Nhìn lại bức tranh thị trường địa ốc những tháng đầu năm, đâu là điều bà ấn tượng nhất?
Theo quan sát của tôi, nổi bật nhất là có nhiều dự án phải giảm giá hơn và diễn biến này đã rõ nét hơn so với cuối năm ngoái. Trước đó, bên sở hữu bất động sản vẫn cố gắng giữ hàng, còn nhà đầu tư nước ngoài hy vọng sớm thấy có sự điều chỉnh giá và điều này đang diễn ra.
Thị trường bắt đầu có giao dịch trở lại, bên nắm giữ đang chịu nhiều áp lực và phải thoát hàng, tìm khách mới.
 |
Bà Trang Lê, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn đầu tư, JLL Việt Nam. |
Như vậy là đang có sự thay đổi về vai trò của bên mua - bên bán?
Thực tế, dù đang gặp khó khăn, nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất hấp dẫn, khối ngoại vẫn rất quan tâm. Hiện là lúc hai bên cởi mở hơn, dễ nói chuyện với nhau hơn. Mấy năm qua, thị trường tích cực nên trên bàn thương lượng, bên sở hữu chiếm ưu thế, tức là thị trường thuộc về bên bán. Song, giờ đây đã cân bằng hơn và nếu tình hình không được cải thiện thêm thì sẽ là thị trường của bên mua.
Đây là điểm nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam từ đầu năm tới nay, còn bối cảnh chung vẫn là vẫn khan hiếm sản phẩm mới, giá nhà đất tăng cao.
Vậy khối ngoại quan tâm nhiều đến “món ngon” nào?
Mức độ quan tâm của khối ngoại tập trung ở phân khúc nhà ở và bất động sản khu công nghiệp.
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư tổ chức cũng như cá nhân nước ngoài đã có mặt tại Việt Nam, hiểu thị trường, hiểu thông lệ và không chỉ có quỹ ở Việt Nam, mà còn có dòng tiền từ công ty mẹ ở nước ngoài nên thuận lợi hơn khi muốn thực hiện các thương vụ.
Với bất động sản khu công nghiệp, mảng kho bãi vẫn được quan tâm cho dù giá đất đã tăng cao, nhà đầu tư vẫn tìm kiếm, mua mới hoặc mua lại danh mục đầu tư của các chủ cũ.
Điều khiến cả hai phân khúc trên vẫn hấp dẫn trong mắt khối ngoại là bởi khi so sánh với thị trường các nước, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đầy tiềm năng nên họ vẫn có nhu cầu, vẫn tích cực tìm mua.
Sẽ là thiếu sót nếu bỏ qua yếu tố tâm lý khi đề cập tới thị trường bất động sản lúc này, bà có bình luận gì không?
Thị trường đang trong giai đoạn nhạy cảm nên đa phần nhà đầu tư có tâm lý thận trọng, quan sát và chờ đợi mức độ thẩm thấu chính sách, hơn là quyết định xuống tiền ngay lúc này.
Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường địa ốc Việt Nam nhiều khi không “đồng pha” với kinh tế vĩ mô. Khi kinh tế tăng trưởng thì thị trường vẫn “cắm đầu”, còn trong giai đoạn dịch bệnh, mọi thứ khó khăn thì lại sôi động. Bà đánh giá thế nào về sự “lệch pha” này?
Ở các nước phát triển, thị trường bất động sản thường vận hành theo bối cảnh vĩ mô, kinh tế tốt thì thị trường tốt. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam còn non trẻ nên các chỉ số kinh tế quan sát thấy chưa phản ánh hết bức tranh thị trường.
Trong giai đoạn đại dịch Covid-19 bùng phát mạnh 2020-2021, kinh tế khó khăn, nhưng thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam vẫn tốt so với khu vực nên tâm lý thị trường vẫn tích cực. Còn hiện tại, dịch bệnh cơ bản được kiểm soát, nhưng thị trường vẫn khó khăn là do ảnh hưởng bởi nguồn cung bị thắt chặt từ giai đoạn 2018-2019 khi thực hiện các cuộc rà soát pháp lý.
Thị trường địa ốc Việt Nam chưa được như các thị trường phát triển, nếu chỉ nhìn vào diễn biến giá thì không xác định được cung - cầu, hay nói cách khác là chưa “đọc vị” được bức tranh thị trường. Chưa kể, việc rà soát pháp lý khiến nhà đầu tư thận trọng hơn, hoạt động giao dịch theo đó cũng trầm lắng hơn.
Trên thực tế, giá bất động sản chỉ tăng mà không giảm, ngay cả khi thị trường khó khăn nhất. Theo bà, bản chất ở đây là gì?
Giá trên thị trường là giá trung bình của toàn rổ hàng. Việt Nam là thị trường đang phát triển nên giá các dự án sau thường cao hơn giá các dự án trước. Các yếu tố tăng giá đến từ việc dự án sau có kết nối tốt hơn, vị trí đẹp hơn, chất lượng sản phẩm cao hơn và đặc biệt là chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng. Tất cả những yếu tố này đã tạo nên mặt bằng giá mới.
Nói vậy nghĩa là mong muốn giá bất động sản giảm mạnh là điều xa vời?
Đúng vậy. Một trong những điểm đặc trưng của thị trường đang phát triển là giá bất động sản thường tăng dần đều, cho nên kỳ vọng giá giảm sâu là rất khó, cùng lắm đà tăng chỉ tạm dừng lại ở một vài thời điểm nhất định, rồi sau đó nhanh chóng tăng trở lại.
Quay lại vấn đề tâm lý đầu tư, thị trường Việt Nam có đặc điểm “tranh mua khi giá tăng và hững hờ khi giá điều chỉnh”, thực tế này cho thấy điều gì?
Không chỉ Việt Nam, mà nhiều thị trường khác, tâm lý chung của nhà đầu tư là lo ngại bị FOMO, tức là sợ bỏ lỡ các cơ hội. Tâm lý đám đông là phổ biến ở nhiều thị trường, khi trong giai đoạn uptrend (đi lên), nhà đầu tư liên tục nhận tin tốt nên rất khó cưỡng lại sức hấp dẫn và bị cuốn theo, giá càng tăng thì càng mua mạnh. Ngược lại, khi giá giảm hoặc chững lại, các tin xấu ra nhiều và nhiều nhà đầu tư phải thoát hàng để “cắt lỗ” khiến cho tâm lý thị trường đi xuống, nên việc “hững hờ” cũng là dễ hiểu.
Các nhà đầu tư vẫn nói với nhau rằng, phải “mua đáy, bán đỉnh” nhưng ít người làm được, thậm chí còn làm ngược lại, dẫn đến thua lỗ.
Chúng ta đã có nhiều dự án khu đô thị, nhưng dường như chưa nhiều dự án đi được đến “chung kết” và giữ được những gì đẹp đẽ như trong bản thiết kế, quy hoạch ban đầu?
Phát triển các đô thị lớn, đô thị tích hợp là xu hướng, nhưng trong quá trình triển khai đòi hỏi năng lực, tầm nhìn của các bên tham gia, từ chủ đầu tư tới chính quyền địa phương. Chúng ta có kế hoạch phát triển nhiều “siêu” đô thị, nhưng giữa tầm nhìn và năng lực thực thi có sự khác biệt lớn, nên kết quả mang lại có sự tương phản rõ nét.
Hai “case study” điển hình là Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng, cả 2 dự án đều có tầm nhìn tương tự nhau, nhưng Phú Mỹ Hưng được phát triển, quản lý bởi một chủ đầu tư và họ kiên trì, chủ động triển khai dự án, cam kết tuân thủ các kế hoạch, quy hoạch đã đề ra và đạt thành quả như bây giờ. Còn Thủ Thiêm lại được chia nhỏ cho nhiều chủ đầu tư khiến dự án bị xé lẻ, bên nọ nhìn bên kia xem ai làm hạ tầng, chờ có hạ tầng mới làm dự án…, từ đó dẫn việc dự án triển khai manh mún, thiếu đồng bộ.
Nói vậy tức là đã đến lúc chúng ta cần tập trung nhiều hơn vào năng lực thực thi, thay vì các kế hoạch trên giấy?
Đúng vậy. Sau nhiều năm phát triển thị trường địa ốc, bản thân các doanh nghiệp đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm. Ngoài ra, còn có sự tham gia, hợp tác của các đơn vị chuyên nghiệp nước ngoài nên phần lên kế hoạch dự án không phải lo lắng nhiều. Giờ là lúc cần tập trung vào năng lực thực thi.
Theo đó, bên cạnh năng lực của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án, tôi cũng muốn nhấn mạnh rằng, làm dự án quy mô lớn là sản phẩm dài hơi, cần có sự chung tay hỗ trợ nhiều từ phía, bao gồm cả chính quyền địa phương. Bởi suy cho cùng, một sản phẩm bất động sản được phát triển tốt không chỉ tạo nên bộ mặt đô thị, cải thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật…, mà còn giải quyết công ăn việc làm cho nhiều lao động.
Nếu muốn tham gia thị trường lúc này, nhà đầu tư nên làm gì, theo bà?
Trong rất nhiều yếu tố, nhà đầu tư cần quan tâm tới yếu tố lịch sử để nắm được thị trường đang ở đâu, biến động thế nào…, từ đó mới có cơ sở suy đoán các diễn biến tiếp theo, nếu chỉ đơn thuần nhìn vào giá sản phẩm thì sẽ không có được cái nhìn đầy đủ. Ngoài ra, nhìn vào lịch sử thị trường cũng giúp nhà đầu tư có khả năng “đọc vị” xu hướng tốt hơn, tránh bị chi phối bởi tâm lý đám đôngn
