Chuẩn “mới” được đo bằng gì?
“Hiện nay, giá thuê đất công nghiệp không còn là ưu tiên hàng đầu. Nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến vị trí, nhu cầu vận hành và khả năng phục vụ của khu công nghiệp”, ông Nguyễn Hữu Thức - Tổng giám đốc Công ty cổ phần IMG Phước Đông - chủ đầu tư Khu công nghiệp Cầu cảng Phước Đông (Long An) chia sẻ về sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn địa điểm sản xuất của các nhà đầu tư thứ cấp.
Ông Thức cho biết, phần lớn khách thuê tại khu công nghiệp hiện là doanh nghiệp nước ngoài và IMG Phước Đông đã đầu tư hệ thống kho xưởng, hạ tầng điện, nước, xử lý chất thải… hiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nhóm khách hàng này.
Theo ông Thức, khi chủ đầu tư có thể đồng hành với khách thuê trong suốt quá trình triển khai và vận hành dự án, đây trở thành một lợi thế quyết định, thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá thuê như trước kia.
Nhìn ở góc độ này, một khu công nghiệp thế hệ mới không nhất thiết phải được nhận diện bằng những khái niệm to tát. Khả năng cung cấp điện ổn định, xử lý và tái sử dụng nước, đáp ứng tiêu chuẩn môi trường, kết nối logistics hay hỗ trợ đưa nhà máy vào hoạt động đúng tiến độ… đều là những tiêu chí có thể đo đếm bằng hiệu quả thực tế.
Ông Hardy Diec - Giám đốc điều hành Công ty cổ phần KCN Việt Nam cho rằng, trong bối cảnh sản xuất toàn cầu đang được tái phân bổ, nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến quỹ đất và chi phí thuê, mà còn chú trọng nhiều hơn đến khả năng nhanh chóng đưa dự án vào hoạt động, kết nối chuỗi cung ứng và mở rộng sản xuất.
Xu hướng này cũng thúc đẩy nhu cầu đối với nhà xưởng, nhà kho xây sẵn bởi giúp khách thuê có thể rút ngắn thời gian triển khai và linh hoạt điều chỉnh quy mô dự án. Tuy nhiên, bên cạnh sản phẩm vật lý, các yếu tố như chất lượng cơ sở, vị trí và khả năng kết nối với mạng lưới logistics, sản xuất cũng được xem xét kỹ hơn.
Đáng chú ý, khi nhà máy đi vào hoạt động, các yêu cầu chưa dừng lại. Theo ông Hardy Diec, chất lượng hạ tầng ổn định và hệ thống tiện ích được vận hành hiệu quả tác động trực tiếp đến chi phí trong suốt vòng đời dự án, nên khách thuê còn cần được hỗ trợ về thủ tục, tuân thủ, vận hành và kết nối với nhà cung cấp, đối tác khi nhu cầu sản xuất thay đổi.
Vì vậy, thu hút được khách thuê chỉ là điểm khởi đầu. Khả năng đồng hành để dự án vận hành hiệu quả, mở rộng hoạt động và duy trì sự hiện diện lâu dài… mới tạo nên giá trị của nhà phát triển khu công nghiệp.
Sự thay đổi trong nhu cầu khách thuê đang kéo theo việc nâng chuẩn khu công nghiệp. Theo TS. Nguyễn Trâm Anh - Quản lý Dự án Quốc gia của Chương trình Khu công nghiệp sinh thái toàn cầu (GEIPP) tại Việt Nam, thuộc Tổ chức Phát triển công nghiệp Liên hợp quốc (UNIDO), khu công nghiệp thế hệ mới có thể được nhìn nhận như một hệ sinh thái sản xuất.
Trong hệ sinh thái đó, hoạt động sản xuất phải hướng đến kinh tế tuần hoàn, sử dụng hiệu quả tài nguyên, sản xuất sạch hơn và tăng khả năng chống chịu trước những tác động bên ngoài. Song song với đó là đổi mới sáng tạo, tích hợp dữ liệu lớn, trí tuệ nhân tạo và quản trị trên nền tảng số.
Từ cách tiếp cận này, những tiêu chuẩn của khu công nghiệp thế hệ mới bắt đầu trở nên cụ thể hơn. Một trong những yêu cầu đầu tiên là năng lượng.
Theo bà Trâm Anh, tỷ lệ năng lượng tái tạo cần được đặt ra ngay trong quá trình quy hoạch. Yếu tố này càng trở nên quan trọng khi khu công nghiệp hướng đến những ngành sản xuất mới như bán dẫn, điện tử và công nghệ cao... vốn đòi hỏi nguồn năng lượng có chất lượng và độ ổn định cao.
Cùng với năng lượng là khả năng tuần hoàn tài nguyên. Hạ tầng cần tạo điều kiện cho cộng sinh công nghiệp giữa các doanh nghiệp trong khu công nghiệp cũng như khu vực xung quanh. Riêng với nước, hệ thống xử lý và tái sử dụng cần được tính toán sớm bởi nguy cơ thiếu hụt trong tương lai có thể tác động trực tiếp đến sản xuất.
Một lớp hạ tầng khác ngày càng quan trọng là dữ liệu. Để quản trị phát thải và xây dựng lộ trình giảm carbon, chủ đầu tư khu công nghiệp cần dữ liệu từ các doanh nghiệp thứ cấp. Điều này đòi hỏi cơ chế chia sẻ thông tin, quan trắc phát thải và quản trị dữ liệu phải được chuẩn bị ngay từ khi hình thành khu công nghiệp, thay vì bổ sung sau khi dự án đi vào hoạt động.
Khoảng cách giữa “xanh” và “mới”
Theo ông Nguyễn Văn Tiến - Phó chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA), các khu công nghiệp truyền thống phải thay đổi để đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư mới. Chuyển đổi theo hướng xanh, ESG và sinh thái đang trở thành điều kiện cần, trong khi hạ tầng logistics là một trong những nền tảng quan trọng để nâng cao khả năng cạnh tranh.
Dù vậy, việc đáp ứng một số tiêu chuẩn xanh chưa đồng nghĩa đã hoàn tất quá trình chuyển đổi thành khu công nghiệp thế hệ mới. Kinh nghiệm từ chương trình GEIPP cho thấy, nhiều khu công nghiệp đã cải thiện đáng kể yếu tố “mới” sau quá trình chuyển đổi.
Khu công nghiệp thế hệ mới sẽ không được quyết định bởi tên gọi của dự án, mà bằng khả năng biến những tiêu chuẩn xanh, số hóa và sinh thái… thành lợi thế vận hành thực tế cho doanh nghiệp.
Còn TS. Nguyễn Trâm Anh cho hay, các khu công nghiệp tham gia GEIPP ban đầu chỉ đáp ứng khoảng 40% khung quốc tế về khu công nghiệp sinh thái. Sau quá trình hỗ trợ, một số khu công nghiệp đã nâng tỷ lệ này lên trên 80%.
Tuy nhiên, thực tế triển khai vẫn gặp những rào cản liên quan đến quy định kỹ thuật đối với tái chế, sử dụng chất thải và phế liệu trong cộng sinh công nghiệp, thủ tục hành chính, cũng như cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp tham gia chuyển đổi.
Đây cũng là lý do quá trình chuyển đổi khó có thể chỉ dựa vào mức độ đầu tư của doanh nghiệp hạ tầng. Một hệ sinh thái tuần hoàn đòi hỏi sự tham gia của cả khách thuê, cơ chế chia sẻ dữ liệu và khả năng kết nối giữa các doanh nghiệp để hình thành cộng sinh công nghiệp.
Ông Tiến cũng nhấn mạnh rằng, việc chuyển đổi sang khu công nghiệp thế hệ mới luôn cần nguồn lực, kế hoạch và chi phí đầu tư. Do đó, ngoài nỗ lực của chủ đầu tư khu công nghiệp, quá trình này còn cần sự phối hợp của cơ quan quản lý, hiệp hội ngành nghề và các tổ chức tài chính.
Hạ tầng kết nối bên ngoài hàng rào khu công nghiệp cũng là một phần của bài toán. Theo ông Tiến, bên cạnh đường bộ, cần tăng cường kết nối đường sắt và đường thủy nhằm giảm chi phí logistics và nâng sức cạnh tranh của các khu công nghiệp.
Như vậy, chuẩn của khu công nghiệp thế hệ mới khó có thể gói gọn trong một tiêu chí riêng lẻ. Điện mặt trời chưa đủ để tạo nên một khu công nghiệp xanh; số hóa quản lý cũng chưa đủ để trở thành khu công nghiệp thông minh; một hệ thống xử lý nước hiện đại càng chưa thể tự tạo nên khu công nghiệp sinh thái.
Điểm khác biệt nằm ở khả năng tích hợp các yếu tố này thành một hệ thống vận hành thống nhất, trong đó hiệu quả kinh tế đi cùng sử dụng tài nguyên, quản trị môi trường, logistics và dịch vụ dành cho doanh nghiệp.
Theo các chuyên gia, khi nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến chất lượng vận hành, thay vì chỉ so sánh giá thuê, cuộc cạnh tranh giữa các khu công nghiệp cũng thay đổi. Vì vậy, khu công nghiệp thế hệ mới sẽ không được quyết định bởi tên gọi của dự án, mà bằng khả năng biến những tiêu chuẩn xanh, số hóa và sinh thái… thành lợi thế vận hành thực tế cho doanh nghiệp.
