Các “tay chơi” hào hứng nhập cuộc
Tại Hà Nội, dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, từ năm 2020, nguồn cung văn phòng hạng A đã tăng trung bình 5%/năm, hạng B tăng 4%/năm và hạng C tăng 2%/năm.
Theo Savills Việt Nam, trong năm 2023, Hà Nội có 3 tòa nhà hạng A và 2 tòa nhà hạng B được khai trương/tái khai trương, đóng góp thêm gần 125.000 m2 diện tích văn phòng cho thuê. Ở giai đoạn tới 2024-2027, trên địa bàn Thành phố sẽ có thêm khoảng 300.000 m2 văn phòng cho thuê, đến từ các dự án lớn như Shilla Hotel (năm 2026 với 47.105 m2); Oriental Square (năm 2025 với 22.900 m2); Gelex Lý Thái Tổ (năm 2025 với 12.000 m2); Taisei Hanoi Office Building (năm 2024 với 22.480 m2); Heritage West Lake (năm 2024 với 18.180 m2); Grand Terra (năm 2024 với 12.200 m2)…
Thị trường cũng ghi nhận nhiều hơn sự nhập cuộc của những thương hiệu mới. Chẳng hạn, mới đây, chủ đầu tư Tổng công ty Xây dựng Thanh Hóa đã đưa vào khai thác tòa văn phòng hạng A Grand Terra (số 36 Cát Linh, Đống Đa, Hà Nội); dự án Taisei Hanoi Office Tower (quận Cầu Giấy) của chủ đầu tư Tập đoàn Taisei dự kiến đi vào hoạt động trong quý II/2024. Tương tự, dự án Gelex Lý Thái Tổ (quận Hoàn Kiếm) của chủ đầu tư Công ty Thiết bị điện Việt Nam cũng đi vào khai thác trong thời gian này. Ngoài ra, dự án Tiến Bộ Plaza (quận Đống Đa) hay dự án The West (quận Cầu Giấy) mới đổi chủ cũng mang đến các lựa chọn mới cho khách thuê.
Theo giới chuyên gia, văn phòng cho thuê tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM nhiều năm qua luôn nằm trong nhóm thị trường có hiệu suất sinh lời cao so với thế giới. Với những điểm nhấn trong thu hút đầu tư, nhất là dòng vốn FDI, cùng với việc nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược với nhiều nền kinh tế lớn như Mỹ, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Úc…, thị trường văn phòng Việt Nam nói chung và Hà Nội, TP.HCM nói riêng đang đứng trước nhiều cơ hội tiếp tục “bung lụa”.
Theo KTS. Lê Trương - CEO & Founder Công ty TTA Partners, đơn vị tư vấn và thiết kế cho dự án Grand Terra Cát Linh, việc có thêm nhiều tòa văn phòng là công trình được thiết kế theo tiêu chuẩn xanh LEED của Hoa Kỳ như dự án Grand Terra Cát Linh đang mang đến nhiều hơn sự lựa chọn cao cấp cho các khách thuê.
Trong bảng xếp hạng chi phí thi công văn phòng năm 2024 của Cushman & Wakefield, TP.HCM và Hà Nội thuộc nhóm thị trường có giá cả phải chăng nhất, lần lượt ở mức 15.506,159 đồng/m2 và 16.014,557 đồng/m2.
Đơn vị nghiên cứu thị trường này cũng lưu ý rằng, mặc dù đang phải vật lộn với những thách thức về chi phí và sự giám sát chặt chẽ hơn về chất lượng chi tiêu, nhưng các doanh nghiệp vẫn ưu tiên việc tạo ra một không gian làm việc hiệu quả cho người lao động, nâng cao phúc lợi và giúp đạt được các mục tiêu bền vững. Những yếu tố quan trọng trong việc định hình chiến lược không gian làm việc của các doanh nghiệp bao gồm chi phí thuê, mức phát thải carbon và văn hóa doanh nghiệp.
“Chưa bao giờ việc đầu tư vào một văn phòng bền vững, lành mạnh và hiệu quả lại trở nên quan trọng với các doanh nghiệp như bây giờ. Tin vui là việc này cũng trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết khi các chủ tòa nhà cũng ngày càng nỗ lực để đưa tòa nhà của họ đạt được các mục tiêu ESG. Cả hai bên (chủ tòa nhà và doanh nghiệp) có thể cân nhắc việc cộng tác với nhau ngay từ lúc bắt tay phát triển dự án, điều này sẽ cùng tạo ra lợi ích cho tất cả các bên tham gia và cộng đồng”, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nói.
Văn phòng xanh lên ngôi
Không chỉ có chi phí thi công thấp nhất khu vực, thị trường văn phòng Việt Nam còn đang được hỗ trợ bởi nhu cầu duy trì ổn định, tăng theo năm, nhất là từ khối doanh nghiệp năng lượng, sản xuất và tư vấn. Đặc biệt, tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM, phân khúc văn phòng cho thuê đang mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư nước ngoài có năng lực đầu tư và định vị sản phẩm đạt tiêu chuẩn xanh quốc tế như LEED, WELL, BREEAM...
Đại diện Vinhomes Office Leasing - chủ đầu tư dự án Tòa nhà văn phòng TechnoPark (Gia Lâm, Hà Nội) cho hay, nhờ làn sóng đầu tư FDI sôi động, bất động sản tại khu vực phía Đông Hà Nội chứng kiến sự quan tâm đáng kể của khách thuê phân khúc văn phòng. Tại TechnoPark, với lợi thế về quản lý vận hành và chứng chỉ xanh quốc tế, dự án này đang được xem là điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp.
Còn ông Nguyễn Trọng Toàn, Quản lý Bộ phận Đầu tư, Savills Hà Nội thông tin, tại Hà Nội, các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu mở rộng phạm vi đầu tư ở các khu vực đang phát triển, thay vì tập trung tại các quận trung tâm, nhằm đón bắt xu hướng dịch chuyển của các nhóm văn phòng cơ quan hành chính công - tư, sự phát triển của hạ tầng giao thông và xu hướng tập trung dân cư tại các dự án đại đô thị bao quanh Thành phố.
Nhu cầu lớn, các tòa văn phòng mới được đầu tư nhiều về chất lượng… cũng là yếu tố đẩy tăng giá thuê. Tại TP.HCM, giá thuê trung bình phân khúc hạng A trong quý I/2024 đạt 47,2 USD/m2/tháng, tăng 2,6% so với quý trước đó - cũng là mức giá thuê hạng A cao nhất trong 15 năm trở lại đây, còn hạng B đạt 26 USD/m2/tháng, tăng 1% so với quý trước đó và 2% so với cùng kỳ năm trước.
Còn tại Hà Nội, mức tăng giá diễn ra với tốc độ chậm hơn, giá thuê trung bình phân khúc hạng A đạt 29,2 USD/m2/tháng, tăng 0,7% so với quý trước đó. Giá thuê hạng B không có sự thay đổi theo quý, ở mức 14,5 USD/m2/tháng. Đáng lưu ý, giá thuê hạng A tăng lên do có một dự án ở khu vực trung tâm nâng cấp lên để đạt chứng chỉ LEED Platinum và một dự án khác ở khu vực phía Tây Thành phố đạt tỷ lệ hấp thụ cao.
Một xu hướng quan trọng không thể không đề cập đến trên thị trường văn phòng cho thuê là phát triển bền vững. Savills Việt Nam cho biết, các dự án có chứng chỉ xanh rất thu hút khách thuê và có nhiều giao dịch nhất trong năm 2023. Các doanh nghiệp quốc tế từ Mỹ, châu Âu, Nhật Bản, Singapore… đang tích cực tìm kiếm các dự án văn phòng thân thiện với môi trường và sẵn sàng trả giá thuê cao hơn đối với các tòa nhà có chứng chỉ xanh.
Tại thị trường văn phòng TP.HCM, theo JLL Việt Nam, trong quý I/2024, diện tích hấp thụ thuần của văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm đạt khoảng 5.000 m2 nhờ tỷ lệ hấp thụ tốt và các hợp đồng cho thuê mới đối với sàn văn phòng mới đạt chất lượng cao như các tòa nhà The Nexus, The Mett...
Bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao Khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam đánh giá, diễn biến trên cho thấy xu hướng khách thuê bắt đầu chuyển đổi từ các tòa nhà cũ sang tòa nhà mới hơn và chất lượng cao hơn, thể hiện sự ưu tiên của họ cho không gian cao cấp trong các tòa nhà đạt chứng nhận xanh. Trong khi đó, diện tích hấp thụ thuần ở khu vực ngoài trung tâm không có biến động đáng chú ý.
Cũng theo chuyên gia JLL Việt Nam, các giao dịch thuê đáng chú ý ở khu vực trung tâm và lân cận tới từ những khách hàng tìm kiếm không gian văn phòng cao cấp có thể kể đến là UOB, Michael Page, Alvarez & Marsal, VPS Securities, L'Oreal, Sanofi, Medtronic... Nhìn chung, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A ổn định tại mức 12,8% trong quý I/2024, giảm 1,1% so với quý trước đó, phản ánh sự ổn định của thị trường văn phòng hạng A tại TP.HCM, cho dù đang phải đối mặt với thách thức kinh tế.
Trong quý đầu năm nay, nguồn cung văn phòng hạng A trên thị trường, bao gồm cả các dự án cho thuê và sử dụng tự quản, không ghi nhận thêm nguồn cung mới nên giữ nguyên tại mức 551.573 m2, trong đó khu trung tâm chiếm 90% diện tích này, các khu vực ngoài trung tâm chiếm 10% còn lại. Mức giá thuê thuần hiệu quả của văn phòng hạng A tại khu trung tâm tăng 1,8% so với quý trước đó, chủ yếu ghi nhận sự tăng giá thuê tại các tòa văn phòng hiện hữu.
