Giá nhà giảm, lãi suất vay thế chấp tăng
Lãi suất vay thế chấp ở Mỹ hiện giảm so với mức đỉnh, nhưng vẫn cao gấp đôi so với thời điểm đầu đại dịch Covid-19, làm nhu cầu về nhà ở sụt giảm.
Sau khi quy mô thị trường nhà ở của Mỹ đạt đỉnh 47.700 tỷ USD vào tháng 6/2022, thì đến cuối năm 2022, giá trị này đã giảm 2.300 tỷ USD, tương đương giảm 4,9%. Đây là mức giảm lớn nhất tính theo tỷ lệ phần trăm kể từ cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008.
Đáng lưu ý, giá bán nhà trung bình tháng 1/2023 là hơn 383.000 USD/căn hộ, giảm khoảng 11,5% so với mức cao nhất là hơn 433.000 USD hồi tháng 5/2022. Nguyên nhân có thể là do người mua nhà ở Mỹ vốn đã phải đối mặt với mức giá cao kỷ lục, lại còn chịu thêm ảnh hưởng từ lãi suất thế chấp tăng hơn gấp đôi trong năm ngoái, chủ yếu do Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) liên tục nâng lãi suất nhằm kiềm chế lạm phát.
 |
Giá nhà ở tại thị trường Mỹ gần đây sụt giảm. Nguồn: Redfin. |
Khoản thế chấp có lãi suất cố định trung bình trong 30 năm đã giảm xuống còn 6,09% vào ngày 2/2/2023 vừa qua, đánh dấu tuần giảm thứ tư liên tiếp, nhưng vẫn cao gấp đôi so với đầu năm 2020 và giảm không đáng kể so với mức hơn 7% vào tháng 11/2022.
Nhìn lại nguyên nhân khủng hoảng tài chính 2008
Nghĩa vụ nợ thế chấp (Collateralized debt obligations - CDO) là một trong những yếu tố chính gây nên cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn (Subprime mortgage) tại Mỹ. Khi đó, hơn một nửa số bang của Mỹ rơi vào thảm cảnh bong bóng bất động sản xì hơi, sau khi lên đỉnh điểm vào đầu năm 2006.
Sự sụt giảm 28% của giá nhà ở Mỹ trong giai đoạn 2006 - 2009 đã khiến giá trị của khoảng 11 triệu căn nhà rơi xuống mức thấp hơn dư nợ vay thế chấp, kích hoạt làn sóng vỡ nợ trên diện rộng, đẩy hệ thống tài chính tiến đến bờ vực thẳm và gây ra một cuộc suy thoái sâu.
Theo ước tính của Hiệp hội Chuyên viên địa ốc quốc gia Mỹ, khoảng 9,3 triệu hộ gia đình đã bị tịch thu nhà hoặc phải bán gấp với giá rẻ trong giai đoạn 2006 - 2014.
Cuộc khủng hoảng này không chỉ khiến Mỹ rơi vào suy thoái, mà còn lan rộng ra toàn cầu khi một loạt ngân hàng, tổ chức tài chính khắp thế giới bị ảnh hưởng.
Mọi chuyện bắt đầu từ sau khi bong bóng Dot-com vỡ vào năm 2001 và suy thoái kinh tế hiện rõ sau sự kiện khủng bố ngày 11/9/2001, Fed đã có những biện pháp tiền tệ để cứu nền kinh tế nước này khỏi suy thoái, đó là hạ lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng.
Chỉ trong thời gian ngắn, từ tháng 5/2001 đến tháng 12/2002, lãi suất liên ngân hàng giảm 11 đợt, từ 6,5%/năm xuống 1,75%/năm. Lãi suất tín dụng thứ cấp cũng giảm theo, kích thích sự phát triển của khu vực bất động sản và ngành xây dựng, tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế. Đây cũng là lúc CDO lên ngôi.
CDO là một loại chứng khoán gồm các khoản vay dưới chuẩn được bảo đảm bằng tài sản (asset-backed securities), được cấu trúc với nhiều đợt, được phát hành bởi các thực thể mục đích đặc biệt và được đảm bảo bằng các nghĩa vụ nợ (trái phiếu và các khoản vay). Mỗi đợt cung cấp một mức độ rủi ro khác nhau để đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư. Khối lượng CDO tăng trưởng đáng kể trong giai đoạn 2000 - 2006, bởi các ngân hàng đẩy mạnh hoạt động bán CDO, lúc đó được đánh giá là an toàn hơn so với thực tế và giảm gánh nặng cho các nhà đầu tư, đồng thời thực hiện các vị thế bán khống.
Trong môi trường tín dụng dễ dãi, những tổ chức tài chính có xu hướng cho vay mạo hiểm, kể cả cho những người nhập cư bất hợp pháp vay, hệ quả là vay và đi vay ồ ạt nhằm mục đích đầu cơ dẫn tới hình thành bong bóng nhà ở. Năm 2005, có tới 28% số nhà được mua là để nhằm mục đích đầu cơ và 12% mua chỉ để không. Tổng giá trị lũy tích các khoản tín dụng nhà ở thứ cấp khi đó lên đến 600 tỷ USD.
Hệ luỵ là cuộc suy thoái kinh tế lớn nhất ở Mỹ kể từ cuộc Đại suy thoái 1929 đã xảy ra. Người dân mất nhà cửa và công việc trên quy mô lớn, đến năm 2010, tỷ lệ thất nghiệp tăng lên gần 10%.
Sau khi bong bóng nhà ở vỡ, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ, nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ.
Giá nhà ở giảm nhanh khiến cho các loại giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO) và chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (Mortgage backed security - MBS) do các tổ chức tài chính phát hành bị giảm giá nghiêm trọng, kéo theo bảng cân đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng tín dụng của họ bị đánh tụt.
Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra. Riêng năm 2008, Mỹ đã phải chi đến 900 tỷ USD để cứu trợ thị trường bất động sản.
Nổi bật là tháng 9/2008, Thượng viện Mỹ thông qua Đạo luật Ổn định kinh tế khẩn cấp 2008, cho phép Bộ trưởng Tài chính chi tới 700 tỷ USD để cứu nền tài chính nước này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản.
Dẫu vậy, vẫn có vô số tổ chức tài chính tuyên bố phá sản, bởi những người mua CDO chủ yếu là các công ty bảo hiểm, ngân hàng, quỹ hưu trí và quỹ phòng hộ, chứ không phải cá nhân. Đây hầu hết là những tổ chức bị “bỏ rơi” khi cuộc khủng hoảng tài chính xảy ra.
CDO quay trở lại
Năm 2017, quy mô thị trường CDO vào khoảng 70 tỷ USD, ở mức thấp so với mức hơn 200 tỷ USD trước khủng hoảng năm 2008, nhưng dần gia tăng và dự kiến sẽ đạt 158,5 tỷ USD vào năm 2026, theo một báo cáo của MarketWatch.
Bên cạnh nghĩa vụ nợ thế chấp (CDO) có khả năng tăng thì thị trường xuất hiện một loại hình đầu tư tương tự là nghĩa vụ cho vay thế chấp (CLO).
Bên cạnh đó, sân chơi này đã có thêm nhiều hình thức đầu tư mới. Một báo cáo của White & Case đánh giá, năm 2021 là một năm tuyệt vời đối với thị trường nghĩa vụ cho vay thế chấp (CLO) - một loại hình đầu tư tương tự CDO.
Cụ thể, đây là một chứng khoán được đảm bảo bằng một rổ các khoản nợ, thường là các khoản vay doanh nghiệp có chất lượng tín dụng thấp, hay khoản vay đòn bẩy mà một công ty tư nhân sử dụng để mua lại một công ty khác. Những khoản vay có xếp hạng tín dụng thấp sẽ được bán cho một nhà quản lý nghĩa vụ cho vay thế chấp. Nhà quản lý này sẽ gom nhiều khoản vay lại (thường từ 100 đến 225) thành một rổ thống nhất để tiến hành mua bán nợ. Năm 2021, tổng giá trị phát hành CLO tại Mỹ là 184,4 tỷ USD, tỷ suất sinh lời đạt 1,4 - 8,9%.
Sau cuộc Đại suy thoái, Chính phủ Mỹ đã có những thay đổi về quy định nhằm giải quyết các nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính, đòi hỏi các yêu cầu về vốn nghiêm ngặt hơn. Các ngân hàng được yêu cầu phải có nhiều dòng tiền dự trữ hơn trong trường hợp suy thoái, khiến họ có nhiều khả năng vượt qua một "cơn bão" khác mà không cần sự trợ giúp của Chính phủ.
Ngoài ra, Đạo luật Bảo vệ người tiêu dùng và cải cách Phố Wall (Dodd-Frank) năm 2010, bao gồm một điều khoản được gọi là Quy tắc Volcker, cấm các ngân hàng sở hữu bất kỳ hoạt động giao dịch độc quyền, quỹ phòng hộ hoặc quỹ đầu tư tư nhân nào. Quy định cũng ngăn cản việc sử dụng vốn Công ty Bảo hiểm ký thác Liên bang Mỹ (FDIC) cho quỹ phòng hộ hoặc quỹ cổ phần tư nhân. Biện pháp này nhằm hạn chế loại rủi ro có nguy cơ làm sụp đổ các ngân hàng lớn nhất trong cuộc khủng hoảng năm 2008.
Tuy nhiên, vào năm 2018, Tổng thống Mỹ đã ký ban hành Đạo luật Tăng trưởng kinh tế, Cứu trợ theo quy định và Bảo vệ người tiêu dùng, nới lỏng và trong một số trường hợp đã loại bỏ nhiều quy định trong Đạo luật Dodd-Frank. Luật mới được cho là góp phần tạo ra sự phát triển của CLO và mở đường cho sự trở lại của CDO. Có những ý kiến lo ngại, sự trở lại như vậy có thể dẫn đến những sự kiện “bong bóng” khác.
Mặc dù vậy, CDO được nhìn nhận có ít tác động hơn đến các cuộc suy thoái trong tương lai (nếu xảy ra). Bên cạnh CDO và CLO, yếu tố đáng lo ngại hơn là tình trạng lạm phát cao.
Trong tháng 1/2023, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tại Mỹ tăng 6,4% so với cùng kỳ; loại trừ thực phẩm và năng lượng, CPI lõi tăng 5,6%. Năm ngoái, có thời điểm tỷ lệ lạm phát lên tới 7,9%, cao nhất trong 40 năm. Trong khi đó, mục tiêu của Fed là kéo lạm phát về mức 2%/năm.
