Không còn dễ sử dụng
Dùng một phần vốn tự có kết hợp tiền vay ngân hàng để mua nhà, đất và giá tăng sẽ bù đắp chi phí lãi vay. Đây từng là chiến lược quen thuộc của nhiều nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, khi giá nhà và chi phí vốn cùng tăng cao, chiến lược này dường như không còn phù hợp.
Chị Mai Lan - một người kinh doanh tại TP.HCM - đã tích lũy khoảng 2 tỷ đồng và dự định mua một căn hộ khoảng 3,5 tỷ đồng. Phương án ban đầu là dùng 2 tỷ đồng đã tích lũy và vay ngân hàng thêm khoảng 1,5 tỷ đồng.
Tuy nhiên, sau khi khảo sát một số dự án, chị nhận thấy mặt bằng giá đã ở một tầm cao mới, kết hợp với lãi suất cho vay mua nhà hiện cũng tăng so với giai đoạn trước nên tổng giá trị khoản đầu tư nâng lên đáng kể.
“Với phương án vay thêm 1,5 tỷ đồng, riêng tiền lãi mỗi tháng đã vào khoảng 16-19 triệu đồng. Nếu tính cả phần gốc phải trả, áp lực dòng tiền trong những tháng đầu có thể lên tới khoảng 18-20 triệu đồng/tháng nếu khoản vay kéo dài 20 năm. Do đó, thay vì cố mua bằng mọi giá, tôi quyết định tạm giữ tiền mặt và tiếp tục quan sát”, nhà đầu tư này cho hay.
Câu chuyện như trên không hiếm gặp trên thị trường. Thậm chí, do lãi suất thả nổi cho các khoản vay mua nhà tăng cao, một bộ phận không nhỏ nhà đầu tư đang rơi vào tình thế buộc phải bán ra để giảm áp lực tài chính. Trên thị trường thứ cấp, các thông tin cắt lỗ xuất hiện ngày càng nhiều, dù theo đánh giá của nhiều người trong cuộc, hầu hết mới chỉ là giảm lãi so với giai đoạn cao điểm.
Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam đánh giá, hiện tại, người mua nhà đang chịu áp lực “kép”. Ngoài giá bất động sản neo cao, chi phí vốn tăng cũng là một rào cản trước khi đưa ra quyết định, bởi chi phí càng cao thì biên lợi nhuận sẽ càng thu hẹp.
“Chi phí phát triển dự án là yếu tố chính trong việc hình thành nên giá thành sản phẩm, nếu chi phí tăng lên thì giá bán cũng tăng theo. Trong bối cảnh đó, vốn vay ngân hàng là một trong những công cụ quan trọng giúp người mua tiếp cận bất động sản. Tuy nhiên, khi giá trị khoản vay lớn hơn và chi phí vốn trở thành một phần đáng kể trong tổng chi phí sở hữu, quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính là bài toán cần được cân nhắc kỹ lưỡng”, bà Hương nói.
Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản mới đây của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, khoảng cách giữa mặt bằng lãi suất hiện hành và kỳ vọng của người mua là khá lớn.
Trong khi lãi suất cho vay mua nhà trên thị trường phổ biến ở mức 12-15%/năm, đa số người được khảo sát cho rằng, mức 5-9%/năm mới đủ hấp dẫn để đưa ra quyết định vay vốn. Khi lãi suất ở trên 10%/năm, người đi vay sẽ thận trọng hơn.
Theo các chuyên gia, điều khiến người mua nhà quan tâm hiện nay là khả năng duy trì dòng tiền trong suốt thời gian nắm giữ tài sản. Theo đó, người mua phải tính toán kỹ hơn về khả năng chịu đựng của dòng tiền, nhất là trong trường hợp thị trường không tăng giá như kỳ vọng hoặc thời gian thanh khoản kéo dài.
Phép thử “sức bền”
Nếu như lãi suất cao đang khiến bên mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, thì với bên bán, bài toán vốn cũng cần phải tính toán lại. Chính sách bán hàng vì thế trở thành một trong những công cụ quan trọng để chủ đầu tư chia sẻ áp lực tài chính với khách hàng.
Ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư lựa chọn phương án hỗ trợ lãi suất, qua đó đưa mức chi phí vốn thực tế của khách hàng xuống khoảng 7-10%/năm sau thời gian ưu đãi của ngân hàng.
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đa số cho rằng, mức lãi suất 5-9%/năm mới đủ hấp dẫn để đưa ra quyết định vay vốn.
Thậm chí, một số chủ đầu tư chuyển sang hình thức hỗ trợ kéo dài thời gian thanh toán. Cách làm này giúp người mua có thêm thời gian tích lũy tài chính, đồng thời giảm nhu cầu phải sử dụng khoản vay lớn ngay từ đầu.
Một thay đổi đáng chú ý khác là chính sách nhận nhà sớm với tỷ lệ thanh toán thấp hơn thông lệ. Điều này tạo ra một dư địa tài chính khác cho người mua. Với khách hàng mua để ở, việc nhận nhà sớm giúp giảm chi phí thuê nhà trong thời gian chờ bàn giao.
Với nhà đầu tư, căn hộ sau khi nhận bàn giao có thể được đưa vào khai thác cho thuê, qua đó tạo dòng tiền để hỗ trợ một phần nghĩa vụ tài chính. Tuy vậy, theo các chuyên gia, chỉ những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính đủ mạnh, khả năng cân đối nguồn vốn tốt mới có thể duy trì những chính sách này trong thời gian dài.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam nhìn nhận, xu hướng chủ đầu tư chia sẻ một phần chi phí tài chính với khách hàng sẽ phổ biến hơn trong thời gian tới, nhưng hiệu quả của các chương trình ưu đãi vẫn phụ thuộc vào chất lượng sản phẩm, tiến độ triển khai dự án và uy tín của chủ đầu tư.
Trong bối cảnh thị trường bước vào một chu kỳ phát triển mới, những chương trình hỗ trợ lãi suất, tặng voucher hay giãn tiến độ thanh toán có thể giúp chủ đầu tư cải thiện thanh khoản trong ngắn hạn. Nhưng về dài hạn, năng lực tài chính cùng chất lượng sản phẩm và khả năng thích ứng mới là những yếu tố quyết định vị thế của mỗi chủ đầu tư.
Bộ phận Phân tích của SSI Research nhận định, từ nay tới cuối năm, thanh khoản hệ thống ngân hàng khó có khả năng cải thiện đáng kể và lãi suất được kỳ vọng sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài hơn.
Việc hạ lãi suất trên diện rộng vẫn khó xảy ra, mức độ nới lỏng tiếp theo của chính sách tiền tệ sẽ tùy thuộc vào sự kết hợp của nhiều yếu tố: Lạm phát hạ nhiệt, huy động tiền gửi cải thiện, áp lực tỷ giá được kiềm chế và dự trữ ngoại hối ổn định. Bởi vậy, hoạt động cho vay mua nhà sẽ chỉ phục hồi rõ hơn khi mặt bằng lãi suất giảm xuống. Theo quan điểm của SSI Research, đây là câu chuyện của năm 2027 hơn là của năm nay.
Ông Đào Văn Hà - Phó vụ trưởng Vụ Dự báo - Thống kê (Ngân hàng Nhà nước) cũng cho rằng, khi lạm phát, tỷ giá được kiểm soát tốt thì biên độ dao động lãi suất thả nổi sẽ giảm thiểu, tạo ra môi trường tiền tệ có độ dự báo cao.
Đây cũng là cơ sở rất quan trọng để doanh nghiệp có thể tính toán dòng tiền đầu tư và người mua nhà có thể chủ động được nghĩa vụ trả nợ dài hạn, mà không lo ngại áp lực tài chính tăng đột biến.
