Việt Nam nổi lên trên bản đồ M&A khu vực
Báo cáo thị trường mới nhất của Savills cho thấy, thị trường M&A châu Á - Thái Bình Dương đang có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực. Trong khi nhiều giao dịch xuyên biên giới được thúc đẩy tại các thị trường lõi như Nhật Bản, Australia và Singapore, thì Trung Quốc lại phải đối mặt với tâm lý đầu tư suy yếu và sự sụt giảm mạnh về khối lượng giao dịch. Trong bức tranh đó, Việt Nam nổi lên như một điểm đến ngày càng được ưu tiên, nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI tích cực cùng các cải cách pháp lý đang dần phát huy hiệu quả.
Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây, khi thị trường từng bước thích ứng với Luật Đất đai mới, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Những thay đổi này đã mang lại một khung pháp lý rõ ràng hơn cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế, do đó phần lớn hoạt động M&A tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản đã tạo ra dòng tiền ổn định.
Xét về khẩu vị đầu tư, theo đại diện Savills, các giao dịch M&A hiện chủ yếu xoay quanh các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn. Dòng vốn đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt từ các đô thị lõi sang các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng ngày càng được cải thiện và quỹ đất còn nhiều dư địa phát triển, phù hợp với chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của nhiều nhà đầu tư.
Về tính chất thương vụ, một điểm đáng chú ý khác của thị trường là sự gia tăng các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư Nhật Bản. Nhiều nhà đầu tư mong muốn gia nhập thị trường Việt Nam nhưng chưa sẵn sàng dẫn dắt một dự án phát triển hay cam kết nguồn vốn lớn ngay từ đầu. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ từng bước tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi mở rộng quy mô đầu tư.
Doanh nghiệp Việt “sửa mình” để đón M&A
Đại diện JLL cho rằng, thị trường M&A Việt Nam đang hội tụ ba động lực cốt lõi thúc đẩy nhịp độ giao dịch. Trong đó, cải cách chính sách pháp lý nổi lên như yếu tố mang tính quyết định, đặc biệt với việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15, mở ra một kỷ nguyên mới cho thị trường từ tháng 4/2025, cho phép nhà đầu tư linh hoạt chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp sang phát triển dự án nhà ở thương mại. Song song với đó, Nghị quyết 68-NQ/TW của Bộ Chính trị đã tạo nền tảng vững chắc để kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ, trong khi Chính phủ tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý và đổi mới cơ chế huy động vốn. Hai động lực còn lại theo JLL là nhu cầu tái cấu trúc doanh nghiệp và chính sách tiền tệ ổn định.
Theo JLL, các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt đến từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ, đang ngày càng đề cao 2 tiêu chí khi đánh giá cơ hội M&A tại Việt Nam, gồm tính minh bạch pháp lý và phát triển bền vững. Trên cơ sở đó, JLL khuyến nghị, các doanh nghiệp Việt Nam cần tập trung hoàn thiện 4 yếu tố then chốt để thu hút nhà đầu tư một cách hiệu quả.
Thứ nhất, bảo đảm tính pháp lý của tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất và các giấy phép liên quan, đồng thời chuẩn bị sẵn các báo cáo thẩm định pháp lý chi tiết.
Thứ hai, thực hiện định giá tài sản một cách chuyên nghiệp theo các chuẩn mực quốc tế và thường xuyên cập nhật để phản ánh sát giá trị thị trường, qua đó tạo nền tảng quan trọng cho quá trình đàm phán.
Thứ ba, duy trì sự linh hoạt trong cấu trúc giao dịch. Doanh nghiệp cần sẵn sàng xem xét nhiều hình thức hợp tác khác nhau, từ liên doanh, hợp tác chiến lược cho đến chuyển nhượng toàn bộ tài sản.
Cuối cùng, xây dựng hệ thống tài chính minh bạch với các báo cáo được kiểm toán theo chuẩn mực quốc tế, đi kèm với cơ chế quản trị doanh nghiệp rõ ràng. Doanh nghiệp nên đầu tư vào việc chuẩn hóa hệ thống báo cáo tài chính và thiết lập các quy trình quản trị nội bộ chặt chẽ nhằm gia tăng khả năng thành công trong các thương vụ M&A trong tương lai.
