Áp lực rao bán gấp
Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho biết, tổng giá trị giao dịch đầu tư và M&A địa ốc trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 711 triệu USD, giảm 45% so với cùng kỳ năm trước do thiếu vắng các thương vụ có giá trị lớn (năm 2022 diễn ra thương vụ mua lại dự án văn phòng Capital Place trị giá 500 triệu USD). Trong đó, phân khúc bất động sản công nghiệp đang dẫn đầu về giá trị vốn đầu tư với tỷ trọng 46%. Các phân khúc khác chưa có nhiều thương vụ đình đám được công bố.
Theo PwC, hoạt động M&A toàn cầu có khả năng tăng trưởng trong nửa cuối năm 2023, khi các giám đốc điều hành doanh nghiệp và nhà đầu tư tìm cách cân bằng rủi ro ngắn hạn với các chiến lược chuyển đổi kinh doanh dài hạn.
Dù bối cảnh vĩ mô thế giới đang có nhiều biến động, nhưng khảo sát CEO Toàn cầu thường niên lần thứ 26 của PwC vẫn cho thấy những thông tin lạc quan, khi có tới 60% CEO cho biết không có ý định trì hoãn các giao dịch trong năm 2023.
Ông Gregory Bournet - Phó tổng giám đốc, lãnh đạo Dịch vụ tư vấn tài chính doanh nghiệp PwC Việt Nam cho biết, những năm gần đây, lĩnh vực bất động sản thường xuyên chiếm tỷ trọng lớn trong tổng khối lượng các giao dịch M&A. Hiện tại, thị trường đang chứng kiến sự gia tăng về số lượng các giao dịch bán cấp bách và xu hướng này sẽ còn duy trì trong những năm tới.
“Phần lớn dự án đang được rao bán có hồ sơ pháp lý tương đối đầy đủ. Có một đặc điểm là ngành bất động sản phụ thuộc nhiều vào tính pháp lý của dự án, vào khả năng hoàn thiện thủ tục giấy tờ, nhất là với dự án nhà ở. Do đó, các thương vụ M&A trong thời gian tới có thể sẽ tập trung vào các mảng thương mại, công nghiệp, khách sạn và năng lượng tái tạo”, ông Gregory Bournet nói và cho biết thêm, đây là những tài sản có dòng tiền khai thác ổn định, việc tìm kiếm người mua và thực hiện thẩm định không mất quá nhiều thời gian. Bên bán cần thực hiện gấp nên ưu tiên những tài sản này vì họ cần nguồn tiền mặt nhanh chóng để khắc phục tình hình tài chính hiện tại.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam được cho là đang trải qua giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ. Nhiều cuộc chuyển giao tài sản đã diễn ra, bao gồm cả các thương vụ còn trong “màn nhung bí mật” và số lượng thương vụ kiểu này còn lớn hơn nhiều so với các thương vụ đã lộ sáng.
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Sohovietnam cho biết, trên thực tế, với các dự án có vị trí đẹp, pháp lý đầy đủ, nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm và sẵn sàng xuống tiền, thậm chí mua nhanh với mức giá cao hơn đối tác trong nước đưa ra từ 10-15%, đồng thời nhận định rằng, những tháng cuối năm sẽ là thời điểm hoạt động M&A diễn ra sôi động.
“Hiện tại, nhu cầu giao dịch của cả bên bán và bên mua đều rất lớn, trong đó nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý từ giai đoạn 2020-2021 và đang trong quá trình xây dựng. Phần còn lại là các dự án đang đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý để đưa sản phẩm ra thị trường”, ông Cần nói.
 |
Thị trường M&A dự án đang chờ những “bom tấn” |
Giá bán vẫn còn “khoảng vênh”
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường M&A đang trên đà phát triển và ngày càng có nhiều thương vụ M&A dự án diễn ra tại Việt Nam cũng như có thêm các nhà đầu tư mới đang thực hiện những giao dịch đầu tư đầu tiên vào thị trường.
Lãnh đạo Cushman & Wakefield Việt Nam nhìn nhận, giữa bối cảnh trầm lắng hiện tại, các hoạt động M&A là cơ hội lớn cho nhà đầu tư ngoại vốn “mạnh gạo, bạo tiền”, nhất là nhóm nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan (Trung Quốc), Nhật Bản, Malaysia… với lợi thế gần về vị trí địa lý và sự tương đồng về văn hóa. Đồng thời, thời gian gần đây, các chủ tài sản cũng cởi mở hơn trong quá trình đàm phán, giúp gia tăng tiếp cận các nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, “mùa săn” bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn cao điểm những tháng cuối năm, khi các bên đang thực hiện những bước cuối cùng: Chốt giá.
Lúc này, một thương vụ M&A được hoàn thành nhanh hay chậm phụ thuộc vào việc bên bán và bên mua có gặp nhau được ở một điểm chung về giá và theo bà Trang Bùi, khoảng cách này hiện vẫn tương đối lớn và sẽ được thu hẹp trong 3-6 tháng tới.
“Các nhà đầu tư nước ngoài kỳ vọng đạt được mức lợi nhuận tốt hơn ở thị trường Việt Nam trong bối cảnh các rủi ro kinh tế toàn cầu và sự cạnh tranh từ các thị trường khác trong khu vực. Hiện tại, bên mua sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn thiện, vị trí thuận lợi, có tiềm năng trong tương lai và giá chào bán phù hợp. Ở chiều ngược lại, bên bán đang trong trạng thái chờ đợi thị trường tích cực hơn và tìm cách xoay vòng vốn với các điều chỉnh từ chính sách tài khóa gần đây của Chính phủ”, bà Trang phân tích.
Cùng quan điểm, ông Phan Xuân Cần cho hay, có một thực tế khá thú vị trên thị trường M&A địa ốc hiện nay, đó là nhu cầu mua - bán luôn hiện hữu, nhưng sự khác nhau lại đến từ góc nhìn. Trong khi bên mua cho rằng thị trường đang ở giai đoạn khó khăn, mức giá cần phải hấp dẫn hơn thì theo bên bán, phần lớn dự án đang bị nghẽn pháp lý nên số lượng dự án “sạch” để bán không nhiều. Đây là lý do để bên bán tự tin ra giá, song cũng từ đó “khoảng vênh” giá bán được tạo ra.
“Người bán dù đang khó khăn nhưng tin rằng dự án hoàn thiện pháp lý không nhiều, lãi suất đang thấp… nên cố gắng cầm cự, trong khi người mua muốn mua rẻ nên dẫn đến tình trạng giằng co giữa đôi bên”, ông Cần nói, đồng thời cho biết thêm, hiện nay, các nhà đầu tư ngoại đã cởi mở hơn và điều kiện chọn dự án cũng dễ dàng hơn so với trước đây, thậm chí các dự án đang trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng vẫn được quan tâm và ký những thỏa thuận hợp tác hay biên bản ghi nhớ - điều rất hiếm khi xảy ra trong giai đoạn trước, để khi đủ điều kiện pháp lý có thể chuyển thành hợp đồng hợp tác đầu tư hay tiến hành thành các hoạt động mua bán, chuyển nhượng.
Theo đó, ông Cần dự báo, tới nửa đầu năm 2024 thì thị trường M&A bất động sản mới sôi động, tức là khi các thủ tục pháp lý được tháo gỡ hoàn toàn, lãi suất vẫn trong xu hướng giảm… thì cơ hội tiếp cận vốn mới dễ dàng hơn.
“Nhà đầu tư nước ngoài thường có tầm nhìn dài hạn từ 5-10 năm nên lúc này là cơ hội tốt để tham gia vào thị trường, trong đó cách nhanh nhất là mua lại dự án hoặc hợp tác, liên doanh với các đối tác trong nước. Hiện là giai đoạn khó khăn về thị trường, tài chính, pháp lý dự án…, song những vấn đề này đang dần được tháo gỡ. Do đó, kỳ vọng từ năm 2024, thanh khoản thị trường sẽ gia tăng, từ đó thúc đẩy hoạt động M&A dự án”, ông Cần phân tích.
