bán ra trong quý III/2023, tăng 10% theo quý nhưng giảm 49% theo năm. Giá sơ cấp trung bình trong quý tăng gần gấp đôi giá năm 2018, đạt 2.141 USD/m2, tăng 5% theo quý và gần 12% theo năm, lý do bởi giá bán tiếp theo của các dự án trung cấp cao hơn giá sơ cấp trung bình vốn chiếm phần lớn trong tổng nguồn cung sơ cấp mở bán trong quý.
Bình luận thêm về câu chuyện này, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE, chi nhánh Hà Nội cho rằng, việc giá bán tại thị trường sơ cấp tiếp tục đi lên trong quý III/2023 đến từ việc nguồn cung mới tại phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng lên trong quý này.
Diễn biến trên phần nào cho thấy một thực tế là giá nhà chỉ tăng mà không giảm. Giá nhà neo cao đến từ sự khan hiếm dự án mới, cùng với đó là sự vắng bóng của các sản phẩm bình dân, nhà ở xã hội.
Thị trường cần sản phẩm vừa túi tiền
Trong những giai đoạn như hiện tại, rất cần các gói tín dụng hỗ trợ cho việc phát triển các dự án nhà ở xã hội, một mặt tạo sự sôi động hơn cho thị trường, kích thích nhu cầu mua nhà của người dân, mặt khác hạn chế đà tăng giá nhà.
Nhiều thành viên thị trường cho rằng, việc giá liên tục tăng ngày càng gây áp lực lên giấc mơ an cư, lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, do đó rất cần các chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước để “ghìm cương” giá nhà.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong những giai đoạn như hiện tại, rất cần các gói tín dụng hỗ trợ cho việc phát triển các dự án nhà ở xã hội, một mặt tạo sự sôi động hơn cho thị trường, kích thích nhu cầu mua nhà của người dân, mặt khác hạn chế đà tăng giá nhà.
Trên thực tế, giá nhà tăng cao đang khiến thị trường phân hóa sâu sắc. Trong khi nhóm khách hàng đủ tiềm lực sẵn sàng xuống tiền vì tin rằng giá nhà còn tăng, càng mua sớm càng có lợi, lại có thể khai thác cho thuê khi nhu cầu thuê căn hộ đang tăng nhanh, nhất là ở những đô thị lớn, thì ở chiều ngược lại, những khách hàng chưa đủ tài chính hoặc phải dùng đòn bẩy nợ vay đang trong tình trạng “kiến bò chảo nóng”, vừa muốn mua nhà vì biết giá còn tăng, vừa lo lãi suất quay đầu tăng trở lại, lo thu nhập và công việc bấp bênh khó có thể đảm bảo việc thanh toán khiến việc mua nhà trở thành gánh nặng.
Dữ liệu thị trường từ BHS Group phần nào cho thấy điều này. Theo BHS Group, trong quý III/2023, phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, chiếm gần 50% tổng nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội. Các sản phẩm đến từ khu vực Ngoại giao đoàn, sản phẩm của Tập đoàn BRG và một số sản phẩm khác nằm ở các quận trung tâm như Tây Hồ, Đống Đa, Ba Đình… là chủ lực.
Về tỷ lệ hấp thụ, phân khúc nhà cao tầng tại Hà Nội chỉ đạt khoảng 54%, bằng phân nửa quý trước đó và tương đương 60% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, sản phẩm hạng A và B tiếp tục chiếm ưu thế với gần 90% tổng doanh số bán hàng trong quý III/2023. Sản phẩm thuộc phân khúc hạng C chỉ còn khoảng 500 căn, chủ yếu là hàng tồn ở một số dự án khu vực Thanh Trì, Hoàng Mai, Đông Anh.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, quý 3/2023 tiếp tục chứng kiến sự tăng giá căn hộ so với quý 1/2023 trên bình diện toàn quốc. Theo đó, sản phẩm bình dân tăng khoảng 1%, phân khúc trung cấp tăng 5%, phân khúc cao cấp tăng 4%.
Còn theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, phân khúc căn hộ cho thuê ghi nhận tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới 12,5%/năm (bao gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê). Điều này một phần nữa củng cố niềm tin của nhóm khách hàng có tiền mua căn hộ để tích lũy tài sản (tăng giá theo thời gian và hưởng lợi nhuận từ khai thác cho thuê).
Một khảo sát nhanh đối với 436 người của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà cao đang là “nỗi sợ” lớn nhất của bên mua khi có 130 người được khảo sát cho rằng giá căn hộ quá cao để mua và 125 người bày tỏ sự quan ngại về pháp lý dự án; các vấn đề khác được đề cập tới là không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời (77 người), nguồn cung không có sản phẩm phù hợp (56 người), quan ngại về tiêu chuẩn bàn giao và tiềm lực chủ đầu tư (48 người).
Quay trở lại câu hỏi lớn là giá nhà liệu có giảm, nhiều thành viên thị trường cho rằng, điều này khó xảy ra, thậm chí là không thể trong bối cảnh hiện tại.
Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, với việc nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư ngày càng tập trung vào chất lượng sản phẩm, cùng với đó là các yếu tố đầu vào như giá đất, chi phí tài chính, nguyên vật liệu, nhân công… liên tục tăng, giá nhà sẽ còn tăng trong thời gian tới.
Ở góc nhìn lạc quan hơn, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, giá nhà dù không giảm nhưng các tín hiệu tốt cho người mua nhà đã xuất hiện rõ nét hơn. Theo bà An, thị trường nhà ở Hà Nội bắt đầu có những chuyển biến tích cực trong quý III vừa qua nhờ các yếu tố mặt bằng lãi suất giảm và chính sách bán hàng linh hoạt từ các chủ đầu tư. Nguồn cung mới dù còn hạn chế, nhưng dự báo sẽ cải thiện dần từ quý IV/2023 và nhiều khả năng ghi nhận thanh khoản tốt hơn các quý trước với sự hỗ trợ của mặt bằng lãi suất giảm cũng như tâm lý mua nhà thường tích cực hơn vào cuối năm.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế cho rằng, khó khăn của thị trường địa ốc cơ bản đã qua, khối lượng giao dịch đã tăng và đạt khoảng 30- 35% trước dịch, cho thấy thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi và sẽ tốt dần lên từ cuối năm 2023 - đầu năm 2024.
“Lãi suất dự báo sẽ còn giảm, đây là chỉ báo quan trọng với thị trường địa ốc. Các vụ việc vi phạm về cơ bản đã được xử lý và có thể mang đến nhiều hơn niềm tin cho thị trường, nhà đầu tư”, ông Lực nói.
